误解十几年，这才是政府调控房价的真实逻辑和残酷现实
观察君：
每一次房价暴涨后的政府调控，都被不少人视为房价回落的推手。对调控寄予不切实际的期望，实质是对房价调控逻辑的巨大误解。
眼下，我们又处在调控周期。本文深度拆解政府、土地和房价的三角关系，预判房价的未来走向，此文不可不读。
来源 | 巨会读（ id：juhuidu）
作者 | 叶伟强 财新传媒原副主编、
《中国改革》原执行主编
01
高房价是被什么撑起来的?
1. “两地一制”的土地供应
要看清楚房价，就必须研究中国的土地供应制度，也就不能不提香港的供地制度——内地学习的，正是香港的土地批租制度。
周其仁老师对香港的批租制度有过精彩的描写和分析。
鸦片战争之后，香港的土地成了英国皇室财产，可按年期批租给民间。英皇室把香港的土地批租权交给港英政府行使，租金所得也归港府库房。这样的土地也被称为“官地”。
在“资本主义”经济体中，土地基本是私产。香港的特别之处在于，官地的规模太大了，除了新界部分农村用地为村民所有，其他港地一律为官地。
官地公有;所有权不买卖、不出租;但政府可批租收益，并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行。这就是香港地制的主要特色。
当“中国特色的社会主义”遇上“香港特色的资本主义”时，两者竟然一拍即合，内地的供地制度几乎就是香港的翻版：土地国有或者集体所有;所有权不买卖;政府以招拍挂的方式拍卖国有土地或征用而来的集体土地年限不等的使用权(根据土地用途年限不同)。
内地和香港“一国两制”，在土地制度上却是“两地一制”。
“两地一制”最大的特点是，土地市场只有一个供给者，也即垄断者;垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向，具体的做法就是控制供给数量，提高供给价格。
以香港政府为例。为了获得更多一点财政收入，香港政府常常特意‘少批多得’，甚至“规划”出一块土地，因为市场竞价“不理想”而收回，待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼密密麻麻自天而降，你能想象港九岛上还有70%的土地尚未开发吗?
经济规律的可怕之处就在于其普遍适用性，并不因人而异;不管是以逐利为目的的商人，还是打着公共利益标签的政府，概莫能外，他们垄断利润最大化的行为并没有本质不同。
内地各级政府把这一套活学活用，发挥得淋漓尽致。香港的房价全球称王，内地当前的高房价，也是在这个同根同源的制度体系支撑下演进而来的。
2. 中式地产市场的独特法则
中式供地制度下的地产市场很独特，尤其是它的供给和定价法则。
经济学原理告诉我们，“成本加成定价”的策略通常似是而非。一瓶矿泉水，只要成分大体相同，就没人关心你是就近开采的还是从两千公里之外运来的;别人卖两块，你就不能因为运输成本高就卖三块。你可以定那个价，但是卖不出去，就会被淘汰出市场，剩下的就是控制得住成本的玩家。自由市场中，通行的其实是“竞争定价、价定成本”法则。
“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事，但在市场经济下千难万难。看看中国政府在粮食政策上的遭遇过的困境就知道了。上世纪末，为了保护粮价，政府“敞开收购、顺价销售”，从农民手里收购粮食，加个比例卖出去。为此，需要严格控制粮食交易市场，确切地说是消灭其他一切粮食交易行为。但全国这么大，可能供应粮食的渠道不计其数，岂是控制得了的?其结果是，仅粮食收购一项，财政亏损就不下3000亿。
可见，即便是在总理亲自督战下，政府这样强大的国家机器，想要打赢与整个市场的战争，也是极为困难的。
但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于，政府有能力消灭其他交易市场，让整个土地市场只有一个供应者，那就是政府自己。
既然土地市场只有一个供给者，那么它就在“需求曲线”上寻找垄断利润最大的点，即控制供给数量，提高价格。土地市场上一个个“地王”，就是在这种背景下出来的。当然，造“地王”者多国企，这是另外一个话题了。
之所以说中式地产市场独特，是因为世界上大多数经济体的土地市场有众多的供应商，众多土地所有者都可以根据市场的价格信号快速做出买和卖的反应。中国内地与香港的供地制度同源，和其他经济体却有本质差别。
中式供地制度的“好处”是容易掌控市场，坏处则是弹性不足，市场一家独大，自我调整能力差，无视其他市场的价格信号——后面会讨论，这个看起来不怎么显眼的坏处，多年累积却蚕食了长期经济增长的潜力。
需求曲线理论上是存在的，但在实际中看不见摸不着，怎么就能确定多高的价格、多大的供给量是合适的呢?所以这里就存在两种风险：
➤第一种是价格风险。土地拍卖的价格和政府预期的差距甚大，导致土地流标——前面说过，香港就经常因为价格不理想而“来日再批”。
➤第二种则是期限风险。土地的购买者是开发商，而房子的购买者是民众，两者并不一致，而且有时间差，即地价转化成房价需要一个房屋的建设和销售的过程。作为“接盘侠”，开发商高价拍来的地，盖上房子之后却有可能卖不出去。
换个学术一点的说法就是，政府在开发商那里兑现了利润最大化，但开发商却把握不住民众的需求曲线，没法兑现利润。
本来嘛，需求曲线看不见摸不着，哪那么容易把握?
这两种风险都是真实存在的。中国经历多年地产市场的火爆，人们见得多的是房价又涨了，房子盖好了卖不出去的情况应该关注不多。其实，许多烂尾的楼盘就可以归入此类。
而且，凡事总有第一回，单价十万八万即将入市的房子，谁也保不齐会不会就是这个“第一回”。
02
中国房价到底“合理”吗?
房价一旦绷不住，会不会崩盘?什么时候会崩盘?这些疑问如同幽灵般在中国房地产市场上空徘徊不去，迄今十有余年矣。
但是中国房价始终没有崩，相反，许多地方的房价还涨得让人越发绝望。
之所以有“崩盘”的盛世危言，最主要的原因是房价高得“不合理”。那么，什么是“合理的”房价?
对此，国际上有诸如“租售比”、“房价收入比”这样的流行指标。奇怪的是，中国房地产市场上这些指标早就超过了临界值，却迟迟没有崩盘的迹象。
这的确是因为中国房地产市场与众不同。
前文不吝笔墨，分析了一番内地与香港的供地制度，旨在说明，在不同的制度约束条件下，所谓的房地产“合理”价格，会有极大的不同。
租售比、房价收入比等指标，如果在一个远为自由的土地市场上超过临界值，往往导致房价的崩盘。但是在内地和香港这样的供地制度下，这些所谓的临界值似乎根本没有约束力，以至于许多紧盯这些指标的名家频遭滑铁卢，空发“崩盘”警报十几年，年年被打脸。
小马可以拉大车
1. 先看租售比。
我的看法是，在中国的土地制度条件下，租售比的指标意义不那么强，因为租房市场和买房市场并不是一个可以互相替代的统一市场。这是中式供地市场和自由土地市场的一个重要差别。
通常情况下，房租对房价有很强的锚定作用：房子价格太高的话，人们会选择租房方案，导致房租上升、房价下降;反之，若房价太低，原本租房的人会考虑买房，从而推高房价、拉低房租。这里的前提是，买房和租房是同一个存量房市场，这样两者才有较强的可替代性。
租房市场的价格是由所有房屋的供需所决定的;而中国的买房市场价格表面上似乎也由所有房屋的供需决定，但实际上却有微妙而重要的差异：其价格只是由新房市场(而不是整个房屋市场)的供需决定的——即政府拍地给开发商、完成开发之后入市的那部分房屋——而已。
如上所言，政府收益最大化的选择是控制土地供给数量，提高价格。如果新房的价格被地价“顶”得很高，存量房的价格也会水涨船高。在这个角度上，整个买房市场价格的“锚”并不是租房市场，而是新房市场——就是那么一丁点拿出来交易的新房，就引领甚至决定了整个房屋市场的价格。
房价和房租不是没有关系，只是关系更远了而已;房租也还是房价的一个“锚”，只是锚定的力度远不如新房价格的力度大了而已。
中国房地产市场的租售比远低于大多数市场，也就不难理解了。因为中国房地产市场与这些大多数市场的机制根本不同;它们是自由买卖的私有土地市场，中国不是。
这个不同引致中式房地产市场与其他地产市场之间最为重要的差别：新房价格决定存量房价格，而不是存量房价格决定新房价格——新房不是price taker，而是price leader。
99.9%的房屋可能并没有交易，但是它们的价格由交易的0.1%所决定。如果一套新房子的单价是10万元，那么周边房子的价格也大概是这个价，即使它们并没有交易，甚至没有交易意愿。
所以，拍地的价格就有非常重要的指标意义。它是这个供地体制的价格稳定器，稳定甚至引领一个城市所有存量房的价格。想想看，如果你手里有一套房子，而区位远不如你的“地王”的楼面价都高达10万，你还愿意8万卖出吗?你不会。你至少要等等看“地王”上的房子到底能卖出什么价。如果地王房价12万成功上市，你的房子就不会低于这个价。
前提是，“地王”上盖的房子可以顺利加价出售——这是这个游戏能否玩下去的关键。房价的上涨不会是无止境的。一旦新房的价格太高而无人问津了，存量房或称二手房的价格也迟早要绷不住。
这个游戏的危险之处在于，房价迟早有绷不住的时候，所以政府和地产商一直都在猜——准确地说是在赌——市场的承受能力。人们什么时候就付不起这个价格了?在很多城市，尤其是三四线城市，房价超出了购买力，这个游戏已经玩不下去了。那么，一二线城市会怎么样?
真实情况是，有的地方政府已经玩坏了这个游戏，比如说那些“鬼城”。合理猜想一下，它们至少给其他政府尤其是中央政府提出警示：必须小心呵护这个游戏——这想必体现在后来的调控政策里了吧?
高度控盘的市场
2. 再看房价收入比。
这个指标也很关键，but，again，它在我们这个体系下需要大幅放宽尺度。这里决定性的因素有三个：
第一，土地供给者的唯一性始终是我们认识的基础。这决定了每次放出来拍卖的土地价格很高，但是数量很少。这就好比股市有一只总盘子很大但流通盘很小的股票，用很少的资金就能把价格拉上去。
在房地产市场里的含义则是，新房的价格虽然很高，但是数量很少，只要有一些人买得起，就足以支撑这个价格了。存量房的价格当然随着会涨，但是在里面住着的人又不需要掏钱。看起来不是皆大欢喜吗?当然，没买房的人除外……
第二，全国购买力。一二线城市房子并不只是面向本地居民，而是面向全国。当三四线城市房价太高失去吸引力的时候，资金和人都会流向更具吸引力的一线城市和条件好的二线城市。
第三，刚需。几年前一度流行“逃离北上广”，现在更多的人“逃回北上广”;大城市成本高、人情淡漠，有种种不如意，但也有更多的发展机会，更注重个人能力，而回到老家如果“无爹可拼”就前途茫茫……
去大城市，就得买房子。这是刚需。
刚需是什么?买房子自住是刚需，担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。不承认后者，就没法理解房价上涨的这一重大动力。在“资产荒”的情况下，买房子是个很自然、甚至是许多人最好的选择。
当然，有了上述三个基础，自然难免吸引炒楼资金了。中国多年来货币超发严重，市场上大量资金一直对房地产市场虎视眈眈，随时准备扑上来分一杯羹。很明显，每次货币宽松的时候，总是房价爆发的起点。
但是，正如三四线城市会失去吸引力一样，一二线城市房价上涨也不会是没有止尽的，那个挥之不去的问题又来了：一二线城市会崩盘吗?
03
房价会怎么走?
关于这个问题，我的浅见是，中国房地产市场价格已经从普涨阶段进入了分化阶段，而这个分化阶段还有一个较长时间的深化和自我强化的过程。崩盘嘛?……以后再说。
2010年之前，中国的房价经历了狂飙突进式的普涨，其中最大的源动力是城镇化。这期间，人口既向大城市流动，也向中等城市和小城市流动。对于不同的人，不同城市各具吸引力，中小城市的涨幅并不如何逊色。
情况在2012年之后发生了显著的变化。安信证券首席经济学家高善文对此有一个精辟的解释：2012年之后，中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性，人口开始集中流入一部分大城市和特大城市，而相对在离开其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。
这其实是人们开始追求更高的生活品质，对于孩子正在上小学的年轻父母尤其如此。具体表现在人们在挑城市的各种配套设施。
要选择在哪个城市定居、生活和工作，除了考虑就业的机会，还会考虑这个城市所提供的公共教育水平、环境质量、治安好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。
正是因为年轻的父母集中选择基础设施资源更好的城市，导致这些城市的人口流入上升，对房产的需求增大，表现为小学在校生人数增速上升、房价上升，以及住宅新开工上升。
高善文判断，2010年之后，房价的普涨阶段已经结束，开始进入结构性分化的阶段。这一转折性的变化在房地产市场上的影响在新开工和销售层面上较早体现出来。但是在房价层面上的变化，直到2015年下半年才逐渐体现出来。
在我看来，这种结构性分化开始之后，还将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。选择性进入优质城市的人们，或多或少都具备一些优势，或知识，或技能，或财富，或资源，否则很难在当地立足。他们对当地总体上会产生正的贡献。
另一方面，他们的加入又会增加对当地基础设施建设的需求，而当地也有能力和意愿满足这种需求。
于是我们看到各地地铁的兴建，学校的翻修，医院的扩展……这些基础设施反过来又会对房价产生较强的支撑作用。
这种分化会导致一个正反馈：越受人们青睐的优质城市，就越有可能进一步提高或改善。这种分化会不断深化，导致城市间的梯度越来越明显。
当然，也导致优质城市的房价越来越高。
于是，我们看到一线城市和优质二线房价节节上升的同时，三四线城市地产市场岌岌可危。三四线城市的开发项目几年前就融不到资，因为正规的金融机构无人敢问津，这些金融机构又没有那么多的人手对这些项目深入调研，干脆一刀切，三四线城市项目根本不看。
房价的上涨，已经经过了一个关键的节点，一个对于三四线城市来说意义重大的节点。不管地方政府怎么不希望房价回落，怎么控制供地，都敌不过经济规律的力量。
但哪怕是一些著名的“鬼城”，房地产市场也没有崩盘。房地产这样的资产大多数是国有资产，或者已经变成了银行资产，而且资产质量或多或少都和当地政府的政绩挂钩。至少在这些实权人物的任内，很难通过资产降价来达到市场出清，因此这些地方房价不降，就是没有人气。
中国房价拒绝“崩盘”，因为这不仅是一个可以通过控制供地来调节的市场，还是一个讲政治的市场。
那些“鬼城们”玩得太过火，至少有两处败笔：一是供地太“过”，二是金融太松，所以房产又贵又“多”，金融机构深度陷了进去。金融太松，意味着太多的开发商挥舞着太多的资金去竞争土地，即土地需求上升(需求曲线发生变化)，这些地方政府的理性选择就是增加供地。
这里所谓供地太“过”的含义是：如果不是金融太松，就不会有这么多的土地供给。另一个含义是：好的项目，一万个也不嫌多;既然是差的项目，那一个也太多了。
从这个角度看，严控金融，就能适度压低房价和降低金融风险。这样的经验教训，在此后的调控政策中体现得比较明显。
04
房地产调控真相
我猜想，中国房地产调控政策经过十几年的演进，其目标和手段已经逐渐明晰，政策其实很有其自洽性与合理性。
说实话，这个想法刚出现的时候，长期批评调控政策的我都被自己吓了一跳。
粗略一点说，房地产调控的首要目标不是在调控房价，而是在预防崩盘；调控的关键点，其实都是在尽量挤泡沫，把多余的资金驱逐出房地产市场；在此前提下，房价能控制最好，控制不住再用别的手段，比如说行政的、法律的……
当然，不能忘记一个前提，那就是现行供地制度不能变。关于这个前提，我们后面展开一点分析。
1. 供地制度决定调控政策
任志强对于房价继续涨的判断很可能还是对的，因为减少供给一般会导致价格上升。但他认为限制供给是“错误的调控”，这个判断政府不会认同。
我尝试从北京市政府的角度出发，理解这件事：
第一，土地供给是由供地制度决定的，不是由调控政策决定的。通常情况下，调控政策不能改变土地供给;与其说是调控政策限制了土地供给，不如说是先确定了土地供给数量，再制定调控政策来保驾护航;
第二，对房地产价格和需求起反应的只有政府一家，这个供地制度决定了土地供应不可能有市场希望的那么充沛。
第三，增加土地供应和现行供地制度不兼容，风险也是难以控制的，前有香港首任特首董建华先生的“八万五计划”，后有“鬼城”的教训，殷鉴不远。
第四，也是非常重要的一点是，北京市执行人口外迁政策，已经是明确的政治任务，减少土地供给是与之相配套的政策;正是这个配套，增加了北京房地产市场的复杂性。
需要说明一下，这里完全没有批评董建华“八万五计划”的意思。这个计划因为涉及增加土地供给的问题，下文会进一步讨论。
另一个非常值得推敲的，是对政府收紧融资渠道的批评，指责这种方式减少供给，助长房价上涨。更合乎逻辑的可能是，政府这个举措，一点也不像人们所称的那么“脑残”，相反，决策者相当清醒，而且对土地制度门清，对政策目标门清，对政策手段也门清。
再强调一次，政府的供地制度是控制供给数量，控制价格。要达到这个目标，不需要那么多开发商带着那么多资金来玩。在确定供地有限的前提下，再多开发商，再多资金，得到的还是那几块地。
因此，收紧地产融资渠道，供给并没有增加也没有减少，需求——开发商拍地的需求——却的确在减少。
当然，竞争拍地的开发商和资金越多，对政府的好处是很明显的：地块的拍卖价格更高了，卖地所得随之越多。
2. 政策的理性与局限性
由此看来，出于某些考虑，政府看起来有了相当的克制，并不盲目追求短期利益而让过量资金把地价炒到天上去。这也避免了金融机构卷入过高的风险。
或许“鬼城”之类的教训的确有助于后来政策的调整。毕竟一下子把地价炒得太高，且不说透支了未来多少年的价格空间，这次的房子能否卖出去，也是心里没底的，更何况，高房价会导致许许多多负面的社会后果需要承担。
严控资金进入房地产市场，不管是开发贷还是房贷，的确是在抑制房价上涨。从供给的角度上讲，参与拍地的开发商越少、开发贷的资金越少，越不容易把地价炒的很高，把房价“顶”得也没那么高。从需求角度上讲，买房的钱少了，价格也就不容易上去了。
这里需要提到香港的一个经验。亚洲金融风暴之后，香港房价一度重挫70%，但其银行体系由于风控做得很好，并没有发生系统性风险。中国政府严控地产资金渠道，想必主要是出于控制风险的考虑。
政府为什么不能做得更多?比如说，为什么不加大土地供应呢?
我相信供地在一定程度上是可以调整的。垄断利润最大化的供应量，只是理论存在，实际上谁也没法确认在哪里，所以只要大体不差，多点少点不是核心问题。
而维持供地制度的稳定和有效运作，则是不可触碰的底线。所以，无论如何，供地的量不会变化很大，更不可能大到导致房价下降的程度。即使在土地完全私有的自由市场中，供地的增加也不见得会导致价格下降，何况单一卖家的市场?
万一价格真跌了，既得利益者(比如贷款买房的人)资产受损甚至变负资产了怎么办?下次还能顺利拍地吗?财政收入怎么办?更要命的是，供地制度还要怎么运转?
所以，调低房价，根本不会是政策目标选项;假如政府真有控制房价的能力的话，政策目标选项也只会是：涨多少。可惜，即便政府可以控制地价，也没法控制房价涨幅，就好像小李的飞刀，出手之后就连自己都控制不了。
3. 调控优先序
关于董建华当年的“八万五计划”，可能许多人并不了解，或者已经淡忘，但政府负责供地者一定记忆犹新。
由于我们已经知道的原因，香港房价畸高，普通民众面临极大的居住难题。
1997年10月，董建华以极大的魄力推动“八万五计划”。此前香港政府每年兴建两万个套间的廉租房，供不应求，符合条件的申请者至少要排七八年的队才能得到。董建华要将每年兴建的廉租房数量增加至八万五千套，要将申请等待年限缩短至三年，实现“居者有其屋”的理想。
“八万五计划”可以说是对香港原有土地批租制度的一个重大变革，意味着供地大幅增加，而且几乎是免费的!
很遗憾的是，我们没有机会单独评价这项政策可能对香港房地产市场会产生什么影响，更看不到香港是否有可能在原有的批租制度上走出一条新路，因为计划宣布两周后，亚洲金融风暴开始席卷香港。两厢叠加，香港房价到2003年最多下跌70%，大量按揭买房者成为“负资产一族”，董建华的民望陷入低点，最后不得不放弃该计划。
历史没法假设，如果没有亚洲金融风暴，“八万五”计划是否有希望取得成功?香港是否有可能走出一条不一样的路?但无论如何，“金融风险+增加土地供给”两者叠加出现的后果，想必会在政府相关官员心里扎下一根刺。业内都知道，房地产就是另外一种形式的金融。房地产风险自身就会导致金融风险，大幅增加土地供应是不是有可能导致一个自我循环的“房地产—金融风暴”，谁也不敢轻易冒这个险。
简言之，增加土地供给不符合现有供地制度，不符合政府利益，不符合市场既得利益者(包括此前高价拿地的开发商、此前高价买房的人)的利益……因此，正常情况下，“局内”没有人有动力改变现有的均衡状况，没买房的人除外，但那些人还在“局外”，影响相对要弱得多——当然，“占中”这样的极端情况除外。
现在，我可以尝试勾勒一下房地产调控政策的目标优先序了：
默认目标：土地制度的稳定;供地制度的有效运转;保证财政收入;
首要目标：降杠杆，挤泡沫，尽可能降低金融风险;
次要目标：房价不要过快上涨。
现在看来，政府的调控政策，逻辑上是不是就自洽多了?是不是就跟任志强说的那样，一定涨，并且没泡沫了?房价如果控制不好，社会动静有点大的话，还可以采取一些行政啊、法律啊这样的手段，比如说整顿一下房地产公司……
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