需要"活下去"的何止万科？楼市金九银十恐泡汤，社科院还建议改革住房预售制度

房地产市场近期寒风阵阵，面对成交量大幅萎缩，部分地区房企开始降价促销。

在史上最严调控政策下，龙头房企在求生的同时，整个房地产市场的“金九银十”恐怕要泡汤了。不少地产行业的人都在感叹，今年的房子比往年要难卖。甚至有地产中介今年中秋小长假破天荒放了假……

这几天，有两则与房地产相关新闻尤其受市场关注：

一是，龙头房企万科在深圳举办秋季例会，在会场屏幕与侧墙上打出硕大的“活下去”字样的照片，立刻刷爆微信朋友圈。

二是，厦门市近日宣布10月1日起，放宽对高校毕业生、技术工人和海外归国人员落户限制。此举亦被市场视为，当地楼市急速降温之后的应对措施之一。

社科院下属两个机构联合发布的最新分析报告称，短期看一线、准一线及二线城市“金九银十”落空，房价稳中有降；三四线城市房价涨速继续下降。并建议，保持调控政策定力，分步推进住房预售制度改革。

一些地区房企降价促销

往年9月、10月是楼市的传统销售旺季，因此有“金九银十”之说。

“十一”长假是看房佳期，也因为房企普遍选择这个时间点冲刺年关前的业绩。每年的“成色”也备受重视，从预热到推货到实际市场成交统计，然而，这两年的严厉调控之下，今年的“银十”还差几天，但“金九”的成色已然掺杂了不少水分……

刚刚过去的中秋小长假，不少城市楼市成交量低迷，并没有出现往年所谓的“金九银十”成交火爆场面。

以一线城市中的北京和深圳为例。中原地产研究中心数据显示，中秋小长假的前两日北京市房地产市场签约量如下：新建商品房签约180套，二手房签约量为62套，与今年的7月份、8月份的平均成交量基本持平。相比2016年同期签约量的422套和280套，分别下调57%和78%。除北京以外各地的交易量较同期相比也有相对较大的下滑。

深圳楼市价格相对坚挺，成交量则出现了下滑，深圳中原研究中心数据显示，上周深圳新房住宅共成交386套，环比下降 29.9%；面积共计39107平，环比下降27.4%；全市二手成交1129套，环比下降18.31%；成交面积93393平，环比下降18.8%。

截至9月23日，深圳9月全市一手住宅累计成交1833套；二手住宅累计成交3715套。虽然最后一周的数据还没统计，但和前两个月数据相比，存在不小的差距。

在热门城市中，郑州有些新开项目成交量甚至不到一成，不少房企降价促销，传统“金九银十”已不再；杭州市区二手房成交量大幅下降，大概率将创6个月新低；西安一楼盘推出近500套房，价格过高几乎无人问津；南昌楼市出现降温迹象，部分楼盘价格下调……

从“四限”进入“八限”的调控新时代

楼市调控政策从传统的“四限”（限购、限价、限贷、限售）开始向“八限”升级，老“四限”之外再加上限商住、限离婚、限新落户、限公司。

“四限”升级为“八限”，意味着着房地产调控中的政策漏洞正被全面压缩。

“能买房的人越来越少了，房子今年显得格外难卖。”一位地产公司业内人士表示。

毫无疑问，眼下是史上楼市调控最严的时期，今年是近年来调控政策出台最多的年份。数据显示，今年前7个月，我国主要城市房地产调控累计达260次，同比上涨80%。其中7月单月，全国楼市调控密集程度再创新高，合计超过60个城市发布了超过70次各类型房地产调控政策，相比6月份出现了翻倍的变化。

楼市调控的政策还蔓延至公积金政策的调整，给楼市打了一个“新补丁”。

9月13日晚，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，提出“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”等苛刻的条件。

土地拍卖市场流拍现象频发

政策层出不穷，影响的不仅仅“金九银十”，土地拍卖市场流拍现象频发。

数据显示，今年前8个月，全国土地流拍超800宗。其中，合肥、天津、石家庄、成都、青岛、西安、深圳、北京等城市土地流拍率上升较快，流拍的土地不乏优质地块。

不少龙头房企纷纷表示，货值充足，放缓拿地。

土地价格确实在跌，龙头拿地强度也明显下滑，中小企业拿地却在增加。

国泰君安证券表示，由于目前龙头企业的在手库存去化周期都在4年～5年，因此会降低自身的拿地强度，而非龙头企业的资金实力不够雄厚，最终会导致土地价格下行。从目前的实际情况来看，龙头拿地强度大幅度下降，同时土地溢价率大幅度下行，流拍率大幅度上行。此前，市场认为，溢价率和流拍率上行是因为地方政府在上调底价，控制地价。那么，这样的情况在实际成交价格绝对下跌的背景下，需要重新进行审视。

数据显示，截至6月底，300城住宅用地成交面积为1.8亿平方米，假设容积率为2.5，则总计有4.5亿平方米规划建面，再假设这部分占全国比重为80%，则总计土地成交为5.6亿平方米，但上半年住宅销售面积达到了6.7亿平方米。也即，目前依然处于土地去库存状态当中。

国泰君安证券认为，部分中小企业通过出售项目的方式，将土储转移到龙头企业之后，依然存在补库存需求，因此体现为龙头拿地减少、中小企业拿地增加的局面。但历史上从来没有出现过，拿地增加、价格下跌的情况，这不符合房地产金融属性的规律。由于房地产市场和货币环境高度相关，而对于在变为商品房之前没有使用价值的土地来说，金融属性表现非常强烈。因此，历史上，每一轮的货币放松周期，都会带来土地市场的火热，反之亦然。考虑金融属性和消费属性最大的区别就在于量价关系，在金融属性当中，量价属于同向行为，所以历史上土地市场都是量涨价涨、量跌价跌。因此这一轮的周期需要重新审视。

不过，还要注意的是库存。国家统计局数据显示，至2018年7月末，商品房待售面积降至54428万平方米，跌至50个月以来最低点。

社科院：要保持调控政策定力

9月27日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组发布了2018年9月《中国住房市场发展月度分析报告》，依据8月大数据房价指数(BHPI)分析了中国住房市场的现状及发展趋势。

报告称，从外部环境看，国际经济形势复杂多变，美联储进入加息周期，市场不确定性显著增加，短期内将增强市场观望情绪。从长期看，中美贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。

报告中称，2018年初以来，北京房价开始回升，上海继续回落，深圳小幅上涨，广州较快上涨。8月，在中央严控房价上涨的政策背景下，北京房价回升节奏被中断。8月一线城市房价环比上涨0.27%，环比仅扩大0.01个百分点。其中，广州环比上涨1.49%，深圳环比上涨0.85%，北京环比下跌0.02%，上海环比下跌1.24%。与上年相比，8月一线城市房价同比上涨4.1%，其中广州同比上涨18.19%，北京同比上涨0.09%，上海同比下跌8.37%。

报告认为，虽然一线城市房价稳定，但一线城市作为最具人才吸引力的城市群体，居民收入高、人口规模庞大，潜在供求矛盾难以短期缓解。

在政府严控房价、棚改货币化政策调整、市场短周期接近见顶等因素的综合作用下，准一线及二线城市房价显著退热。但与上年同期上比，仍累积了较高的房价涨幅，2018年8月，准一线城市房价同比上涨16.09%，二线城市同比上涨16.75%。

三四线城市房价仍惯性上涨，但总体涨速有所回落。2018年以来，三四线城市平均累计上涨10.45%。8月，三四线城市环比上涨0.45%，涨速比7月回落0.69个百分点。报告指出，三四线城市存量住房空置现象较为严重，抑制了住房市场的长期发展。

该报告预测，短期看一线、准一线及二线城市“金九银十”落空，房价稳中有降。三四线城市房价涨速继续下降。

报告最后建议：一是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力；二是分步推进住房预售制度改革。

总之，面对当前市场窘境，需要高喊“活下去”的房地产企业何止是万科一家呢？

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