物业公司删除业主身份被起诉，究竟为何？

曾联与贺琳结婚后在梧州某小区购买了房屋和车位。4年后，二人离婚，并约定房屋归子女所有，贺琳可以居住；车位归贺琳所有。离婚后，曾联发现物业公司删除了他在物业管理系统中的业主身份，导致他无法正常出入小区和使用车位，遂起诉物业公司。近日，经梧州市长洲区人民法院审理，这起排除妨害纠纷案有了结果。

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离婚后无法正常出入小区

曾联与贺琳于2014年8月8日登记结婚，双方在婚姻关系存续期间购买了梧州某小区C幢1单元603房，并于2017年4月6日取得该房屋的预告登记证，两人均为登记的权利人。

2017年10月7日，曾联与开发商签订《地下停车位使用权转让合同书》，约定开发商提供小区某车位给曾联使用，合同价款为92274.29元。

2018年8月14日，贺琳向法院提起离婚诉讼。同年9月26日，经法院调解，曾联与贺琳达成调解协议，确认双方自愿离婚；儿子由曾联抚养；贺琳与曾联共有的位于梧州某小区C幢1单元603号房屋归双方所生的子女所有，该房屋应交款项及银行按揭贷款由曾联负责偿还，贺琳可以居住（但仅限于贺琳及双方所生的子女居住），居住该房屋所发生的装修费用、水电费用、物业费用等由贺琳负担；贺琳与曾联共有的车位归贺琳所有，贺琳支付该车位折价款20000元给曾联，该车位余下的银行按揭贷款及应交的费用由贺琳负担，车位在双方签收调解书之日起10日内过户到贺琳名下。

2019年1月14日，贺琳生育女儿，出生医学证明记载其父亲为曾联。

曾联与贺琳购房时，小区物业公司将两人的信息录入物业管理系统，确认曾联与贺琳的业主身份。

2018年12月6日，物业公司向贺琳交付了房屋钥匙及小区的4张门禁卡，并向她交付了车位。

曾联与贺琳离婚后，贺琳将民事调解书出示给物业公司，物业公司按她的要求，在物业管理系统中删除了曾联的业主身份。

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起诉要求确认业主身份

曾联得知此事后，十分不满。他将物业公司诉至长洲区法院，要求物业公司停止妨碍他使用车位的侵权行为。物业公司向他发放小区的门禁卡，并在物业管理系统中确认他的业主身份。他将前妻贺琳列为第三人参加诉讼。

曾联认为，他于2017年12月13日向开发商购买了该房屋，并购买了车位。开发商已向他交付了房屋及车位，但物业公司在物业管理过程中，设置了相关的门禁，且拒绝向他发放门禁卡，以此阻止他进入小区使用房屋及车位。他为涉案房屋的业主，并有权使用所购买的车位。物业公司妨碍他使用车位，并拒绝向他发放门禁卡及在物业管理系统中录入业主身份的行为侵犯其合法权益。

物业公司辩称，物业公司不是该案适格的物业公司。物业公司根据合法生效的民事调解书，将涉案车位和门禁卡交给贺琳。曾联应该向贺琳主张相关权利。

贺琳表示，她与曾联离婚时，双方约定房屋归她和儿子、女儿一起居住，而且物业费也由她交纳，房屋的所有权与曾联无关，该约定有生效的调解书予以证明。车位、小车也是归她所有，她不同意曾联的诉讼请求。

庭上，曾联与贺琳均确认双方约定待其子女成年后，再将涉案房屋过户至子女名下。

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法院判决确认业主身份

长洲区法院经审理认为，曾联与贺琳在婚姻关系存续期间共同购买了涉案房屋，并于2017年4月6日办理了预告登记，预告登记证显示两人为该房屋的权利人。故曾联从取得预告登记证时开始，即成为该小区的业主。曾联与贺琳于2018年9月26日离婚，双方经法院调解后达成调解协议。关于该房屋的处理，曾联与贺琳并未约定分割该房屋归一方所有，而是约定归双方所生育的子女所有，贺琳可以居住（但仅限于贺琳及双方所生的子女居住）。

双方达成调解协议后，并未将该房屋过户登记至双方子女名下。我国民法典第209条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”虽然曾联与贺琳在离婚时作出上述约定，但该房屋尚未发生物权变动的法律效力，曾联至今仍然为该房屋的权利人，属于小区的业主。

至于物业公司是否应当向曾联发放小区门禁卡，长洲区法院指出，物业公司作为涉案小区的物业管理公司，应当向该小区的业主发放门禁卡，并在物业管理系统中确认业主身份。曾联作为小区的业主，要求物业公司向其发放小区的门禁卡，并在物业管理系统中确认其业主身份，有理有据，法院予以支持。鉴于物业公司已经向贺琳交付4张门禁卡，业主增加办理门禁卡时需要另行支付费用，故曾联要求物业公司办理门禁卡时，应当按物业公司的要求支付相关费用。

至于曾联能否要求物业公司停止妨碍其使用涉案车位，长洲区法院认为，曾联与贺琳在离婚协议中约定车位归贺琳所有，故双方已经对车位的使用权进行了分割处理。双方达成调解协议后，并未对车位的分割重新作出约定。贺琳在庭审过程中明确表示不同意放弃车位的使用权，不同意曾联使用车位，故曾联无权使用该车位。物业公司作为物业管理公司，有权阻止曾联使用车位。

不久前，长洲区法院作出一审判决：物业公司应当在曾联提出要求时，向其发放小区的门禁卡（曾联需按物业公司的要求支付相关费用）；物业公司应于判决生效之日起10日内在物业管理系统中确认曾联小区业主身份；驳回曾联的其他诉讼请求。

宣判后，双方均未提起上诉，该判决已发生法律效力。

（文中人名均为化名）

习近平论中国梦（2021年）

辛亥革命的发生，有着深刻的社会历史背景，是近代以来中国社会矛盾激化和中国人民顽强斗争的必然结果。中华民族是世界上古老而伟大的民族，有着5000多年源远流长的文明历史，为人类文明进步作出了不可磨灭的贡献。1840年鸦片战争以后，西方列强在中华大地上恣意妄为，封建统治者孱弱无能，中国逐步成为半殖民地半封建社会，国家蒙辱、人民蒙难、文明蒙尘，中国人民和中华民族遭受了前所未有的劫难。英雄的中国人民始终没有屈服，在救亡图存的道路上一次次抗争、一次次求索，展现了不畏强暴、自强不息的顽强意志。

从那时起，实现中华民族伟大复兴就成为中华民族最伟大的梦想。

习近平2021年10月9日在纪念辛亥革命110周年大会上的讲话

@广西高院

来源：广西法治日报作者：李继远  伍超婵图片来源于网络
编辑：徐凤霞审核：费文彬

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