遇到“特殊原因”就可解除合同？法院这样判......

广西壮族自治区柳州市三江侗族自治县的陶家杰将一栋五层楼房出租给蒙朵朵经营宾馆。双方约定租期20年，没有特殊原因陶家杰不得中途收回房屋。蒙朵朵付清了头10年的租金，不料租了不到4年，陶家杰就以家庭出现重大变故需卖房还债为由，要求解除租赁协议。

家庭遭遇重大变故算不算“特殊原因”？陶家杰能否解除租赁协议？三江县人民法院日前对该案作出判决。

房东收了10年租金却要提前解约

陶家杰在三江县城有一栋临街的五层楼房，一直用于经营宾馆。2015年1月，陶家杰将整栋楼及宾馆设备出租给江云宵。同年1月26日，双方签订《房屋租赁协议》。

　　协议约定租期20年，从2015年5月1日起至2035年5月1日止，其中头10年的租金45万元，后10年的租金每5年付一次，第一个5年27.5万元，第二个5年30.25万元。协议第10条约定：“没有特殊原因，陶家杰不得中途收回房屋，如有特殊原因，双方另行协商。”

　　江云宵与陶家杰完成房屋交接后，便邀请生意伙伴蒙朵朵合伙经营宾馆，并投入资金进行装修。在租赁协议约定的付款期限内，江云宵和蒙朵朵付清了头10年的租金共计45万元。

　　合伙经营两年后，江云宵与蒙朵朵达成一致意见，江云宵退伙。2017年10月31日，江云宵、蒙朵朵及陶家杰共同签订《合同权利义务转让协议》，约定江云宵将《房屋租赁协议》的全部权利义务转让给蒙朵朵。

　　2018年9月，陶家杰突然找到蒙朵朵，希望她提前支付第二个时段共10年的租金，否则解除租赁协议。

　　陶家杰说，他建房时资金不足，以别人的名义向银行贷款58万元。他本想用房屋租金归还贷款，但他姐姐3年前患重病，前后花费了几十万元，他收取的租金都已用于支付治疗费用，如今贷款到期，他打算卖掉房屋还债，或者蒙朵朵提前付租金让他还贷。

　　蒙朵朵对陶家杰的遭遇表示同情，但同情归同情，涉及租金支付问题她认为还得按合同办。“我前期投入了几十万元，宾馆经营不到4年，还没有盈利，没有钱提前付租金，而且这也不符合合同约定。”

承租人拒绝解除合同被告上法庭

此后，陶家杰又两次与蒙朵朵商议，但双方始终无法达成一致意见。陶家杰无法通过其他渠道筹措资金，决定出售房屋，并在网上发布卖房信息。不过他一直没有书面通知蒙朵朵其作为承租人对该房屋享有优先购买权。

　　卖房信息发布后，有人表现出了买房的意向，但得知房屋已被出租后，又打了退堂鼓。陶家杰只能再找蒙朵朵协商，希望她同意解除租赁协议，并答应给予蒙朵朵一定补偿。但双方意见不一，未能达成协议。

　　协商不成，陶家杰将蒙朵朵告到三江县法院，请求法院解除《房屋租赁协议》。

　　法庭上，陶家杰说，《房屋租赁协议》第10条约定“没有特殊原因，陶家杰不得中途收回房屋，如有特殊原因，双方另行协商”，如今他遇到了特殊原因，即家庭遭遇重大变故，不得已只能解除租赁协议收回房屋。

　　蒙朵朵认为，《房屋租赁协议》第10条有两层意思：一是出租方不能随意收回房屋；二是双方在特殊情况下可以协商。该条内容中的“特殊原因”是抽象概念，不能由陶家杰任意解释，且该条款并没有列举“特殊原因”的情形，陶家杰依据这条约定主张解除协议没有事实和法律依据。

　　蒙朵朵提出，陶家杰能否履行其与银行的担保债务，是他在提供抵押担保时应预见到的风险。陶家杰无法偿还银行的债务，应当依法承担违约责任。但不管是什么原因，陶家杰与银行之间的纠纷应按照双方的约定解决，而不能将债务风险转嫁给她。

法院认定房东行使解除权无依据

三江县法院审理后认为，江云宵、陶家杰、蒙朵朵签订的《房屋租赁协议》及《合同权利义务转让协议》是当事人的真实意思表示，为合法有效的合同，对当事人具有约束力，应得到全面履行，不得擅自解除。从2017年10月31日起，蒙朵朵成为《房屋租赁协议》的合同当事人，继受合同的各项权利义务，成为承租人。蒙朵朵已经将头10年的房屋租金交付完毕，自己的义务履行完毕，她有权使用所租赁的房屋。

　　法院指出，《房屋租赁协议》第10条对出租人收回房屋的所谓“特殊原因”没有约定或列举，事后陶家杰与蒙朵朵又未能协商处理，应当视为对合同解除权没有约定。因此，陶家杰行使解除权的法律依据应当是合同法第94条的规定。蒙朵朵已经付清头10年的房屋租金，不存在违约行为。而陶家杰出售房屋没有书面通知蒙朵朵享有优先购买权，亦未能提供证据证实蒙朵朵存在违约行为、达到法定的解除合同条件，故应当由陶家杰承担不利的法律后果。

　　法院认为，蒙朵朵为了正常使用租赁房屋、经营宾馆，亦投入部分资金进行装饰装修，需要一定时间才能收回成本、获取利润。租赁协议履行时间不到4年，作为出租人陶家杰已经提前收取了10年的租金，实现了自己的预期利益。《房屋租赁协议》是双务合同，当事人的权利义务对等。为平衡合同当事人的利益，维护交易安全，促进诚信社会体系的建立，不宜判决解除该协议。

　　三江县法院判决驳回陶家杰的诉讼请求。宣判后，陶家杰未上诉，该判决已生效。

　（文中人名为化名）

来源：广西法治日报

作者：赖隽群  吴少荣

编辑：阚媛

审核：费文彬

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