“房企50强战略跟踪”之七：三四线崛起，市场价值的重估还是非理性繁荣的狂欢？ | 睿信研究

背景

2016年是中国房地产空前繁荣的一年，然而地产企业依然面临着众多挑战。房企们是如何适时调整经营策略，把握市场机会，看待未来行业发展趋势的呢？在行业转型和发展过程的关键时刻，关注在行业中处于领先位置标杆企业的经营管理的应对和探索就成为极有意义之事。

作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队，睿信咨询在对2016年行业典型企业年度表现进行深入分析的基础上，充分发挥贴近一线的实践优势，特此推出《2017年房地产行业50强白皮书》系列，期望能够以点带面，对房地产企业未来的发展和转型给予一些启发。

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导读

Introduction

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1

睿信咨询在大量长期研究及咨询顾问多年实践经验积累基础上，就近年来房地产企业发展中面临的热点问题进行深入分析，从规模化、多元化、运营效率提升、金融创新升级、中长期激励、公开市场运作等方面对行业发展趋势与标杆企业优秀实践进行深入研究，为房地产企业转型升级提供参考。本篇我们将就“公开市场运作”问题展开分析。

壹

市场火热波动显著，推动热点城市管控措施集中出台

输12

2016年， 我国商品住宅市场空前火热，各月签约销售额均维持在7000亿元以上，签约销售面积均突破1亿㎡。

信贷收紧、土地政策调整、热点城市“限购令”集中出台等，并没有从根本上改变投资者对热点城市房地产市场前景和房产投资财富效应预期的判断，反而激发了投资者的热情，在9月爆出了单月15570万㎡、11568亿元的单月销售记录。

销售均价方面，受金融、土地、限购等政策影响，年内波动幅度较大。随着四季度热点城市限购令升级，资本“溢出”效应推动其他二线城市、甚至三四线城市房地产市场的快速去化，销售均价虽然在年底向下突破7000元门槛，但单月销售记录再度被刷新，创纪录的实现了签约销售额11943亿元、签约销售面积17977万㎡。

2016年，中央及地方政府在稳楼市、去库存方面持续发力，以让楼市回归居住属性为核心，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，集中出台多项调控措施。包括北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、天津、郑州、成都、合肥、无锡、武汉等在内的热点城市集中出台相关措施。

国家统计局于2016年9月加强了对15个热点城市新建商品住宅价格指数的监测，在原有对70个大中城市进行月度监测的基础上，增设了对北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、无锡等城市的半月度数据监测，体现了政府对房地产市场短期波动的高度重视。

输入

贰

热点城市量价齐升带动限购升级，维持市场稳定成为核心热点

2016年1-9月，一线城市商品住宅领跑全国。涨幅最明显的上海，新建商品住宅价格指数（以2015年为基期，2015年=100）从2016年1月113迅速攀升至9月的145，提升31.8；北京、深圳紧随其后，分别提升28、25.7至135、152；广州涨幅较缓，从2016年1月的106到9月的127，提升20.9，在国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数中排名第12。

2016年第四季度开始，随着限购政策的全面升级，北京、上海、深圳新建商品住宅销售价格指数全面止涨趋稳，深圳在2016年9月到2017年5月间，该指数甚至下降了4.9。前期涨幅相对较缓的广州虽然也出台了相应限购措施，但仍然保持了相对稳定的增长，在2016年9月到2017年5月间继续提升12.4达到136。

核心二线城市方面，除成都外，其他核心二线城市新建商品住宅价格指数走势基本接近。厦门、合肥、南京作为核心二线的第一梯队，在年初便显现出强劲的上涨势头，年内更是占据了全国70大中城市房价涨幅TOP3，2016年1-9月合肥、厦门、南京新建商品住宅价格指数分别提升43.9、41.4、36.9，其后随着调控政策的出台逐渐趋稳，到2017年5月分别稳定在 148、147、151。

位于第二梯队的无锡、杭州、福州、郑州、武汉、天津，市场启动略晚于第一梯队，涨幅也相对较小。其中无锡在2016年1-9月上涨28.1，位居全国70个大中城市第5名，杭州、郑州、天津、福州在同一时期的均价提升幅度也超过20。到2017年5月，以上6个城市的新建商品住宅价格指数分布在130-135之间。

在15个热点城市中，成都算是个特例，受管控政策、土地供给、城市规划、地理位置、产业结构等综合因素影响，成都房价多年来维持相对稳定，在一众二线城市中显得特立独行。在2016年全国性火热的房地产行情中，成都新建商品住宅价格仅从年初的101提升至2016年9月的108，提升幅度位居全国70个大中城市第24位。

总体来说，限购令升级对热点城市的房地产市场的稳定起到了显著的积极效果。对比15个热点城市2016年1月至2016年9月、2016年9月至2017年5月两个时段的新建商品住宅销售价格指数波动情况发现，虽然政策实施效果略有差异，但整体价格水平确实得到了有效的稳定。北京、上海的涨幅均低于2，深圳、成都甚至出现了负增长。

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短期市场波动传导，非核心二线城市承接投资溢出能力仍有分化

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非热点二线城市方面，除了南昌、南宁、石家庄等少数城市在2016年上半年跟随热点城市出现显著价格提升，大部分城市的商品住宅价格提升发生在热点城市限购令升级后。热点城市投资溢出使得短期市场波动传导至非热点城市，推动更大范围的市场投资热情。

东北地区作为之前的库存重灾区，在2016年9月至2017年5月显现出较强的增长势头，沈阳、哈尔滨、吉林新建商品住宅价格指数在这一时期分别提升7.0、5.1、3.5，与2016年1-9月仅2.1、1.2、2.1的提升幅度相比，可谓相当显著。

以西安为代表的西北地区表现比较分化，西安作为西北重镇在2016年9月后迎来新建商品住宅价格指数的快速提升，从图中曲线可见2016年9月成为一个显著的拐点。而兰州、西宁、银川等提升幅度较小，2016年1月到2017年5月的整体提升幅度分别位列全国70个大中城市的第58、61、64位。

以长沙、南昌、南宁为代表的华中区域在本轮市场行情中表现出强劲的增长动力。长沙虽然市场起步略晚，但整体增长势头强劲，在2016年1月到2017年5月间新建商品住宅价格指数增长22.9达到124，增幅位列第14名。南昌、南宁保持相对稳定而持续的增长趋势，在过去的17个月里新建商品住宅价格指数分别增长19、16达到121、118，增幅分别位列第18、22名。

以重庆、昆明为代表的西南区域也成为承接热点城市投资转移的重点区域。重庆在2016年9月到2017年5月间新建商品住宅价格指数增长9.5，增幅位列第9名。昆明在同一时期的新建商品住宅价格指数增长幅度也达到了空前的5.9，增幅位列第27名。

输入

肆：

投资溢出效应影响显著，三四线城市呈现普涨态势

三四线城市也受到本轮市场热潮的影响，特别是在热点城市限购令升级后，一些前期价格指数稳定甚至呈回缩趋势的三四线城市，在2016年9月到2017年5月普遍表现出上涨趋势。在涨幅领先的16个三四线城市中，广东、江西、浙江分别有三个城市入围，其中广东惠州作为区域性经济强市，更是呈现出强劲的上涨趋势。

除了具有经济、人口、交通等优势条件的三四线城市外，本轮周期更多体现出一种普涨的趋势，一些并不具备潜在长期升值因素的城市也表现出较为显著的增幅。70个大中城市中，包头、牡丹江、乌鲁木齐、丹东、锦州等5个前期均价下跌的城市，也止跌回涨。

分阶段来看，2016年1-9月，全国70个大中 47 32135 47 15291 0 0 3898 0 0:00:08 0:00:03 0:00:05 3898城市新建商品住宅价格指数增幅TOP10均为核心一二线城市，而在热点城市限购令纷纷出台后的2016年9月至2017年5月，除了位列榜首的广州外，其他TOP10城市均为非热点二线城市（长沙、西安、重庆）或三四线城市（杨总、蚌埠、九江、韶关、徐州、湛江）。

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“房企50强战略跟踪”之一：规模增长下的四种房企整合扩张路径 | 睿信研究

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作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队，睿信咨询与经济观察报联合发布《2017年蓝筹地产白皮书》。并在此基础上，睿信咨询充分发挥贴近一线的实践优势，发布了《2017年房地产行业50强白皮书》（后附目录）详细报告内容欢迎来电或邮件索取。

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