土地房和公寓市场这么火爆，是时候关注投资商业地产了！

近期，很多华人朋友们都在谈论房地产，因为，在过去的十几年里，无论是原本就相当有钱的富人，还是靠着工薪收入生活的普通百姓，只要是买入了房地产並持有作为主要的生财手段，到目前为止，资产增值的速度与金额都已经十分可观。如果朋友们早几年是投资在住宅(Residential) 这一块，收益翻番根本不希奇。

过去三年里，以独立屋为代表的土地房价格普遍涨了60%到80%左右。过去一年，公寓楼房的价格也向上窜升20%甚至更多。在这个土地房和公寓楼房市场表现都很火爆之时，我们还能投资什么类型的房地产产品呢？也许，商业地产(Commercial)这一版块会被带动起来，可能会有更多华人朋友尝试买入商业地产。不过，投资商业地产与投资住宅有很大的区别。总体说来，投资商业地产比投资住宅地产要复杂得多。

商业地产的分类

按多伦多地产局(TREB)的统计方法，通常将商业地产细分成三类:

1. 写字楼(office)

2. 商铺(Commercial/Retail)

3. 工业(Industrial/ Warehouse)

按每平方呎面积计算，写字楼价格最高，商铺居其次，工业厂房和货仓价格最低。当然，这是总体上的平均价格数据，也不排除某一单交易的呎价会有上下偏差。

投资写字楼难度较高

高档写字楼是商业地产之王，尤其是市中心的甲级写字楼，非有超强实力的人(或公司团体) 是无法掌控的。投资高档写字楼所需资金量也是超大的。最近几年，多伦多市中心的甲级写字楼转手个案涉及的金额经常达到数千万甚至几个亿加币。参与买卖的公司或团体基本上是教师退休基金或是保险公司一类大型机构。

未来几年，如果中国大陆的大型机构手中有大笔资金，计划在海外投资，既要让本金保值增值，又要有好的现金流支付退休金或保险赔款，高级写字楼就是最好的资金载体。市中心重要位置的高级写字楼有升值保障，空置率很低，每月都有稳定的租金收入，正好符合这些机构设定的投资目标。

涉及这些高级写字楼的买卖，在很多情况下都不是直接买卖楼层面积或某一个具体的单位，而是持有物业的公司的股份买卖。买入这样的商业地产，最好从起始阶段就有自己的律师介入。

商业与零售用物业

如果说，投资高级写字楼是大款级人物或机构才能玩的投资工具，商业与零售铺位则是很多人都能参与的投资项目，而且是可大可小，丰俭由人。我们平时开车在路上的时候经常看到，在市区各大主路边有一排排的路边店铺(Plaza)，以前，绝大多数是西人开发的，是可以分单位买卖的。我们华人来到这里，开始做生意的时候，一般也是先从西人手中租铺位，后来也有买入的。

近些年，来自港台和大陆的发展商也开发了一些非常成功的项目，例如，位于Warden和Steeles的大统华所在的Plaza就是又旺丁又旺财。我的一位做生意的客户是来自台湾的老移民，她就是在发展商刚开盘卖铺位时低价买入，这些年来租金收入稳定，物业也升值。

不过，未来几年，移动互联网技术会深刻地改变商业零售与批发的经营行为，如果是投资商铺向外出租，空置的风险相当大。尤其是买入商铺楼花时，根本无法预料建成后是否有可能成为旺铺。

有自己生意才买商业地产

我真诚地建议，投资创业做生意的朋友们，一旦生意收入比较稳定之后，都应该考虑拥有自己的经营场所。这样做，有非常重要的现时利益，更有长远的好处。

以餐馆酒楼为例子。有时，我们吃惯了好几年的很不错的餐馆无声无息地关门了。过不了太久，又改名开张了，餐馆的厨师可能还没换，但餐馆的经营者换了。这背后的原因很可能是，上一份租约到期，业主有意用自己人接手已经打出名堂的这盘生意，就用大幅加租的方法逼走原有的租客---原餐馆经营者，然后，利用已经建立起来的客源，让自己人的生意快速上路。

对于原先的餐馆经营者来讲，又要重新找地方，又要装修，生意也会中断一段时间，怎么讲都是损失。甚至，新的生意地点不理想，生意再也回不到以前的水准，现实利益明显受损。如果物业是自己买的而不是租来的，这种挫折就可以避免。

从长远来讲，无论我们的生意多么成功，我们都有退休的一天，我们也希望，到那时，把生意甚至是公司全卖了，一次性兑现多年来辛苦打拼的工作成绩。但是，不包含物业的生意，转让时卖的价钱与包含物业的生意有很大差距。通俗地讲，真正的资产(RealEstate)少，整盘生意也就卖不出好价钱。

工业厂房和货仓有潜力

工业(Industrial) 用途物业的主体就是货仓(Warehouse)，这是一种很有潜力很值得投资的商业地产。其实，投资工业厂房和货仓可以很灵活。在整个大多伦多地区，货仓分布较广，很多区域都有供应，而且，有新有旧，有大有小，适合各层次买家选择性地买入。

目前，建筑面积5000平方呎(约450平方米) 以内的中小型货仓售价並不贵，平均价大约为每平方呎$150至$200加币。如果是买一个2000平方呎左右入门级的货仓，总价不过是30至40万加币，比普通人家买来住的三睡房共管镇屋还便宜。而且，买卖中小型货仓的过程也与买卖共管镇屋有相似之处，都是分单位买卖，都涉及每月的管理费。不同之处则是，银行提供买货仓的抵押贷款比例比买住宅镇屋为低，贷款利率要高一点，验房阶段要做环境评估。

在商业地产三个分类当中，工业厂房和货仓这一类所含土地价值比重最高。如果把写字楼比做公寓楼房，小型货仓就可比做镇屋，而大型货仓更可比做有土地的独立屋。众所周知，有土地的物业有多么大的升值潜力。而且，工业厂房和货仓占地是有可能转土地用途的，一但成功，则价值会跳升。近些年来，已经开始有国内背景的企业家朋友开始关注买入货仓，为投资商业地产做长远布局。而且，在多伦多市内Warden/Lawrence一带，在Hwy7一带，都有可以关注的地块。欢迎真正有兴趣的朋友深入探讨。

(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位投资买卖与租赁打理等专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆博客及个人网页。)