深圳买房者"炸"了！史上最严调控政策出台，核心条款全线收紧，房价还能涨吗？深圳地产股全线杀跌
持续火热的深圳楼市终于迎来调控政策加码！
7月15日，深圳市住建局等8个部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从行政、金融、税收等方面提出八项措施，包括增加深户限购条件、限制离异后购房套数、提高非普住房首付比例、更新二手住房交易计税参考价、增值税免征年限提至5年等，坚决遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为。深圳市住建局还表示，下一步，深圳将加快构建公共住房和商品住房6：4的住房供应和保障体系，让更多的市民通过政府提供的公共住房解决住房困难。
至此，下半年以来，继河北怀来县限购松绑“一日游”后，已经有杭州、东莞、宁波、深圳4个热点城市出台了调控收紧政策。在疫情影响逐渐消退、整体市场基本复苏、个别热点城市楼市、土地市场成交火爆的背景下，这几个城市的做法传递出下半年楼市政策走向的信号。
业内人士认为，深圳是全国最近一轮楼市上涨的领头羊，楼市炒作氛围浓郁，出现调控政策升级已经有预期，此次新政将明显打击投资需求。预计未来半年政策严格执行的话，深圳楼市投资比例将暴跌，房价或下跌5%以上。此类政策具有很强的风向标意义，预计今年下半年，部分房价过热的城市，依然以政策收紧为导向。
在政策公布后，深圳本地地产股全线杀跌，沙河股份、深振业A跌停，深物业A大跌逾9%，南山控股大跌近9%。
7月15日，深圳市住建局、市规自局、市市场监管局、市公安局、市地方金融监管局、市税务局、人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局等8个部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。
《通知》包括了8大措施：
一、增加深户限购条件、限制离异后购房套数
新政对限购政策进行“打补丁”，要求：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
而此前执行的限购措施，对深户居民没有落户时间和缴纳个人所得税或社会保险的要求，居民落户即可购房。
对户籍居民家庭限购2套住房，对户籍成年单身人士、非户籍居民家庭限购1套住房，非户籍居民家庭连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的限购政策，仍然继续严格执行此前的相关规定。
另外，对于离异购房的规定也收紧了。
新政在此前离婚购房信贷政策基础上，对离异后购房套数进行了限制，即夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，这样既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。
具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。
而在离异之日起3年内购买住房的，在执行相关税费、贷款、限购等政策上，按离异前家庭相应标准执行。
二、非普通住房最低首付比例提高10个百分点
新政进一步完善了差别化信贷政策，要求合理确定个人住房贷款利率加点下限，对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。
对无房无贷的首次购房家庭，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；
对无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭，如购买普通住房，继续按此前分别不低于50%、70%的贷款首付比例要求执行，如购买非普通住房，最低首付款比例均提高10个百分点，即分别为60%、80%。
三、更新二手房交易计税参考价，增值税免征年限提至5年
为发挥税收调控作用，新政更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格，而此前计税参考价格是2016年10月评估更新的，与目前市场成交价格存在较大差距。
同时，针对深圳近一年来成交的商品住房中换手率较高的现象，新政将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，其余政策不变，即个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
深圳市住建局表示，该政策将对当前二手市场过热起到抑制作用。
四、普通住房标准增加价格因素，成交总价需低于750万
新政对普通住房标准进行细化，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下三个条件：
1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；
3、实际成交总价低于750（含本数）万元。
深圳市住建局表示，现有普通住房标准只考虑了容积率和面积两个指标，从今年上半年房地产市场偏热的情况来看，有必要增加价格因素，更合理地界定普通住房和非普通住房标准，保障大部分群体对普通住房的需求，有效抑制非普通住房价格上涨。
五、热点楼盘严控认购人数，销售方案需备案
针对深圳热点片区部分楼盘因区位、学位等因素出现抢购的现象，新政要求，对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。
六、房屋抵押合同网签管理，真正实现“三价合一”
新政规定，进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。
深圳市住建局表示，目前，买卖双方实际交易价、银行贷款评估价、政府部门登记价未真正实现“三价合一”，容易产生“阴阳合同”“高评高贷”等问题。下一步，将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》网签工作，并同步将真实的合同数据推送到不动产登记部门办理产权登记手续，进一步规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现“三价合一”。
七、及时发布热点片区、热点楼盘二手房合理成交价
新政要求，及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易；中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。
深圳市住建局表示，目前，深圳二手住房交易信息不够透明，交易信息更多掌握在中介机构手中，交易双方因信息不对称容易被市场不实信息误导。通过这一举措，有利于增加二手市场信息透明度，规范中介机构交易行为，引导市场理性交易，稳定二手住房价格。
八、持续开展房地产市场秩序整顿工作
新政还要求，持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。
今年4月以来，深圳房地产市场交易较活跃，二手房价格上涨过快，部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象，引起广泛关注。对此，深圳市住建局等部门此前已经开展了房地产市场专项治理行动，对捂盘惜售、哄抬房价、虚假宣传、发布不实言论等行为进行了严厉打击。
深圳市住建局表示，此次新政提出的八项措施，涵盖了行政、金融、税收等方面内容，主要有三个特点：一是优先满足刚需，有效遏制投机炒房；二是运用金融、税收等经济手段，确保精准施策；三是强化房地产市场监管，引导市场回归理性。新政出台对深圳既有房地产调控政策的深化完善，对于构建房地产市场长效管理机制，保持房地产市场平稳健康发展将发挥积极作用。
深圳市住建局还表示，下一步，深圳将进一步夯实2018年出台的住房新政，加快构建公共住房和商品住房6：4的住房供应和保障体系，让更多的市民通过政府提供的公共住房解决住房困难。一是加大居住用地供应，今年计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上。今后新增土地将主要用于公共住房建设。二是增加商品住房供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600-800万平方米的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。三是加大公共住房建设，今年建设筹集公共住房不少于8万套，确保完成“十三五”期间建设筹集40万套公共住房的目标。
中原地产首席分析师张大伟指出，深圳人口流入趋势不改，土地供应少的问题需要得到解决，否则政策的长期效果有限。目前看全国房地产调控效果最好的一线城市代表北京和二线城市代表长沙，都是供应增加叠加限制投资，取得了市场的长期稳定效果。
下半年伊始，继河北怀来县限购松绑“一日游”后，杭州、东莞、宁波、深圳等4个热点城市又出台了调控收紧政策，在疫情影响逐渐消退、整体市场基本复苏、个别热点城市楼市、土地市场成交火爆的背景下，这几个城市的做法传递出下半年楼市政策走向的信号。
以深圳为例，上半年楼市出现“疫情景气”，部分新房项目甚至出现“万人摇号”“日光盘”等现象，“喝茶费”“更名费”重现江湖，二手房市场则出现部分片区过热、价格虚高情况。数据显示，上半年深圳一二手房网签成交6.07万套，同比上升24.34%。其中，二手房成交4.4万套，同比增加41.2%，并达到去年全年二手房成交量的57%，创下自2016年之后又一次新高。尤其是6月份，深圳二手住宅成交量冲破万套，达到10594套，刷新了4年以来的纪录。与此同时，深圳二手房价也持续领涨，今年3-5月的环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市中分别排名第1、第2、第2。
张大伟认为，深圳是全国最近一轮楼市上涨的领头羊，出现调控政策升级已经有预期，而且深圳的楼市炒作氛围浓郁，出台政策将明显打击投资需求。
“深圳市场过去一年多的上涨，主要原因除了供应少之外，与非普住宅标准取消有非常大的关系。本次政策将非普标准提高，总价750万以上的豪宅将变成二套房首付80%，接近当下全国政策最严格的北京，对于高端住宅市场的打击非常大。”张大伟说，过去大部分炒房客借助新深圳落户获得首套房贷款资格，本次政策升级要求必须3年社保，也将有力的打击部分炒房客户。
张大伟认为，按照过去深圳市场的惯例，预计部分投资客很可能开始离场，市场在7-8月开始成交量快速萎缩，整体看，深圳未来半年政策严格执行的话，投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳此次对户籍人口出台了限购政策，进一步体现了深圳落实“房住不炒”的导向。此类政策具有很强的风向标意义，虽然今年受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力，但是部分城市房价上涨过快，违背了稳房价的导向，也违背了“房住不炒”的政策导向。通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作。今年下半年，部分房价过热的城市，依然以政策收紧为导向。
不过，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，深圳此次出台的楼市新政，力度虽然大，但治标不治本，调控政策的持久性也容易受到影响。尤其是对于占据深圳楼市交易量70%左右的二手房市场来说，具体规则并不清晰，有可能导致上有政策，下有对策的情况出现。此外，深圳楼市核心矛盾在于土地供需失衡，住宅用地占比过小，导致住宅供应量增速缓慢。如果能在深圳扩容，增加土地供应等方面有所动作，可能将有望真正解决深圳楼市痼疾。
京籍家庭限购两套，以家庭为单位单身在京可买1套，已婚在京可买2套；非京籍家庭在京无房限购一套，须在京连续缴纳5年社保或纳税，可买除通州以外各个区县的商品住房，如果想买通州住房，还需近3年在通州区的纳税或社保。
商业贷款：（1）购买二套房“认房又认贷”（商贷和公积金贷），同时购买普通住宅首付比例60%，非普通住房首付比例80%；（2）暂停发放25年以上期限的个人住房贷款；（3）对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。
此外，企业购买商品住房，需持有3年后才能上市交易。对个人购买二手商办类项目必须有5年社保购房资格，同时不能贷款。新商办必须企业购买。
本地户籍家庭限购两套，单身一套；地户籍家庭5年社保可买一套，单身不可买住宅。
商业贷款：（1）居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。（2）在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%。
广州市户籍居民限购2套，单身（含离异）人士限购1套；非广州市户籍连续缴满5年个税或社保（购房之日前起计算），限购1套；非广州市户籍居民家庭在从化、增城区内限购（含受赠）1套住房。
商业贷款：（1）广州市无房无贷（过）者，首付最低3成；（2）广州市无房有贷款记录者，商品房首付最低4成，公寓首付最低7成；（3）广州市有房无贷款记录者/首套房贷还清者：商品房首付最低5成；（4）广州市有房首套未还清者，商品房首付最低7成；（5）广州市有房，公寓首付最低7成。
此外，对离婚一年以内的住房贷款的申请人，银行业金融机构按照居民家庭在广州市拥有1套住房的信贷政策执行；广州市户籍职工连续足额缴存1年以上，非广州市户籍职工连续足额缴存2年以上，方可申请住房公积金贷款。
户籍居民家庭限购2套房，成年单身人士（含离异）限购1套住房，须在本市落户满3年，且购房之日前在本市连续缴纳3年及以上个税或社保；非户籍居民家庭限购1套房，须连续缴纳5年及以上个税或社保。
限制离异后购房套数，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。
商业贷款：（1）无房无贷的首次购房家庭，首付比例最低30%；（2）无房但有房贷记录，购买普通住房，首付比例不低于50%；购买非普通住房，首付比例不低于60%；（3）名下已有1套住房的购房家庭，购买普通住房，首付比例不低于70%；购买非普通住房，首付比例不低于80%。
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