从房地产数据看中国建筑涂料的未来

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Game Over？没有的事！

文 | 《涂料经》记者 梁华婵

编辑 | 梁华婵

我们先从“中国究竟有多少房子”说起。

对于上面这个问题，我们找不到官方数据，也不可能找到官方数据。经济学家马光远戏称：“我退休后的愿望是，骑着自行车，到每一个城市，数房子，把中国有多少房子数清楚。我相信，我一定能够数清楚，因为，我们的一些统计机构连中国有多少老母猪都能数清楚，房子嘛，起码不会跑来跑去，是可以数清楚的。”

但是没有官方数据，民间数据还是有的。链家集团不动产数据中心曾称，在过去8、9年的时间里，链家集团雇佣了400个人专门在各个小区数房子，在全国30个城市里数完了6000万套房子。虽然这离城镇住宅存量3.5万套的距离还有点远，但可以预见，未来的某天，中国人总能弄清楚我们究竟有多少房子。

不过目前，我们还只能通过数据来推测，本文将通过已有的数据进行推算中国究竟有多少房子，以及我们到底需要多少房子；继而看看，建筑涂料的未来在哪里。

中国究竟有多少房子？

1、我国城镇房屋建筑存量390亿平方米

根据上图我们可以得知2016年、2017年中国房地产开发企业房屋建筑竣工面积为106128万㎡、101486万㎡。鉴于2018年前3季度累计中国房地产开发企业房屋建筑竣工面积51132万㎡，与2017年前3季度相比，同比下降了11.4%。

考虑到2018年建筑行业下行，预计2018年全年中国房地产开发企业房屋建筑竣工面积与2017年下降10%，大约为9亿㎡。所有2016年-2018年中国房地产开发企业房屋建筑竣工面积约为30亿㎡。

依据攀成德研究部的统计，2000-2015年我国房屋建筑存量总计360亿㎡，2000年之前的存量约为160亿平方米，因此，2018年底我国房屋建筑存量约为390亿㎡。

390亿㎡的房屋建筑存量总价值多少？如按照2017年中国商品住宅平均销售价格情况7614元/平方米，那么390亿㎡的房屋建筑存量的市场价值约为297万亿。

2、住宅存量约241.8亿平方米、3亿套

房屋建筑中各类型建筑有多少？按照2000-2014年房屋建筑竣工面积各类别的占比（住宅占比62%，商业及公共建筑占比18%，工业建筑占比17%，其他建筑占比3%），390亿平方米的存量房屋建筑组成情况大体如下：

住宅241.8亿平方米，商业及公共建筑70.2亿平方米，工业建筑66.3亿平方米，其他建筑11.7亿平方米。

以上统计项中，商业及公共建筑指办公楼、宾馆、餐饮、商厦、医院、学校、文化体育等用房，工业建筑包括厂房和仓库，其他建筑是指各种人防工程、厕所等。

另外还有已有住宅二次装修的市场需求。据估算2018年末全国城镇实有住宅面积为241.8亿平方米，按照全国城镇家庭住房建筑面积的中位数为80 ㎡，则2018年末全国城镇存量住宅套数为3.0225 亿套；以2.6%的翻新需求比例来计算，全年城镇二次装修的存量房套数约785.85万套。

3、中国住房最短缺的时刻已经过去了

据经济日报10月17日报道，近日住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌，在博智宏观论坛第三十二次月度例会上表示，“现在中国住宅人均1.1套，人均建筑面积大概在35-40㎡之间”。

此外，2013年8月，人民日报主管的《人民文摘》曾发文“我们究竟缺不缺住房”，文中援引国务院发展研究中心，市场经济研究所首长任兴洲说法表示，经过房改以来大规模住房建设，中国住房市场产生了深刻的变化。“中国住房最短缺的时刻已经过去了”。

与发达国家对比，我国住宅水平显然也不算低。目前我国城镇人均住房35-40㎡（发达国家城镇化率都非常高，因此我们以人均住房面积来代替城镇人均住房面积来进行比较），在全球范围内已是“比上不足比下有余”。

而我国还处于新建高潮的后段，每年40多亿平方米的房屋建筑竣工（其中住宅约25亿平方米），随着商品房去库存和新建住宅的持续进行，到2030年我国城镇居民家庭住房面积将达到户均1.2套房，人均44㎡，实现“一人一间”，真正达到世界前列水平，与欧洲发达国家的住房水平相当。

我国还缺房子吗？

观点一：我们的房子已经足够了

有关部门的发言人曾经说过：中国已经不缺房了，城镇化率60%多，人均住房面积40%多。也正如上文所言：“中国住房最短缺的时刻已经过去了”。

甚至从某种意义上说，中国不缺房子了——已有的房子加上现在还在盖的房子，中国的房子是够中国人住的；而且我们房屋空置率处于危险领域，泡沫现象更是突出。

中国房地产空置率究竟有多大，官方没有给出确切数据，我们只能用前几年西南财经大学的调查报告中获取数据：

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%；三线城市住房空置率最高，为23.2%。而且在2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

按照国际标准上来讲，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

在全国热点城市超过房价的炒房团的手上囤积着大量的房源，我国的房屋置空率又一直偏高，楼市泡沫是有点若隐若现的现象，甚至是有专业人士表明，我国的楼市将迎来白银时代。

观点二：虽然饱和，但仍有上升空间

如果以人均居住标准每人40㎡，总人口为14亿人，城市化率73%计算，那么数据层面显示：

人均居住标准×总人口×城市化率=总需求

40㎡×14亿×75%=420亿㎡

总需求-已有住房=需要新建的住房

420亿㎡-241.8亿㎡=178.2亿㎡

每年折旧新建：420亿㎡×0.05=21亿㎡

根据上述算式我们可以得知，未来还需要新建178.2亿㎡的住宅。按照最近几年的销售、竣工面积（年均10-14亿㎡），完成这件事大约还需要17-13年，房地产行业仍是日不落行业。

建筑涂料还有未来吗？

中国一直是以“基建狂魔”著称，但是根据上文的描述我们不难发现，中国房地产的确已经进入“寒冬”，这是不可争辩的事实。那么以房地产为依托的建筑涂料究竟还有没有未来？

对此，我们认为无需过度悲观。发达国家很早就已经走过我们目前的阶段，也已经走过我们未来3个5年的阶段。但我们仍然能够看到，建筑业依然是发达国家最重要的产业之一，对国民经济增长的贡献也都非常大。

有报告指出，2014年日本、英国、法国、西班牙、美国、德国、意大利这几个国家建筑施工行业对GDP的贡献度分别为6%、6%、5%、5%、4%、4%、4%。

更有数据显示，我国2017年，建筑业增加值达到55689亿元，年均增速16.6%；建筑业增加值占GDP的比重达到6.7%；建筑业企业缴纳税金占全国税收收入（扣除出口退税）的比重达5.1%；建筑业从业人员占全国就业人员的比重达7.1%。

总而言之，建筑行业是一块国家不可能丢弃的肥猪肉。

那么，不管维保市场规模什么时候会超过新建市场，我们也不清楚各行业维保市场的份额如何，总之，建筑行业仍有未来，建筑涂料行业也有未来。

此外，美国克利夫兰工业研究公司一项新的研究报告显示，到2022年，亚太地区建筑涂料市场规模每年将以5.2%的速度增长，产量达到1640万吨，市值价值362亿美元。尽管中国建筑涂料市场增幅放缓，2023年预计产量将达到910万吨，

因此，未来并不可怕！现实情况没那么简单，也没那么复杂。这是最好的年代，也是最坏的时代，虽然“躺着也能挣钱”的日子一去不复返，但留给建筑涂料发展的空间仍然是有的。

现在，建筑涂料企业的问题在于在这个竞争白热化的时代，我们应该如何把握当下的市场机会，挖掘更大的市场空间。我们相信，回到市场、回归价值，兢兢业业的建筑涂料企业总不会过得太差。

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值班编辑：梁华婵