投资移民翻译干货：EB-5、投资移民、PPM、认购协议...... │ 译匠公开课实录
EB-5 is the abbrevation of Employment –based Immigration：Fifth Preference Visa
The EB-5 program, created by U.S.Congress in 1990. It is used to stimulate the U.S. economy through job creation and capital investment by foreign investors. Under a pilot program enacted in 1992, the foreign investors must invest 1 million USD in a new commercial enterprise in USA or invest 500,000 USD in a new commercial enterprise located in TEA. Such investment must be placed at risk for five years, then the investor and the wife or husband and their children under 21 years old can get the so called green card in the United States.
There are several important concepts in EB-5 immigration. They are: USCIS（美国移民局）, Regional Center, I-526 petition, I-829 petition, TEA, PPM, Escrow Agreement, Operating Agreement, Subscription Agreement.
There was a good market for EB5 immigration translation for the past few years. At present, there are over 1000 regional centers and most of them will come to China to raise money for their projects.
EB5投资款，实际是一种证券买卖，合法的项目方，利用EB5政策向外国投资人募集资金，外国投资人投资50万美元给一个项目，就是购买这个项目的一个Interest-这里不是利息，是“股份”或者叫“股权单位”，也会用membership或 Equity来表示。因此，EB-5的监管法律是Securities Law，尤其是美国1993年证券法。
USCIS： 美国移民局 （US Citizenship and Immigration Services）
Regional Center：区域中心 (每个州有自己的区域中心，一个区域中心也可以覆盖几个州，区域中心必须必须通过美国移民局的认证才可以利用EB5政策集资)
TEA_ Target Employment Area: 目标就业区－美国EB-5政策很早就出来了，但是最近十年才开始在中国比较火．因为以前的投资款需要100万美金，但如果区域中心位于目标就业区，就可以只需要投资50万美元即可申请美国移民。而目前北上广随便一套房子几乎都可以值这个价格了，因此申请的人很多，每年10000个家庭的名额不够用了）
Securities: 证券。Security的含义及可以是证券，也可以是担保，所以要注意在不同类别文件中的含义。
Offering：发行。项目方发行一个项目，有最低发行额Minimum Offering Amount, 一般就是50万美元。也有最高发行额，Maximum Offering Amount，也就每份50万美元X最多投资人数量。
LLC/L.L.C: Limited Liabilities Company: 有限责任公司，跟Co.Ltd不同，主要是税收方面的。一般项目公司就是一个LLC。而且很多是在特拉华州注册成立的公司，因为这个州的法律对成立公司很宽松。A Florida Limited Liabilities Company, 是指在佛罗里达州注册的有限责任公司，而不是一定指位于佛罗里达。比如New York Continous Care Fund LLC, a Delaware Limited Liability Company, 指一家纽约公司，但是在特拉华州注册成立的。
Rural Area：乡村地区（指人口20000以下的地区）。50万美金的投资，就是要放在TEA或者Rural Area。
Metropolitan Statistics Area：大都会统计区。
Capital Contribute: 出资款，就是50万美元
Administration Fee：管理费， 50000-60000美元
NCE-New commercial enterprise. 新创商业企业
JCE-Job Creation Entity： 创建就业实体
At-risk investment: 风险投资
Escrow Account：托管账户
Escrow Agent：托管代理
Escrow Release: 托管放款
Distribution: 分红
简单来说，EB-5就是这样一种计划，外国投资人投资50万美元到某个区域中心在目标就业区或乡村地区的一个建筑项目，这五十万美金能为美国创造10个就业机会，这笔钱放在这个项目中5年，最后这笔钱还给投资人，投资人及其配偶和21周岁以下子女可以获得美国绿卡，最终成为美国公民。EB5投资移民的基本要求是投资必须置于风险之中，规定任何项目方都不可以在材料上做任何“成功保证”。因此，EB-5是一种风险比较大的投资。在过去十年里，EB-5项目中也有很多欺骗投资人的项目，几百个中国投资人因为选择错误，资金套牢或损失，也不能移民美国。EB-5行业最大的欺诈案要数芝加哥会议中心，很巧。
（1） PPM （私募备忘录）is the largest document, private palcement memoradum, usually about 100 to 200 pages, covering the summary of escrow agreement, BP , etc. PPM involves a lot of securities law and it is the most difficult part of the translation. But most PPMs are almost the same. It covers introduction to securities laws and all kinds of risks.
THIS PRIVATE PLACEMENT MEMORANDUM, including the ATTACHED appendices (collectively, THIS “MEMORANDUM”), is confidential and IS for the exclusive use of the intended recipient. This memorandum should not BE SHOWN OR GIVEN TO ANY PERSON OTHER THAN THE PERSON WHO IS THE INTENDED RECIPIENT (AND THAT INTENDED RECIPIENT’S PROFESSIONAL ADVISORS FOR THE SOLE BENEFIT OF SUCH INTENDED RECIPIENT). the intended recipient and his or her professional advisors must not forward, transmit, distribute, copy or otherwise REPRODUCE this memorandum in any manner whatsoever. FAILURE TO COMPLY WITH THIS DIRECTIVE COULD RESULT IN A VIOLATION OF THE U.S. SECURITIES ACT OF 1933, AS AMENDED (THE “sECURITIES aCT”).
PPM，在EB5行业就是私募备忘录通过私募筹集基金
（2） BP（商业计划） is business plan. It is about the market background, competition, financial projection,etc.BP是要介绍的第二个文件。EB5的翻译种类很清晰简单，就是五到六个文件。第二个重要的文件就是BP
（3）Subscription Agreement 认购协议
will be entered into by and between the investors and the project. The investor will subscribe a unit from the EB-5 project, become a shareholder, equity holder or a member of a partnership, etc. There are several terms I need to highlight: partnership: 合伙企业， general partner, 普通合伙人， limited Parnter, 有限合伙人.
（4） Escrow Agreement：第三方托管
Escrow Agreement is a kind of financial document. Escrow is a term used for bank. 第三方托管。这个文件也是一个常见的，基本原因是投资人把钱给项目方后，为了保证项目方不挪用钱，这些钱会先放在一个银行那里托管。托管协议的格式基本上是类似的，大部分的句子都是一样。因此，EB5翻译，特别适合做CAT语料，做一次后下次同样的稿件基本没什么变化。
（5） Economic Analysis
这个属于经济学家撰写的报告，告诉潜在投资人，这个EB5项目能创造多少个就业机会。EB5的基本要求是，每个投资人投资在目标就业区（TEA)的50万美元，能为美国创造10个就业岗位。投资人才能获得美国绿卡。经济学家撰写的经济分析报告，是这套EB5资料中与其他类似EB5翻译项目中最不一样的地方，因为是对每一个地方的具体某行业的市场状况，会创造的就业情况的预测
An EB-5 project translation will include these documents and the total word count will be about 80,000 words to 100,000 words. We are requried to be completed within one week or faster.
EB5的项目，表面是法律翻译，其实所有项目都与房地产密切相关
EB-5项目种类
(i). 酒店项目
(ii). 养老院项目
(iii). 学校项目
(iv). 赌场项目
(v). 制造业项目
美国EB5酒店项目：
大部分都是诸如万豪、希尔顿等品牌酒店新修分店的项目。操作模式其实是区域中心为项目方，与酒店品牌商签下连锁协议，雇佣开发商建造酒店，雇佣酒店管理公司运营酒店，在这个过程中，就会产生大量就业。但是，由于EB5要求创建的就业机会至少要保证五年，五年后才将这50万美元还给投资人，如果市场不好，达不到工作数量要求，投资人的申请，就会被拒绝。
养老项目：【重点】
美国的经济，可以说是建立在婴儿潮的一代。我上个月去美国考察的时候，我去的养老院负责人跟我说，想要赚美国人的钱，就要跟紧婴儿潮的那一代。
1、中等程度的护理机构（Intermediate care facility，简称ICF），一般吸纳没有完全丧失自理能力、年老但不是真正病重的人 【PS：facility, 这里是做机构讲，但是在EB5的金融文件里，又可以是融资便利的意思】 这是一种独立生活型养老机构（Independent Living，简称IL），包括通常所说的退休社区（Retirement Community），老年公寓（Senior Apartment）等，住户是有完全生活自理能力的老年人，普遍年纪还不太大.住在一起为他们的社交提供了很大便利
2.辅助生活机构（Assisted living facility，简称ALF） 这种老人院主要是针对那些有残疾的人，他们每天会在指导和协助下进行一些锻炼或日常活动，这些人虽然不能独立生活，但也不需要24小时的医疗护理，这种协助机构的宗旨就是在保证生存尊严前提下的协助生活，由各州设定自己的标准和监管。
3.专业护理机构（Skilled nursing facility，简称SNF） 专业护理机构是由联邦医疗保险（Medicare）和联邦医疗补助（Medicaid）项目资助的护理设施。
失忆服务型（Memory Care，or Dementia Care）专为失忆老人或老年痴呆（Alzheimer's Disease）人群设计.
成人日间看护型（Adult Day Care）这是另一种养老院
5. 新近流行自然退休社群(Naturally Occurring Retirement Community, NORC，一群届龄退休的人共同住在一个小区) 所需要的照护，将是整个小区的居家照护。
除了这些类型，还有一些养老模式，如
在地赡养Aging in place
居家照护 (Home care services)
安宁照护/临终关怀(Hospice care)
除了上面的分类，美国的养老院也可以分为以下几种
生活自理型社区（Independent Living）
生活协助型社区（Assisted Living，也译为无障碍社区）、
特殊护理社区（Skilled Nursing）
混合型的持续护理退休社区（Continuing Care Retirement Communities）
最后一种Continuing Care Retirement Communities是最高级的，是上面三种的综合
那么这里面涉及到的服务人员，我简单介绍几个
-管理师(Administrator)
-医疗主任(Medical Director)
-护理师及护士(Registered Nurses and Licensed Practical Nurses)
-注册护士助理(Certified Nurse Assistants)
-社工人员(Social workers)
-营养及膳食工作人员(Nutrition & Dietary Staff)
-复健师 ,包括物理和职业治疗师(PT & OT)
-娱乐和活动人员(Recreational/ Activities)
-管家及设施维修人员(Housekeeping/Plant & Facilities)
-出院管理师(Discharge Planner)
-业余护理人员(informal caregivers)，通常是家人
*美国前五的养老公司
(一) 门诺保健 (HCR Manor Care)
门诺保健公司是长期照护主要业者之一，也有重大手术后的短期护理。2007年，该公司经营的护理之家、辅助照护机构、复健中心、临终关怀和居家照护所共超过 500 家，员工超过6万人。该公司总部设在俄亥俄州的Toledo。
(二) Golden Living
Golden Living 公司，总部设在阿肯色州，2009 年营业额 26.5 亿美元，分布于 22个州，有 300 多个据点，员工 4 万 2000 人。经营之范围包括护理之家、辅助照护机构、复健中心、安宁照换居家照护。
(三) Life Care Centers of America
Life Care Centers of America 设立于1970 年，总部设在田纳西州。L公司照护机构
分布于 28 州，经营之范围包括护理之家、辅助照护机构、复健中心、阿兹海默症照护及退休人员养生村(Retirement Center)，在 28 州有 230 余个据点，主要的竞争者为Beverly Enterprises Inc.、 Sava Senior Care LLC 以及 Sun Healthcare Group。
(四) Kindred Health Care
2011 年 Kindred Health Care 以约 9 亿美元收购 Rehab Care，6 月完成，成为
全美最大的急性后期医疗服务公司，合并的公司将运营 118 家急性后护理医院、226家护理之家及康复中心以及121家辅助照护中心。
(五) Sun Healthcare Group
Sun 有 200 多间护理之家、辅助照护机构、安宁照护所及复健中心，分布于 25州，2009 年员工3万29 人，为美国主要长期照护业者之一。2009 年Sun 并购了位于马萨诸塞州的 Allegiance Hospice Group Inc，同时也接收了 300 位安宁照护病患。2007 年 Sun 才以 3.75 亿美元并购总部位于波士顿的 Harborside Healthcare 护理之家；Sun 2009 年18.8 亿美元的营业额中，有3分之2来自Medicare和Medicaid。
*关于美国的养老保险：
奥巴马推行的政策是Medicare和Medcaid
美国 Medicare 医疗保险是联邦执行、全国性的医疗保险计划，针对 65 岁以上的老人和那些具有永久性残疾者提供保险福利。美国公民无需购买 Medicare，只要超过 65 岁就自然符合资格，享受Medicare福利。因此，Medicare在翻译的时候，对与不太明白的中国人，又不想留个英文装逼，就要解释清楚是美国养老医疗保险。其实 Medicare 医疗保险对那些出院后住在护理之家或复健中心，但仍需要复健或护理照护者，只提供有限度的福利。Medicare 医疗保险只支付居住在这些设施前 21天的全额费用。如果超过 21 天，自第21至100 天，病患每天必须支付分摊费(co-pay) 119元。超过 100 天则完全由病患支付，或者，如果他们符合 Medicaid 资格，则由 Medicaid 支付。
Medicaid 低收入补助医疗保险
Medicaid 为州政府执行的医保计划，服务对象为低收入孕妇、低收入户 19 岁以下的儿童、具有子女未满 19 岁的低收入人士、低收入残疾人士，和符合 Medicaid 资格的Medicare 医疗保险受益人，需要长期护理服务但 Medicare 又不提供者。Medicaid 贫穷补助计划不是一个凭身份就可享受的制度，必须符合规定的条件。联邦政府制定一般的准则，但实际的规范由州政府制定，所以参与Medicaid 的资格会因州别而异。因此，Medicaid，则是对穷人的补贴
根据美国的家庭医疗休假法案（Family & Medical Leave Act），美国养老费用的支付有以下几种类型：
（1）病患自行付担（out-of-pocket payment）由于长期护理的私人保险并不普及，而政府经营的健保计划(Medicare,Medicaid)又多所限制，2008 年长期护理费用中病人自付者占28％(包括私人保险)。
（2）私人的长期照护保险（private long-term care insurance）和其他国家一样，在美国私人长期护理保险并不成功，成效不彰的原因很多，主要的包括：保费昂贵（尤其是老年人）、保险计划十分复杂、大家都认为政府将支付人们的长期护理费用，以及人们不认为将会需要长期护理等
除了养老院，还有赌场，学校公寓等都可以采用EB5模式集资修建
讲了上面英文-中文的翻译机会，还有的机会是EB-5投资人资料翻译
(i). 个人证明文件翻译
(ii). 财务流水翻译
(iii). 合同翻译
EB5项目方通过中介获得投资人之后，投资人需要准备好各种材料，然后翻译成英文之后交给美国的律师去递I-526申请，通过这个申请就可以获得临时性美国居留身份。这批需要翻译的文件包括个人证明，主要包括诸如身份证，护照，结婚证，出生证等等，资料简单。
还有一部分是投资人的财务流水证明，这部分其实翻译不难，主要是录入和检查数字。另外就是一些购房合同，股权合同等等证明资金来源的文件，大部分也是各式相同。目前这块翻译主要是中国中介公司在提供，所以价格不高。有时候是大的中介公司内部文案部分直接完成，一部分是包给各翻译公司或独立的翻译。
(i). 项目方口译
(ii). 中介公司口译
目前有三种机会：
1） 大型EB5论坛的同传，这个机会不多，大部分组委会有自己的合作伙伴，价格正常，在做的翻译或翻译公司同行，我们也认识，不想去低价竞争破坏市场，所以我们没有碰这块。
2） 很多项目方直接来中国参加展会或者去见潜在投资人，这类翻译大部分在北上广深，目前已经开始往重庆，成都，青岛，武汉等二线城市延伸。价格主要看项目方是否认识一些喜欢压价的移民中介公司。中间有华人介绍的，报价比较低，一般在600左右/天，但项目不难。如果是翻译直接联系上客户，且客户中间没有第三者中间人的，也可以拿到高价。
3） 一些新的中介方和项目方开小型研讨会的翻译。
这些都是大家未来学习到EB5知识后可以关注的领域。
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