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最权威说法来了!个税房租专项扣除遭房东抵制?bug出自哪里?正待住建部、财政部、税务总局联合制定细则

赛北 券商中国


以上音频技术来自:讯飞有声


个税住房租金可以抵扣个税,但最近落地执行过程中,却反复被曝出房东担忧税务部门会根据信息向其追征税费,而拒绝提供信息。



对此,有媒体向国家税务总局12366纳税服务平台进行了咨询,客服表示目前没有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知。但据券商中国记者向有关负责人了解,此事目前尚无定论,需由住房和城乡建部牵头,财政部、税务总局相关部门一起确定相关细节。目前相关部门已在在研究这一个税落地过程中出现的新问题。


个税落地实施出现bug,房租专项扣除遭遇房东“抵制”


2019年1月1日起,国家税务总局制订的《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》正式实施。已经开启填报6项专项附加扣除的信息。


但不少租客想用房租抵税的想法却遭到了房东的“抵制”,表示如果租客要抵扣个税,要么涨房租,要么租客自己去缴相关税款。甚至也有房东直言宁愿房间空置,也不同意租客做个税的租房专项扣除。


按照现行的政策,纳税人享受住房租金专项附加扣除时,要填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名和身份证件类型和号码或者出租方单位名称及纳税识别号(社会统一信用代码)、租赁起止时间等信息。


直辖市、省会(首府)城市、计划单列市,以及国务院确定的其他城市每月 1500 元;除上述城市外,市辖区户籍人口超过 100 万人的城市每月 1100 元,市辖区户籍人口不超过 100 万人(含)的城市每月 800 元。


一名没有具名的税务部门有关人士称,“现在各地的税务局也都很困惑,也在等待上级部门的指示。”


为什么业主不愿配合租客抵扣?


目前很多房屋出租并未备案,税务机关不掌握房东的房租收入情况,通过纳税申报后,房东的房租收入就会被记录。


目前以北京为例,租赁行为被备案的比例非常低,不足一成,而如果看全国,1%都不到。


业主担忧租赁行为被记录后,未来会涉及到房地产税等更多的税费。这种情况下,不愿意不配合租户登记也就成为了必然。


出租房屋目前大部分是可以按照5%的综合征收率计征税款,但未来是不是会找补旧账对于业主来说依然非常担忧。即使按照5%算,一套年租金10万的房屋,税费也有5000元。而租户抵扣的个税其实节省一个月也就100元左右。


业主租赁行为若被记录在案税额或更高


针对个人出租房屋在税务机关征收税款时划分为两类,一类是个人出租住房,一类是个人出租非住房。


采用综合征收率方式


个人出租住房可按5%综合征收率计征税款,应纳的税款等于含税销售额乘以5%。如果个人出租住房租金收入是5000元,承担的税款为5000乘以5%,为250元。


对于个人出租非住房,在选择综合征收率计征方式的情况下,两档综合征收率保持不变,而在适用综合征收率的月租金收入临界点上较前有所变化。营改增后,计算税金的月租金临界点为31500元。即月租金在31500元(含)以下的适用7%的综合征收率,月租金在31500元以上的适用12%的综合征收率。


采用分税种方式


个人出租住房如采用分税种方式,需分别计算缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税和房产税。增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,应纳税款=含税销售额 (1+5%) 1.5%。对于取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税,依照现行税法计算应纳税额。同时,还需按房产租金收入的4%缴纳房产税。


个人出租非住房如采用分税种计税方式,需分别缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、房产税、城镇土地使用税和印花税。增值税按照5%的征收率计算应纳税额,应纳税款=含税销售额 (1+5%) 5%。对于取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税,依照现行税法计算应纳税额。房产税应以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。城镇土地使用税则按照实际占用土地面积乘以每平方米年税额计算应纳税额。根据北京市城镇土地使用税的纳税等级,每平方米年税额为1.5至30元,城镇土地使用税每月税额为占地面积 每平方米年税额 租赁期限/12。印花税按“财产租赁合同”税目缴纳,税率为0.1%。


专家分析:个税抵扣的初衷不是为了收集租赁交易行为


中原地产首席分析师张大伟分析认为,首先,从个税抵扣设计的初衷看,肯定不是为了收集租赁交易行为。因为从逻辑上,5000以上收入而且缴纳个税的人士才需要抵扣,这就使得中低端租赁市场,或者二三线租赁市场,很多租户并不需要抵扣。另外一线城市的租赁行为的收集,也只收集交易,不收集交易价格,那么这种信息也很难传递到租房收税。所以从政策制定本身看,还是单纯的只是为了替租户减少个税,并没有通过这一登记达到收税的目标。在不动产登记完成后,是否空置或者出租已经很容易掌握。


其次,但事实上,房东出租房从法律角度的确应该交税,但约定俗成的当下市场,交税比例非常低,不足全国市场的1%。这种情况下,制定政策的时候,应该避免给租户与业主预期。引导纳税应该是长期过程。另外中国房地产税制中,重交易税费,轻持有税费,这也使得业主担忧租赁行为成本增加。


再者,归根结底是话语权的问题,租户没有话语权,这种情况下房主就可以转嫁焦虑与税费成本增加。


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