从深圳狂建摩天大楼看CBD的贬值

2017-12-12 孙不熟 城市战争

文｜孙不熟

深圳有望问鼎全球摩天大楼指数最高的城市。

近日从媒体上看到深圳公布了一大批摩天大楼计划，分别是位于龙岗大运新城的深港国际中心（668米）、位于落户布吉的布吉塔（680米）、位于落户蔡屋围的京基H700深圳塔（739米）与晶都酒店旧改项目（680米）、位于罗湖湖贝的湖贝塔（830米）。

目前，深圳第一高楼是平安金融中心（592.5米），中国第一高楼是上海中心大厦（632米），全球第一高楼是迪拜塔（828米），如果上面五栋楼都能建成，那每一栋都是全国第一，湖贝塔则位列全球第一，深圳有望荣列全球摩天指数最高的城市。

深圳湖贝塔规划图

我们从中可以解读出这样几点信息：

1 这几栋楼的命名颇有心意，在布吉就叫布吉塔，在湖贝就叫湖贝塔，而没有冠以城市的大名，说明摩天大楼在深圳已经祛魅，成为稀松平常之物，哪怕是830米的全球第一高楼，也只是用小地名（湖贝）冠名就够了，足见深圳的自信。

2 新规划的这批摩天大楼，全部在东部的罗湖与龙岗，而位于深圳西进方向的南山、前海与宝安则鲜有建摩天大楼的传闻。原因很简单，西部地区靠近宝安机场与香港机场，受机场限高令的影响，盖高楼的空间小，而东部地区没有限高令，可以尽情疯长。

3 东部地区大建摩天大楼，会冲淡目前福田CBD的关注度与首位度，进一步夯实深圳多中心格局。国内大部分城市，摩天大楼都是CBD地区的专项。在这些城市，出了CBD，几乎找不到像样的摩天大楼，但在深圳，这个规律被打破，即便是龙岗大运中心这样距离核心区20公里开外的地方，也有信心建设668米的高楼，足见深圳各区发展的均衡度很高。

4 深圳狂建摩天大楼，并非只是为了炫耀，更多的还是经济利益的驱动。可以看到，这些大楼几乎都是旧改项目，而深圳旧村、旧城的容积率非常之高，旧改项目的容积率只能更高，否则连拆迁成本都收不回来。经济利益驱动的项目比虚荣心驱动的项目，动力更大，也更靠谱。

5 个人支持深圳向上发展、多建摩天大楼，环保人士的意见可以忽略。深圳土地资源在一线城市最为紧缺，一半的市域面积是生态保护区，西部地区又受到机场限高令的影响，不狂建摩天大楼，这座城市就没有做增量的空间。

目前，北上广等城市似乎已经暂停了大规模的摩天大楼建设计划，我认为这是错误的，例如新规划的广州金融城，居然没有一座超过东塔的地标建筑。上世纪60年代开始，美国新兴的那些城市放弃了纽约、芝加哥的紧凑型发展模式，改为平推式发展，汽车打败电梯，城市的摊子越铺越大，堵车、噪音成为这些城市的常态，洛杉矶被认为是其中的“杰出代表”。

对人多地少的中国城市来说，摩天大楼式的紧凑型发展才是正道，期待深圳在建设摩天之城方面探索更多的经验。

深圳中心区（图片来自全景网）

6 说回买房，我常常在知识星球上阐述这样一个观点：在深圳买房，价格比地段重要，哪里便宜买哪里。未来的深圳很可能没有地段的概念，因为深圳很小，而且各区发展相对比较均衡，现在每个区都有实力盖出600米＋的高楼，这个城市已经十分接近我常说的“空间平权”理念。

随着摩天大楼的遍地开花，这对现有的福田CBD构成利空，因为别的区盖的楼比你还高，规划理念比你更超前，你的首位度会下降，大家对你的注意力会分散，到最后，这座城市可能到处都是CBD，甚至全域都是CBD。

从现阶段来看，我比较看好罗湖，因为它的房价在中心区最低，甚至已经被宝安追平了，那么它的价格优势就出来了。新贵阶层之所以不买罗湖，是因为那里旧和破，但这个问题不大，罗湖现在是深圳旧改的桥头堡，又没有限高令的影响，其基础设施水平未来会有一个大的提升，到时候它的写字楼和住宅有望比福田的档次更高。

新贵阶层买房主要是看硬件的，哪里更新、哪里的档次更高，就会去到哪里，这是我对旧改中的罗湖的信心。