深圳向西、广州向东，将在这里胜利会师

广深双子的你追我赶，一直都是中国城市竞赛的一大看点，也是广东经济发展的一大动力。

而这对有着瑜亮情结的兄弟城市，却在近年呈现出方向相反、目标相同的发展趋势。

那就是——深圳向西，广州向东，二者终将在一个地方握手言和、胜利会师。

01

 深圳西进三部曲

罗湖，作为深圳市内最早开发的城区，创造了三天一层楼的国贸大厦，诞生了全国第一家证券交易所和第一家地方商业银行。

在深圳建市的前20年，罗湖就是深圳，深圳就是罗湖。

1992年，深圳GDP达到317亿元，是1980年的100倍；人口达到268万人，是1980年的9倍，远超当年预估。

面积只有93平方公里的罗湖，已无法承载快速膨胀的经济体量。

向西迈步，开发与罗湖一路之隔的福田，成为必然。

1990年，福田区正式成立。1992年，福田中心区详细规划出台，首次提出将其定位为深圳市CBD。

1998年，音乐厅、图书馆、少年宫和广电中心等6大重点工程举行奠基仪式，福田中心区拉开了大规模建设的序幕，领导深圳城市建设和经济发展。

2005年后，福田西边的南山，借高科技产业和滨海大道等交通建设，接棒福田区，开始加速奔跑。

2010年的特区一体化和粤港澳大湾区概念，让手握空港新城和千亿新兴产业集聚区，与东莞接壤的宝安区有了上位机会，成为深圳发展新主力。

可以说，回顾深圳30余年发展史史，其发展脉络表现为西进三部曲：

第一部：罗湖->福田；

第二部：福田->南山；

第三部：南山->宝安。

02

广州东进三部曲

有趣的是，广州城市中心的变迁也是三部曲，只不过方向是东进。

20年前，广州正被束缚在老八区1400多平方公里内，发展步伐缓慢无力。

2000年，市政邀请了各大高校的规划专家，为广州发展把脉问诊，最终开出《广州城市建设总体战略概念规划纲要》的药方，提出 “南拓北优，东进西联”八字方针。

2003年，《珠江新城规划检讨》正式出台。被定位为“21世纪商务中心”的珠江新城，由老广口中的“东郊”摇身变为“CBD”，各大企业也将办公室从环市东向东边挪动，搬到这里。

随着企业、车辆和人流的增多，马路拥堵、写字楼不足以及发展饱和等问题开始浮现。

为了寻求突破，东进战略再下一城。功能定位为“广州市东进核心，副中心城区；创新高地，产业引擎；宜居宜业，生态新城”的萝岗，开始登上舞台。

2009年，建区仅四年的萝岗区GDP突破千亿，2013年又以1892亿元排在天河和越秀之后，位居全市第三。

2015年，萝岗区与黄埔区合二为一成为新黄埔区，区内的科学城、中新知识城和天河智慧城纷纷爆发小宇宙。

接下来，建设大湾区的理念，令广州加紧建设轨道交通，与其他城市交融互联。而有多年牛仔服装行业的资本积累，可开发土地充裕，邻靠东莞深圳的新塘，正好可以大展拳脚。

在广深科技走廊、国内首个TOD国际新城和广州珠江国际创业中心等利好的加持下，新塘朝“广州东部CBD”的方向蜕变。

可以说，广州近20年的发展脉络，也可以说总结为东进三部曲：

第一部：越秀->天河

第二部：天河->萝岗

第三部：萝岗->新塘

03

哪里会成为广深的握手之地

广州东进、深圳向西，两市的发展中心虽是往相反方向走，但在粤港澳大湾区的大格局里，却是在无限接近。

粤港澳大湾区建设是省内各市发展的首要任务，要想达成超越纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区的共同目标，各市必须拉近彼此距离，以经济圈和城市群为单位有机融合，齐头并进。

目前，广州正通过东进靠近东莞、深圳，消除地理上的屏障，而深圳大踏步西进，为的也是接近东莞与广州，打破要素流动的藩篱。

作为深圳产业链的重要一环，东莞从来就不是一个功能独立的城市，而应该视为深圳都会区的一部分，广州接近东莞，就等于拥抱深圳。

强强会师之中，究竟哪里会成为广深握手之地？

答案也许不只一个，但我认为新塘是最佳种子选手。

何以见得？原因有三：

首先，新塘位于广州与东莞交界地带，有“广州东大门”的观感，是广州东联深莞都会区的桥头堡。更重要的是，在连接广深佛莞这条长度约220多公里、总面积超1.6万平方公里的黄金经济走廊上，新塘刚好位处中间点位置，可谓承西启东、左右逢源。

其次，新塘是一个极为重要的交通枢纽，同时拥有国家铁路、城际铁路、城市地铁三种轨道交通方式，有广州东部交通枢纽之称。

目前，广州正以“新塘＋官湖”为依托，构建一个“八轨汇聚”的广州东TOD国际新城，实现粤港澳地区一小时直达。其中，穗莞深城轨将连接起粤港澳、粤东和华东地区， 1小时即从广州北抵达深圳机场，半小时即可从新塘到达广州、深圳机场，抵达广州东站也仅需20分钟。

未来，穗莞深城际还将开进深圳中心区，这意味着从新塘不仅可直达广深两个机场，还能直达两个城市的CBD。

“新塘—官湖”八轨汇聚的枢纽地位如下图所示：

编者注：穿过官湖站的23号线没有画入图中，本图如果连同23号线，就是一个八轨汇聚的格局。

第三，新塘本身还是一个全国闻名的超级小镇，有足够的经济实力承担广深会师的第一站。在中国社科院发布的“2017全国综合实力百强镇”排名中，新塘排名全国第五，在广东省的排名仅次于佛山狮山镇。

新塘曾以高度聚集的牛仔裤产业而闻名世界，每年生产约2数亿条牛仔裤，占全国总产量的60％左右。今天的新塘则是一个高新企业聚集区，国家级的增城经济技术开发区，广汽本田工厂以及2017年刚落户的富士康面板项目，都位于新塘以及周边地带。

有数据显示，新塘一个镇的GDP曾占据增城区60%的份额，显示新塘在增城区乃至广州东部无与伦比的经济地位。

可以说，广州想与深莞会师，必须通过新塘，而莞深想西联广州，也绕不开新塘。

在此意义上，新塘就像一个双向阀门，握住了粤港澳大湾区内最强两市的经济命脉，并坐享周边城市的带动发展。

04

 一个东广州，一个西广州，我们要适应这个新格局

新塘在广州有着“新东站“之称，一方面是新塘站的交通功能将比传统东站更新、更强悍，这一点在前面已有了介绍。

另一方面的“新”，则体现在它打破了广州传统空间布局，构建了一个东西广州的新格局。

众所周知，广州除了第一中轴与第二中轴，还有个第三中轴，那就科学城-国际金融城-琶洲电商总部-生物岛-大学城这条线，如果我们以这条新中轴为分水岭，就可以划分出东西两个广州，向西是以珠江新城为核心的西广州，向东则是以新塘为中枢的东广州。

就像深圳有两个市级中心，一个是福田-罗湖中心，带动中部发展；另一个是宝安-前海中心，带动西部发展。

在东广州内，有凯尔达国际广场、新塘万达广场、永旺梦乐城、奥园康威广场和保利东部枢纽综合体共5大国际级综合体坐镇，商业氛围堪比珠江新城。

而市政也重点围绕新一代产业进行全球招商，打造三大千亿级产业集群。

新一代信息技术科技：去年全年，这里引进包括富士康和日立等世界500强在内的重点项目94个，投资总额634.5亿元，成绩彪悍。

汽车及新能源汽车：产值达900亿元的广汽本田增城厂，北汽华南汽车生产基地和日立汽车马达系统开发基地争先进驻。

金融科技上下游产业链：中国平安金融硅谷项目将整合内外部产业资源，导入大健康医疗和金融科技产业资源带动区内高端产业的发展。

可以预见，无论是交通还是产业，东广州都有望与西广州等量齐观。

如果你对广州格局的认识还停留在只有一个市中心，那看过这篇文章，就该尽早适应一个东广州，一个西广州的新格局了。

05

“东广州”开拓广州的未来

根据《广州市城市总体规划（2017-2035）》，全市将再吸纳550万外来人口，而这些增量人口，将有大部分跟随城市规划、轨道交通和企业进驻来到东广州，产生大量居住需求，助推区内楼市蓬勃发展。

与此同时，广州东进与深圳西进也为东广州楼市带来积极作用。

广州东进的第一站是珠江新城，第二站是原萝岗区，第三站便是新塘，而深圳西进的第一站则是福田，第二站是南山，第三站是宝安。

目前，珠江新城与福田的房价基本持平，萝岗与南山房价差距较大，而两市战略部署的最后一战，新塘与宝安的价差就更大了，前者大概只有后者1/4，洼地效应十分明显。

随着粤港澳大湾区的深入建设，广深两市愈发靠拢，房价看齐只是迟早的问题，作为东广州中心的新塘，将有望成为这场城市格局变迁的最大赢家。

良机当前，作为广州国有企业的广州地铁集团和越秀集团率先出手，在新塘核心区内合作开发全新项目，品秀星图。

据悉，品秀星图位于地铁13号线官湖站旁，距离出口约300米，与东广州核心的新塘站枢纽仅有1站之隔，规划涵盖53 栋高层住宅、少量叠墅、2个幼儿园、42班小学和21班中学，总建面达133万平方米，属于地铁上盖大型社区，地理位置和规模体量都足够吸睛，届时入市或将对新塘楼市带来积极作用。

以下是品秀星图未来的出行方案：

⬥ 双高铁：广深铁路、广汕高铁

⬥ 双城轨：穗莞深城轨、新白广城轨

⬥ 三地铁：广州地铁13号线、16号线、28号线、23号线

■ 30分钟轨道高速出行方案：

地铁13号线、23号线（规划中）双地铁上盖，13号线全线通车后，约40分钟不换乘直达天河CBD，便捷通达市内五区。

■ 便捷生活圈接驳方案：

规划约4000㎡公交首末站，解决业主片区内中短距离的出行需求。

■ 无忧社区代步方案：

社区内穿梭电瓶车接驳，解决归家最后1公里的出行方案。

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