又说大实话!任志强再度就房价、土地、房地产未来发声........句句扎心!
任志强再度发声！在博鳌.21世纪房产论坛上，不断的抛出：你们会认为房价会上涨吗？或者说房价会下跌吗？房价有可能在地价高涨的情况迅速下降或者出现崩盘或者泡沫等等情况吗？为什么很多大城市仍然出现摇号的政策呢？等问题，并进行回答。
谈调控思路
▪ 要中位数调控，放开中高端市场
微观政策中，多了很多的东西。比如说，相互“矛盾”的东西。一方面，在限购这里，很多人认为限购会导致购买力消费下降，但是为什么很多大城市仍然出现摇号的政策呢？大家都知道，上海的案列，摇号一定是购买大于供给的现象才会出现的政策。
因此，在不同的地区，微观政策是也差别性的，出台的政策既有限制性、限制需求，让市场下滑，但是有一些反而是让市场继续热度上升，尤其是限制价格。
如果中国使用的不是平均数，而是中位数调控，那么也许控制条件就发生了变化。中位数表示政府只用管中位数以下的房价，而不用去审批中位数以上的房价，因为要保障中低收入家庭的住房问题，而不用去管高收入家庭改善性、奢侈性的消费。
有一本书叫《平均的终结》讲恰恰当我们使用平均数的时候，常常会对市场产生错误的判断，只有使用中位数，尤其是房价，使用中位数的时候才能对市场有更好的，更清楚的一种认识。
比如说我们用到的各地区房价，在几乎所有评论中都认为房价畸高是由于炒房造成的，但是从房价和地价对比中可以看出来，地价起到了推动房价的重要作用。
土地的价值是非常高的，而全国的平均房价和土地价格指数之间的关系是非常近的。
土地价格的上涨还会推动房价继续上涨，我们也可以看到分地区平均房价和平均地价的关系。大概只有东部地区平均房价与现有的平均地价是合理的，而中部、西部和东北地区整个平均房价都低于平均地价。
观点：其实，关于放开中高端市场的调控思路早在2013年就有提出过，针对当时楼市的现状，不少业内人士，政府官员都有提出：低端有保障、中端有支持、高端靠市场”的思路，让高端市场充分市场化，而此次任志强在此基础上，又再次进步提出了中位数调控的观点。
谈房价
▪ 地价上涨会推动房价继续上涨
那么，你们会认为房价会上涨吗?或者说房价会下跌吗?从土地供给的情况看，已经成为推动房价继续上涨的必要条件。那么，我们再看当前的宏观政策。宏观政策更多提出的三去一补、稳中求进以及防范金融风险。
“稳”是十多年放在第一位的经济政策，它的背后是在翻两翻的情况下，要防范金融风险。
要在增长与风险中求得平衡，这个价值的上升并没有随着调控而发生任何变化。因此，二季度所公布的住房的土地价格和商户的土地价格都是继续上涨的趋势。这种上涨无论是在出现什么样的限购政策的时候，大约都不稳定。
你们可以想想这个房价有可能在地价高涨的情况迅速下降或者出现崩盘或者泡沫等等情况吗?
谈市场
▪今年房地产市场销售将创历史新高
同时，当前的房地产各种指标中，一方面要看土地，一方面要看新开工。这种变化中，都说明它的预期会产生变化。
从今年的房产市场销售情况看，大家都认为微观和宏观调控会对市场产生不利影响，但是从目前的情况看，今年房地产市场的销售，从面积到金额，都将创历史新高。哪怕今年只有1%，或者2%的增长，仍然是历史新高。
有谁可以说，当房地产再创历史新高的时候，这是不好的市场吗?有谁能认为，我们的黄金时代已经过去了，为什么我们的销售在持续增长呢?而总量上来看今天也许会突破去年，再创历史新高。
谈房地产未来
▪土地、户籍、金融制度决定房地产不会发生根本变化
判断一个不完全市场的趋势，要从多方综合分析，不能只看单一因素的影响而忽略了其它。就国家体制制度而言，最重要的是土地制度。在这样一种政府决定土地资源配置的情况下，中国的房地产市场，不可能会发生根本性的变化。
而户籍制度方面，也决定了中国房地产市场不会发生根本性变化，因为住房已经成为落户的条件，所以我们在限购的城市中，可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件。
倒过来说，你要想获取城市的资源，就至少要拥有城市的户口。我们的户籍制度导致的教育、社保、医疗等城市资源的占比和住房挂钩，因此住房还附带有拥有城市资源的其他条件。
此外，金融制度方面，也有原因，我们的金融制度中没有房产基金产品，它的作用是从个人买房，变成用基金来分享城市化的红利。综上而言，制度决定中国房地产市场不会发生根本性变化。
从总的市场情况看，我不认为今年会有大的问题，而可能产生的问题，则是国家政策、宏观政策和微观政策会导致某些企业的现金流在融资条件受限的情况下，出现其他的问题。
谈调控何时放松？
一个是房地产快速下行，一个经济发生波动。另外，就是实体经济发生巨大的变化。
今年1月6月份房地产相关的税费增长很快，契税增长18.5%，土地增值税增加了23.9%，高于其他税费两倍多，所以，如果出现经济下滑的情况，特别是由于资金紧张导致这种情况的出现，那才有可能对房地产的政策提出调整。
那时间段呢？可能是一年半！
谈房企负债
▪今后3年大约有1万多亿债务到期
2017年1-5月，108家房企新增融资579.69亿元，增速降低45.3%，其中银行贷款降低29.6%，票据债券降低49% 。
而值得注意的是，2015年—2016年新增有息债务8520亿元， 2010年—2014年5年内的新增有息债务8200亿元。
这意味着，房企很快要进入还贷高峰期，明年大概有3300多亿的债务，后年4470多亿，今明后三年大约有1万多亿的到期债务，这也和信贷控制有直接关系，未来影响会很大。
谈炒房
在缺少房地产基金的市场环境中，只有付得起首付和支付的起利息的人才能分享到房地产红利，假如中国的房地产基金能够获得较好的发展，也就不会造成了现在巨大的投资市场。
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