书摘：离婚时两限房分割疑难问题辨析
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来源：法律图书馆
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——马某诺、马某德、李某某诉黄某某
分家析产纠纷案相关法律问题探讨
杨路*
裁判要旨
离婚时两限房的分割，涉及国家政策与法律规范、法律效果与社会效果的综合考量问题。两限房性质上的特殊性使房产的取得主要取决于申请人所具备的资格，两限房由一方婚前申请的，房产的供应对象为一方或其父母等成员构成的家庭，与另一方无关，故不能简单地依据出资主体、签购时间等将房屋认定为夫妻共同财产。两限房由一方在婚前申请，但在婚后签订房屋买卖合同且首付款由另一方用个人财产支付的，应认定为一方个人财产。
一、据以研究的案例
马某德与李某某系夫妻关系，马某诺系双方之女。马某诺作为申请人申请限价商品住房一套，申请家庭人口为3人，即其以及父母马某德、李某某。《北京市团结湖街道限价商品住房购买资格审核备案通知单》记载备案日期为2008年11月21日。此后2009年6月22日，马某诺与黄某某登记结婚。同月28日，马某诺作为买受人与保利（北京）房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（限价商品住房），约定马某诺购买涉案房屋，房屋总价款510 615元，首付款310 615元，贷款20万元。涉案房屋首付款由黄某某支付，首期贷款从2009年11月27日开始偿还，每月1700元。2012年1月5日，涉案房屋取得房屋所有权证，登记所有权人为马某诺。2015年6月8日，经北京市第三中级人民法院调解，马某诺与黄某某离婚。
2016年，马某德、李某某、马某诺三人以黄某某为被告提起诉讼，要求确认涉案房屋为三人所有。截至2009年6月一审庭审之日，房屋剩余贷款本金为118 888. 97元。一审中，双方对房屋现价值达成一致意见为200万元。马某诺、马某德、李某某不要求在三人之间进行份额及补偿款的分割。
一审法院经审理后认为，涉案房屋系在马某诺与黄某某结婚后签订购房合同、支付首付款，双方共同偿还部分贷款，故诉争房屋应为马某诺与黄某某的夫妻共同财产。涉案房屋虽然登记在马某诺个人名下，但系马某诺以其与父母马某德、李某某的家庭为单位申请的限价房。限价房系政府提供优惠政策，向住房困难的居民提供的保障性住房，具有一定的人身依附属性。马某德、李某某因申请涉案房屋，今后无法再次申请保障性住房，故其二人应该得到一定补偿。
现双方当事人对涉案房屋现价值达成一致意见，该院综合考虑涉案房屋的来源、首付款支付、贷款偿还等情况，判决涉案房屋归马某诺所有、由马某诺向黄某某支付折价款为宜。该院同时将马某德、李某某应获得的补偿计人马某诺享有的份额中，在判决支付黄某某折价款数额时一并酌情予以考虑。依照《民法通则》第4条、第5条，《婚姻法》第39条之规定，判决：“一、涉案房屋归马某诺所有，房屋剩余贷款由马某诺负责偿还，马某诺于判决生效后十五日内支付黄某某房屋折价款70万元；二、驳回马某诺、马某德、李某某的其他诉讼请求。”
一审宣判后，马某诺、马某德、李某某，黄某某均不服，马某诺、马某德、李某某主张涉案房产不属于夫妻共同财产，黄某某则对一审判决进行房产分割时计算了马某德、李某某的份额提出异议，均向二审法院提出上诉。
二审法院经审理后认为，关于涉案房产的权属问题，涉案房产为限价商品住房，属于具有保障性质的政策性住房。本案中，马某诺为经家庭推举的限价住房的申请人，于婚前提出购房申请，经审核家庭符合申请购房条件，黄某某与此无关，亦不具备申请人资格，故不能简单地将限价房是婚后购买的即认定为夫妻共同财产。因涉案房屋的申请人、购买人均为马某诺，权属证明中载明的权利人亦为马某诺单独所有，故马某诺与其父母马某德、李某某一方主张三人共有，缺乏事实及法律依据。一审判决认定涉案房产属于夫妻共同财产，属适用法律有误，但判决涉案房产归马某诺所有，房屋剩余贷款由马某诺负责偿还，马某诺支付黄某某70万元，处理结果并无不当。判决：驳回上诉，维持判。
二、相关法律问题探讨
关于离婚时两限房分割的疑难问题，是指由一方在婚前申请，但在婚后签订房屋买卖合同且首付款由另一方用个人财产支付的情形，争议焦点主要在于两限房的权属认定问题以及补偿问题。对于申请、购房均由一方完成的，以及婚后以夫妻双方名义申请的这两种情形，《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》中有明确规定。但是对于上述情形如何处理目前没有定论，实践中争议较大。
（一）权属认定问题
第一种观点认为，虽然两限房以一方婚前所属家庭为单位由一方在婚前申请，但购房行为发生于婚后，也就是说签订购房合同、支付房款于一方婚后，故该房产应作为夫妻共同财产进行分割。第二种观点认为，两限房属于保障性住房的范围，购房主体特定，购买价格亦非房屋价值的直接体现，离婚时另一方主张为夫妻共同财产不予支持。
笔者赞同第二种观点，原因如下：第一种观点有其道理所在，婚姻法所确立的法定财产制是夫妻婚后所得共同制，除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得的财产，均归夫妻共同所有。上述情形为婚姻关系存续期间由一方签订房屋买卖合同、另一方支付首付款、双方共同还贷，应作为夫妻共同财产处理。但这种观点却忽视了以下几个问题：
1．两限房政策的规定以及两限房的特点：两限房针对特定对象，具有福利性质，两限房由一方婚前申请的，房产的供应对象为一方及其父母等成员构成的家庭，另一方不具备申请资格。《北京市住房和城乡建设委员会关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》明确规定，已购两限房在房屋产权性质未转为商品房前，购房家庭不得将所购保障房作价出资或者通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。申请两限房的家庭经过资格审查符合条件后，通过摇号确定具体的房屋，房屋确定后不可更改，此后履行的购房手续即签订房屋买卖合同、支付房款等行为均系申请行为的延续，在此期间申请人婚姻状态的变动或实际付款主体、数额的不同等情况对已确定的两限房没有任何影响，故两限房性质上的特殊性使得房产的取得主要取决予申请人所具备的资格。如果在认定房产权属时不考虑两限房的特殊性，将导致两限房政策所要实现的目的落空，无疑有违“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的原则；两限价房购买价格并非房屋价值的直接体现，房屋价格与市场价格相比也是优惠很多，而这是因为一方及其父母享受两限房政策的优惠福利，如果因为购房行为发生于夫妻关系存续期间而将两限房认定为夫妻共同财产无疑损害一方父母的财产权益。第一种观点考虑到了这个问题．在认定涉案房产属于夫妻共同财产的同时，确认申请人一方父母应得到补偿‘并将应获得的补偿计入一方享有的份额之中。但是，在夫妻共同财产中划分出他人的财产权益，于理不通，故从这个角度来说，以购房行为发生于婚姻存续期间作为认定两限房权属的主要事实依据，认定两限房属于夫妻共同财产，不能成立。
2．债权与物权的关系。另一方支付首付款与一方及其父母以家庭为单位申请两限房并将该房产登记于一方名下，可看作两个法律关系：另一方支付首付款的出资行为，不能简单地认定是夫妻双方为自己购买两限房的合意，因另一方清楚自己并不具备申请两限房的资格，其出资可视为借款或赠与的债权行为；一方婚前家庭（名义上）交纳款项购买两限房并将房产登记于其名下，可视为两限价房的所有权由房地产开发公司所有转化为私人所有的物权变动行为。
3．不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明。婚前申请，婚后购房的，房产登记在申请一方名下，另一方不可能补办共有手续。据此，房产权属登记在一方名下的，该两限房可以认定为一方享受限价房政策而拥有产权的住房，而不可能是夫妻共同财产。
4．民法上的公序良俗原则以及婚姻法上子女对父母的赡养扶助义务。作为申请两限房的家庭成员的一方父母，可能没有其他住房，该两限房为唯一住房。
因为另一方支付首付款而将一方父母做出较大贡献因而享受两限房政策的住房作为夫妻共同财产分配，会损害一方父母的基本居住权，也不符合民法上的公序良俗原则。另外，婚姻法也规定了子女对于父母的赡养扶助义务，父母与子女的关系不能简单等同于普通合同主体，因为另一方出资而将两限房作为夫妻共同财产进行分配，也与婚姻法规定的精神相悖。
综上，不能单纯以购房行为发生的时间作为判断两限房性质的标准，对于两限房权属的认定要充分考量政策性因素，进行房产分割时考量的主要因素在于购房对象的身份而非与婚姻状态变动相关的购房时间或出资主体、数额等其他情况，这样才能确保司法审判与国家对于两限房政策的导向相一致，较好地实现法律效果与社会效果的统一。由一方在婚前申请，但在婚后签订房屋买卖合同且首付款由另一方用个人财产支付的，不应认定为夫妻共同财产。
在不属于夫妻共同财产的前提下，关于权属问题在申请家庭内部亦存在争议，争议在于属于申请人单独所有还是家庭成员共有。
一种观点认为，两限房的供应对象为家庭而非个人，购买条件也是针对家庭的人均住房面积、收入以及资产，申请人仅为申请家庭推举的代表，两限房管理办法亦并未明确规定购房人必须为申请人，故权属应认定为家庭成员和申请人共有。笔者认为，《北京市住房和城乡建设委员会关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》（京建发[2010]523号）中规定，经济适用住房或限价商品住房申请家庭配售住房时，家庭中具有完全民事行为能力的共同申请成员可共同与房屋销售单位签订购房合同，办理房屋登记手续。《北京市住房和城乡建设委员会关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》（京建法[2013 ]10号)中规定，自本通知实施之日起，申请家庭购买限价商品住房和经济适用住房时，申请人夫妻双方应共同与房屋销售单位签订买卖合同，办理共同共有房屋登记手续。夫妻双方对房屋产权份额有约定的，可持相关约定办理按份共有房屋登记手续。上述政策明确了购房人与产权登记人相统一的原则。结合物权法对于财产归属问题的基本原则和立法精神，两限房的购买资格限定于申请人本人，申请家庭成员并非申请人、亦未作为购房人签订买卖合同的，房产亦登记于申请人名下，故产权应认定为申请人一方所有而非家庭成员共有。
需要指出的是，无论是将房屋认定为申请一方个人单独所有，还是认定为夫妻共同财产，审判实践中均将房屋判归婚前申请一方。原因在于该种处理结果更具合理性，第一，无须征得银行的同意变更婚前者与按揭银行签订的抵押贷款合同所确定的债务人；第二，人民法院将房屋判归婚前申请一方，也并不等于支持其无偿占有另一方首付款部分所对应的房屋价值。甚至有观点认为，在确权与补偿的关系问题，可以回避确权问题直接考虑补偿问题，故权属认定问题对于判决房屋归谁所有并无实质性影响。
（二）关于补偿问题
对非申请一方的补偿问题，一种观点认为，两限房针对特定对象，具有福利性质，一方父母作为家庭成员参与其中才取得购买资格，另一方明知其不具备购买资格，因出资获利不符合国家政策，所以，在离婚时另一方主张因其出资对于登记于一方名下的限价房增值部分予以补偿不应支持。
另一种观点认为，由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产，而且夫妻在一起生活，使另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房产，由于限购政策的影响，同时，房价持续上涨，也加大了无房一方的机会成本，使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机。因此，将另一方的出资作为债权对待时，不考虑房屋升值的因素，对另一方是不公平的。笔者同意这一种观点。至于补偿标准，以公平为基本原则，应依据房产的首付款支付、贷款偿还情况以及北京市个人贷款首付比例综合考虑，予以酌定，以不超过按夫妻共同财产分割的数额为限。
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摘自：《审判前沿：新类型案件审判实务（总第55集）》P108-112页，法律出版社2017年12月出版。内容简介：《审判前沿》是北京市高级人民法院与法律出版社联合推出的以北京市法院系统审判案例为基础面向全国的，具有专业性和指导性的综合性学术出版物。《审判前沿》针对审判实践中存在的疑、难、新问题，采取个案或一类案件分析的方法，力图加强案件审判工作中法律适用的深层次理论和实务研究，旨在及时反映全市法院新类型案件审判法律适用中存在的新情况和新问题，及时传递全市法院新类型案例审判信息，增大广大审判人员的案件审判信息量，开阔视野，为审判人员办案提供有益的借鉴和参考，也为法学研究提供新鲜的案例。