抢占健康产业风口，中小房企力度空前 | 睿信观点
导读
随着房地产行业进入白银时代，行业利润开始逐年下降。2016年我国房地产行业TOP50的销售毛利率降至26.8%，净利率仅为11.7%，合理利润回报成为行业常态。同时行业集中度也在持续提升，2016年，TOP50房企的市场占有率从2012年的20%逐年提升至32%，规模化企业拥有更加显著的资源优势和潜在机遇。
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行业竞争加剧，中小企业穷则思变
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随着房地产行业进入白银时代，行业利润开始逐年下降。2016年我国房地产行业TOP50的销售毛利率降至26.8%，净利率仅为11.7%，合理利润回报成为行业常态。同时行业集中度也在持续提升，2016年，TOP50房企的市场占有率从2012年的20%逐年提升至32%，规模化企业拥有更加显著的资源优势和潜在机遇。
盈利空间的压缩和行业竞争的加剧，使得中小型地产企业越来越难以依靠传统的开发模式实现盈利，精益增效、业务转型、抱团取暖等逐渐成为中小房企的关注方向。
从2013年国务院正式提出到2015年健康中国升级到国家战略，大健康行业近年来保持了高速的增长。截至2016年，大健康行业的市场规模已经达到5.6亿元，为全球第一。未来有望继续保持15%左右的增幅，到2020年将成为总规模8万亿左右的支柱性产业。政策支持、前景看好的大健康产业受到了房地产企业的广泛关注。不但吸引了恒大、万科等千亿俱乐部成员，也成为大量中小房企的战略转型方向。据不完全统计，已有30余家地产企业通过各种方式试水大健康产业。
上述房地产企业主要涉足领域包括投资医院、健康养生、养老产业和医疗旅游等。
地产企业涉足大健康行业，多是立足企业转型战略和自身资源，将大健康作为投资方向或地产业务配套产业。但有一家中小企业似乎更为激进，其在3年内处置了所有地产业务，彻底转型进入大健康行业，它就是宜华地产。
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抢滩大健康，宜华地产转型之路
宜华地产成立于2000年2月，是粤东地区房地产行业首家上市公司，业务涵盖房地产开发、物业管理、公路建设、城市基础设施建设等，立足汕头，开发范围扩大到湖南、四川、山东等地，由于行业利润空间减小、市场集中度逐渐提高和地域限制业务发展等原因，宜华地产2014年营业收入比上年减少78.38%，净利润降低67.55%，总资产降低6.94%，察觉到企业经营面临困境，宜华地产从2014年起开始调整战略，由原房地产业务转向大健康行业，2016年完成所有地产业务子公司出售过户手续，彻底转型进入大健康产业，并于2015年2月更名为宜华健康。
宜华健康以医疗产业服务和养老产业服务为主要业务方向，业务领域涵盖医院投资和管理、医院后勤服务、医疗专业工程、医疗器械研发和制造、互联网医疗和中高端养老服务等，逐步打造以医疗机构为核心，医疗服务、健康管理为主业，医疗后勤和养老康复为延伸的完整产业链，各业务之间形成高效的协同效应，有助于宜华健康在医疗行业进一步发展。
宜华健康的转型之路始于2014年收购众安康后勤集团，历经2年，完成由地产行业向大健康行业的彻底转型，并持续扩大在医疗和养老产业的布局。
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初见成效，宜华健康经营状况好转
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宜华健康2014年总资产为25.28亿元，随着战略转型的深入和大健康业务的逐步开展，截至2017年上半年总资产增至71.68亿元，2年半的时间，增幅高达183.54%。
分产品营业收入增幅明显，毛利率高于行业平均。宜华健康医疗后勤综合服务业务规模最大，2017年上半年实现营业收入3.9亿元，占总营收的45.88%，并实现了27.85%的增速；占总营收23.34%的医疗专业工程营业收入增幅达到175.08%，此外，医疗商品销售的营收增幅更是高达405.98%。
除医疗商品销售外，各主营业务的毛利率均高于行业平均水平，体现了宜华健康较高的盈利能力。
子公司超额完成业绩。宜华健康的子公司众安康、达孜赛勒康、爱奥乐和亲和源均超额完成承若净利润，业绩表现良好。
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审慎转型，宜华地产的可取之处
甄选广阔市场
2016年我国65岁以上人群占总人口的比例高达10.80%，根据联合国测算，预计到2055年左右，60岁以上人口数量约为5.07亿，总人口数量约13.2亿，届时60岁以上人口占比将高达38.53%。
老龄化加剧的同时，传统养老已经不能满足老龄人口的养老需求，农村大量劳动力外出打工，导致农村留守老人增多，养老难度增大；城市老人与子女异地工作、子女与父母的居住形式变化等，也导致城市空巢老人数量增加。这些脱离家庭养老的老龄人口，尤其是高净值的中产阶级退休人群，为宜华健康的养老、医疗业务提供了巨大的市场，使得公司能够快速实现营收增长，实现扭亏为盈。
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顺应政策趋势
近年来，养老政策频繁发布，仅2016年国家就出台了7项政策，覆盖了养老服务业、社区养老、规范养老服务市场等诸多方面，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，并大力推进社会养老服务体系建设和综合改革试点等工作，政府对养老问题的关注和对养老行业的支持也成为宜华健康发展养老业务的有力支撑。
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选择股权收购
受医疗行业资金投入大、专业门槛高、收益慢等特点影响，房地产企业进入医疗行业的路径主要包括：股权收购、打造医药健康产业城、投资医疗机构和兴建医院等，宜华健康选择了其中最便捷高效的路径—股权收购。
股权收购具有手续简单、节约时间的优势，有助于提高宜华健康的转型效率，同时，通过直接收购行业内成熟机构的股权，完整接收公司业务、专业技术和成熟团队，也成为宜华健康在新进入医疗行业时，快速布局发展的有力保障。
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打造协同业务
宜华健康通过连续收购众安康、达孜赛勒康、爱奥乐和亲和源，构建医疗养老后勤服务、医疗机构专业服务和养老社区专业服务的“三位一体”服务体系，初步形成完整的产业链，并进一步进行全面的业务整合，使各个业务板块产生协同效应，进一步提升各板块业务的经营成效、降低各板块的运营成本，最终提升公司经营效率和整体竞争力。