中国楼市最大变局！深圳五六折就能买房，今后六成住房是人才房、保障房、公租房，房改已从深圳开始
今天上午，深圳市住房和建设局发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》大力实施住房领域供给侧结构性改革，明确了面向未来18年（2018年至2035年）的住房发展目标：
至2035年，深圳拟筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占比约60%，而商品房占比只有40%。
由于高房价，“来了就是深圳人”被戏改成“来了深圳就是惠州人”。从5月份深圳楼市成交数据来看，二手房成交量连续三个月回升，楼市似有回暖之意。此刻，深圳再发楼市改革新政颇有意味。
券商中国记者注意到，此次征求意见稿的重大意义在于对住房供应结构和比例进行调整，明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。意味着，深圳现有市场的供应结构将会被重塑。
更令市场关注的是，深圳一直都是我国的改革先锋，1987年12月1日，中国的第一次土地拍卖就诞生在深圳，中国第一次房改大幕也由此拉开。深圳本次楼市改革新政，能否影响或传播至其它省市，成为市场最为关注的话题。
深圳政府第一件事就是重塑整个住房供应体系，确立租购并举下，各类住产的硬性供应指标：
1、市场商品住房，占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。
2、人才住房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。
3、安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。
4、公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
这意味着，深圳现有市场的供应结构将会被重塑，人才房、安居房、公租房的供应占比将达到六成。
2018年至2035年，深圳住房发展的主要目标是：
到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
第一阶段（近期），2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套；
第二阶段（中期），2021—2025年建设筹集各类住房45万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套；
第三阶段（远期），2026—2035年建设筹集各类住房83万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。
深圳市住房建设局负责人表示，截至2017年底，深圳常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人，预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力，将住房总量目标确定为170万套是必要的、可行的。
为了保证上述目标的实现，深圳政府确立了八大供应主体：
1、以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房；
2、以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓；
3、以市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房；
4、以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房；
5、支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房；
6、支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房；
7、支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房；
8、支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。
为了保证上述目标的实现，深圳政府确立了六大保障渠道：
1、增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。
2、盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、未完善征（转）手续用地、征地返还用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
3、利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
4、盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购。
5、实施公共设施综合开发，通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施等综合开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
6、开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
记者注意到，此次突出渠道保障中特别提到了城际合作和粤港澳大湾区战略，开发建设临深片区；以及增加建设用地的区域也都在原特区外。
为了保证上述目标的实现，深圳政府确立了相应的货币补贴政策：
1、面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴；
2、面向符合条件的人才发放人才安居补贴；
3、面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。
4、探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。
1987年12月1日，深圳率先敲下拍卖国有土地使用权的第一槌，这是新中国进行的第一次土地拍卖。
这块地一年以后建成了“东晓花园”，并在内地第一次以按揭贷款的方式出售，不到1个小时全部售罄，房价408元/平。
1988年1月，国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作议”，中国第一次房改启动，土地禁锢也终于完全放开，也标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。
30年过去了，记者从链家网获悉，目前东晓花园参考均价49000元/平，30年涨幅超过120倍。
今天上午，深圳公布了仅次于第一次房改的重要文件。
深圳市住房和建设局召开了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》新闻通报会。这意味着，深圳二次房改来临。其他城市是否会跟进成为市场关注重点。
深圳市住房建设局负责人表示，市场商品住房价格的涨落由多方面因素决定。《意见》出台的一个重要目的是坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出全覆盖、多层次、差异化，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。
同时，《意见》明确提出坚持房地产调控的连续性和稳定性，严格落实各项调控措施，保障合理住房需求，抑制投资投机性需求。这些政策的贯彻落实，将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。
深圳市住房建设局负责人表示，新政策出台后，现有的房地产调控政策不变，要通过严格落实各项调控措施，确保房地产市场持续健康稳定发展。
深圳市住房建设局负责人表示，根据相关规定，具有全日制本科及以上学历（含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员），或属于符合深圳产业发展需要的技师（国家职业资格二级及以上），或列入市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录，且与深圳用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才，都属于人才的范畴，都可纳入深圳人才住房政策适用范围。在通常意义上讲，一类是高层次人才，另一类是量多面广的基础性人才。符合上述条件的，都称作人才，都可以按规定租购人才住房。
《意见》在之前政策的基础上，还对人才住房制度进行了完善和优化：
一、加大货币补贴力度，鼓励支持人才租购市场商品住房；
二、实行租购并举，探索建立先租后售、以租抵购制度；
三、明确规定了户型面积标准和租金、售价标准；
四、实行一定年限内封闭流转；
五、对高层次人才实行更加优惠的政策，符合条件的高层次人才可以申请免租入住一定年限、相应面积标准的住房，在深全职工作满5年以上，符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。
中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：
这些年深圳陆陆续续出台了很多有关文件，这是最全面最具体最深刻的。
从内容上看也非常丰富，主导方向是以民生为主导，去实施整个住房的保障化，涉及到了人才安居房、涉及到了安居型的商品房还有公共租赁住房这三大类的保障性住房，未来十几年的住房供应中占比高达60%，商品房只占40%，而且商品房还强调以普通住房为主，所谓以普通住房为主的意思就是中小户型，看得出来民生导向非常强烈，真正留给市场的所谓大户型豪宅的比例应该是非常之小的。
还特别强调了租赁住房的建设，因为未来租赁住房会占到整个住房供应的60%，这个相对于新加坡80%的保障性住房稍低一些，相对于香港的50%是高一些的，这个比例是恰当的。
深圳市职业技术学院房地产研究主任邓志旺：
从长远的角度来说，对整个深圳未来房地产的格局做了一个界定。有利于深圳居民形成一个明朗的预期，对将来可以获得的房源有了一个清晰的认识。
这次房改整个市场40%比例是商品房，这个供给量大概每年是六万套左右，对于整个深圳住房市场来说，还是比较偏小的，所以从这个角度上来说商品房的供给量将非常稀缺。另外一方面来看，保障性住房，尤其是人才安居房和公租房，通过未来十几年的供应之后应该会达到比较大的一个存量，有利于更多人通过这些渠道去满足自己的需求。
深圳房地产中介协会行业研究总监徐枫：
要改变深圳商品住宅的市场格局，小产权房的事情要列入考虑范围中，因为供应量很大。
对于政策本身来说，保障房和安居房都应该纳入保障房体系，是一个业内的共识。商品住宅市场能解决的是有钱人的问题，保障房要解决的是没有钱的人的问题。并不是所有人都能够进入商品房市场，保障房市场在解决这个问题。值得商榷的是，人才房是否应该纳入保障房体系。人才应该是由市场认定的，而不是政府认定的。人才比更多人有能力买到房。
中低层需求对住房需求比人才房更多，建议人才房比例逐渐缩小，只需要在房地产里面有产业结构调整倾向，弱势群体的保障的比例可以适当提高。
中原深圳董事总经理郑叔伦：
这次房改，把住房用来居住的国策，执行到位，改变过去住房商品化，过分依赖开发商主导市场，现在政府参与力度明显增加，各种类型安居房，以及加强租赁市场发展，以居住使用，代替商品买卖。
房价上升主要是投资及供求推动，未来相信投资推动力量减少。但是供求矛盾短期内还是很难平衡，房价大幅上升不具备条件，但是往上走的趋势不变。
美联物业全国研究中心总监何倩茹：
从房地产行业的角度看，政府住房目标的确立，有利于房地产市场的稳定发展，逐步构建高端有市场，中端有支持，低端有保障的住房体系，再加上宏观调控政策的护航，深圳的房地产市场有望在比较长的时间内维持平稳的发展态势。
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