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文章于 2018年12月12日 被检测为删除。
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都要去深圳抢房?7折拍卖房,业主断供潮刷了屏!真相如何?这有四大核心信息

陈冬生 券商中国


这几天,关于深圳7折房、断供潮的消息漫天飞舞,真相究竟如何?


券商中国记者了解到,网传7折房属于法拍房,所谓7折是法拍房的起拍价,最终成交价会出现不同程度溢价。此外,房源数量增加是由于今年以来深圳进入司法拍卖的房源确实有较为明显的增加;这些房源中,断供的只占少数,多数是债务纠纷。


真相一:近半年法拍房增加50%左右


网传,相比去年,深圳法拍房数量激增222.5%,事实如何?我们来看几组数据。


深圳法拍房公司广安居业统计数据显示,2017年,深圳全市法拍房2100套,今年2800套左右。


来自阿里拍卖的数据显示,包含住宅,商铺,厂房等物业在内,今年深圳两级法院拍卖的房产达到2000余次。


同时,来自深圳市中级人民法院的数据显示,近半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右,成交率达到91.99%。


深圳市中级人民法院相关负责人透露,近半年来,深圳司法拍卖的房源也出现了明显的增加,但增加的主要原因,是年内加大了司法网拍的推广力度,网上录入的拍卖房源增加。


业内人士提醒,“法拍房”有一定的潜在风险:房屋权属可能存在某种瑕疵,如未交齐土地出让金;没有房产证(或暂未办理,或无法办理);未交清物业费、取暖费;房屋里面带有租客等等情况,这些法院是不负责解决的,如果参加竞买,这些东西要由竟买人自行承担和解决。


此外,法拍房基本要求是一次性付款,不可以申请按揭。


真相二:7折是法拍房的起拍价


网传的7折大甩卖,实则也是法拍房的常见价格区间。


按照法律规定,司法网拍的房源,一拍底价不得低于市场评估价的70%,若一拍流拍,二拍起拍价的降价幅度则不得超过前次起拍价的20%。


需要注意的是一个关键词:起拍价,如果多人竞拍最终成交价基本会高过起拍价,甚至还会高出市场评估价格。


以深圳为例,诸葛找房数据研究中心数据显示:10月份,深圳来自阿里拍卖线上拍卖114套,其中,住宅成交70套,占总拍卖房源的62%。价格区间方面,300万以下房源占比最多,高达40%;其次是300万~500万的房源,占比32%。



10月份,深圳来自阿里拍卖上成交的房源溢价率来看,溢价率出现明显下滑。



值得注意的是,一些拍卖房源竞争度激烈,出价次数超过100次,溢价率超过40%。


真相三:拍卖主要用于清偿债务


至于断供潮,这个房地产业内比较敏感的话题。


一般情况下,不如期如数偿还贷款、民间借贷纠纷、司法没收、无主财产等情况下房产会成为“法拍房”。


深圳市中级人民法院相关负责人表示,上述房源被拍卖的原因,主要是强制拍卖用于清偿债务,但其中企业房源尤其住宅类企业房源很少,绝大多数均为个人房源,但其中有多少是因为断供导致房源被拍卖,目前并没有确切的数据。


另外一位深圳法拍业内人士介绍,法拍房源中,断供的只占少数,多数是债务纠纷。


据了解,按照一般流程,当期待拍卖的房源基本上至少是2年前的诉讼。也就是说,不可能当下断供法院马上就查封挂出来拍卖。


意味着,这批房源至少都是2年前的房子。


2016年10月4日,深圳正式加入本轮楼市调控大军,此前的2015年深圳楼市价格高歌猛进的一年,那个阶段大批房源断供的可能性不大。


真相四:法拍房全国各地都有


其实不仅仅在深圳,全国各地都有法拍房。


10月诸葛找房联合阿里拍卖发布线上拍卖市场数据研究报告,从线上拍卖市场角度反应房产市场情况。


报告数据显示:九大重点城市(北京、上海、深圳、杭州、郑州、无锡、成都、苏州、重庆)线上拍卖市场共计成交1877套房产,环比下跌14.21%,其中住宅占比53.92%,住宅仍是线上拍卖市场主力。10月九大重点城市线上拍卖成交房源均价25240元/平方米,平均溢价率19.93%。


从线上拍卖市场住宅成交情况分析发现,10月线上拍卖市场成交量除北京外,其余8城成交量环比均有不同程度下降,其中,重庆降幅最大,但是绝对数上,重庆线上拍卖成交住宅房源最多,高达195套。北上深三个一线城市法拍房住宅成交套数一直处于较低水平,10月成交量均未超100套。


从线上拍卖市场成交房产溢价率趋势上来看,各城市成交房产溢价率变化情况各不相同。10月北京、无锡、苏州、杭州、郑州、成都六城溢价率上涨,上海、深圳、重庆三城溢价率下跌,其中深圳、重庆两城溢价率跌幅最大,成都溢价率涨幅最大。10月各城市线上拍卖房产溢价率整体基本稳定在13%~26%之间,一定程度上溢价率相比上月有所下降,但仍处于较高水平。



从线上拍卖房产溢价率TOP10中可以发现,杭州市前边新村房产溢价率最高,高达134.38%。


还要提醒的是,购买法拍房还需要满足当地的楼市调控政策,比如购房资格等。



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