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法官说法（23）丨买到漏水二手房，找谁说理？
明知房屋存在瑕疵却不告知买家，交接房屋后，买家发现房屋漏水，经协商未果。这种情况下，买家找谁说理呢？
蒋慧
JIANGHUI
玉林市中级人民法院民三庭副庭长 一级法官
买到漏水二手房，找谁说理？
本期主笔
蒋慧
关键词
二手房买卖
图片来源于网络
GUANG XI GAO YUAN
2021年8月26日，黄玉婷向王季、陈玉珊购买了一套二手房，黄玉婷于2022年1月4日付清购房款，双方于同月交接房屋。
之后，黄玉婷发现该房屋卫生间存在漏水现象，经协商未果，遂将王季、陈玉珊诉至法院，要求卖方赔偿房屋卫生间漏水翻修费用1.8万元，并支付在外租房费用3800元。
案件审理GUANG XI GAO YUAN
一审判决：
支持房屋漏水的修复费用9000元
黄玉婷与王季、陈玉珊之间签订的《房产买卖合同》为双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间成立房屋买卖合同关系，双方均应恪守履行。
关于黄玉婷是否有权要求王季、陈玉珊赔偿案涉房屋卫生间漏水翻修费用1.8万元的问题。根据黄玉婷提供的照片、短信聊天截图、装修协议，可以看出房屋漏水系房屋交接后才发现的，时间间隔仅数日，黄玉婷在发现漏水后及时跟王季进行了沟通，房屋亦确实存在漏水情况，鉴于该漏水现象并非外观瑕疵，而属于隐蔽瑕疵，王季、陈玉珊作为讼争房屋出售方应就房屋的隐蔽瑕疵承担担保责任，对漏水部位进行修复或赔偿修复费用。
因黄玉婷已经自行修复了漏水部位，漏水修复费用已无法进行司法评估，王季、陈玉珊对黄玉婷的修复费用亦不认可，故一审法院酌情确定王季、陈玉珊赔偿黄玉婷房屋漏水的修复费用9000元。
黄玉婷要求支付租房费用3800元，一审法院认为缺乏事实与法律依据，予以驳回。
二审改判：
支持房屋修复费1.8万元及租房费3400元
二审审理后另查明，
黄玉婷购买案涉二手房前租房居住，租金为每月1700元。因案涉房屋为两房一厅一厨一卫结构，卫生间渗水导致房屋整体无法居住使用，故黄玉婷继续租住在原租赁房屋。
2022年3月17日，黄玉婷就卫生间翻新事宜与装修公司签订书面装修协议，约定工程费用为1.8万元。考虑到本地区的回南天气对施工的影响，本次施工双方约定工期从3月20日至5月30日。后装修公司拆除了卫生间原有的装修以及主卧衣柜，对卫生间的水电、天花吊顶及卫生间地面架空层全部予以重做，并对主卧一侧墙壁进行除霉除菌。5月20日左右工程完工。6月7日，黄玉婷支付了1.8万元的工程款项，装修公司开具了发票给黄玉婷。二审法院认为，案涉房屋结构只有一个卫生间，且发霉的墙体被衣柜遮挡，房屋是否存在渗漏情况，需要实际居住才能发现，一审法院认定双方当事人的买卖合同关系中存在隐蔽瑕疵并无不当，予以维持。
王季、陈玉珊作为房屋出卖人，所交付的标的物理应达到正常居住使用的条件，但两人明知标的物存在瑕疵，且故意不告知买受人标的物存在瑕疵，应由两人承担相应的瑕疵担保责任。对于黄玉婷所主张的修复费用，通过黄玉婷提交的照片可见，所需修复的地方包括了卫生间整体及发霉的卧室墙壁，需要全部拆除卫生间内的水电等原有装饰再予以重做。考虑到本地区的回南天气确实对粉刷墙壁有实际影响，且小区内的室内装修有严格的施工时间规定，周末及节假日均不能进行噪音装修工作，确实需要较长的装修时间，且黄玉婷已经提交了书面的装修协议书和实际支付凭证，足以证明实际修复费用为1.8万元，一审法院酌情确定修复费用为9000元不当，二审予以纠正。对于黄玉婷所主张的租金费用，鉴于其购买房屋后无法立即使用，在一定时期内需要在外租房居住，该租金费用属于因出卖人的过错导致的直接经济损失，理应由王季、陈玉珊一并负担。二审法院根据修复房屋所必要的维修时间，并参照与诉争房屋所在地理位置、居住条件等相近的房屋的市场价格认定租金费用，酌情确定王季、陈玉珊支付两个月的租金费用合计3400元给黄玉婷。法院判决GUANG XI GAO YUAN
玉林市中级人民法院作出终审判决：王季、陈玉珊赔偿房屋漏水的修复费用1.8万元、租房损失3400元给黄玉婷。
GUANG XI GAO YUAN
二手房隐蔽瑕疵不易查验，这也是造成二手房买卖市场中纠纷频现的原因之一。
为避免不必要的纠纷，一方面买方应当高度注意，签合同前务必仔细查看房屋状况；另一方面，卖方也应当秉持诚实信用原则，不刻意隐瞒质量瑕疵等问题。并且，在签订二手房买卖合同时，买方可以明确要求卖方确保房屋没有质量瑕疵，如有瑕疵可请求赔偿损失，或者解除合同等。
（文中当事人为化名）