郑永年：房地产与中国社会命运

今天，中国已经形成了农村包围城市、小城市包围大城市的局面，并且越往城市中心越富裕，越往城市边缘越贫穷。

本文整理自郑永年著作《未来三十年2：新变局下的风险与机遇》，中信出版社供稿。

房地产与中国社会命运

在今天的中国，把房地产与中国社会的命运联系起来，可能很多人已经不会感觉到过于夸张了。也就是说，房地产决定了中国社会的命运，是进步还是退步，稳定还是不稳定，是改革还是革命，是幸福还是悲惨。

实际上，很多年来，房地产的变化是最能牵动中国社会的神经，而今天这种情况变得更为严峻了。在政府调控接连失效之后，人们已经对房地产失去了信心，自私的人都更加疯狂，希望在泡沫破灭之前进行最后一搏。

前英格兰银行行长默文·金（Mervyn King）最近出版了一本题为《金融炼金术的终结：货币、银行与全球经济的未来》（The End of Alchemy: Money, Banking and the Future of the Global Economy）的书。在总结了2008年开始的经济危机后，作者说，他从危机中学习到了两点。第一，泡沫持续的时间远较我们预估的要长。以前的危机是这样，这次（2008年的金融危机）也一样，都持续了数十年的时间才最后破灭。第二，泡沫破灭的速度也远较我们预估的要快。

作者把金融经济称为“炼金术”，终究会破灭。不管从哪个角度来说，今天中国的房地产就面临着这种情形，人们都知道泡沫总有一天会破灭，只不过不清楚哪一天；而在破灭之前，人们不仅会继续处于“集体无意识”的状态，还会对此推波助澜。

实际上也如此。近年来，中央高层多次强调：“房子是用来住的，不是用来炒的。”但现实刚好相反，房子被用来炒，而不是用来住。这个趋势越来越严峻，在住房大量空置的同时，房价继续快速上涨。2016年底，中央经济工作会议讨论中国经济的几个不平衡，其中一个就是房地产和实体经济之间的失衡。房地产经济对实体经济的负面影响显而易见，不需要多说。

炒一套房的价值相当于一个不小的实体经济公司数十年的努力。“上市公司买房救公司”、“两个有房产的人结婚相当于两个上市公司的合并”、“为了买房，一个老太太结婚数次”等新闻报道，一直充斥着新闻媒体。

确切地说，住房在中国已经远远超出其“居住”的自然属性，而涉及个人、家庭、集体、道德伦理等方面。历史上看，世界上没有一个国家的住房，能够像中国那样牵动着社会方方面面的变化。

▌中国房地产为何发展到今天的局面

中国房地产领域发展到今天的局面，是几个方面全面失效的结果。

其一，经济学的失效。经济学家从简单的供需出发，把重点放在土地供应和人口自由流动上。如果住房有充足的供应，那么就不会出现现在这样的情况。很显然，房地产并非供需市场决定的。一线城市供应不足，而二三线城市住房大量过剩。经济学也假定，如果户口制度改革容许人口自由流动，那么情况就可以改变。不过，即使在没有自由流动的情况下，政府怎么做也无法控制人们涌向一线城市。北上广深这些一线城市的人口，已经超过2000多万了，还没有停止的迹象。

其二，政府经济政策的失效。多年来，政府千方百计采取各种限购政策，但效果不仅不佳，反而恶化局势。限购只是暂时现象，一旦放松，泡沫变得更大，不仅没有消耗掉泡沫，反而使泡沫吹得更快。

其三，市场的失效。中国本来就不存在一般意义上的市场（或者说概念中的市场根本不存在），因此市场的失效非常容易理解。不管一线城市的房价多么离谱，人们还是拼命离开二三线城市，拥挤到一线城市。这里，价格因素不起任何作用，大城市的房价越高，人们越疯狂；而二三线城市的低价住房则吸引不了人们的兴趣。

其四，社会压力的失败。中国社会一直对房地产的现状感到不满，也用各种途径表达着不满，但社会的压力显然没有反映到政府的政策上面，或者市场波动上面。一个现实的矛盾是，尽管人们普遍感到不满，但人人都想成为房地产的“利益相关者”，从中得到一份利益。对没有住房的人来说，不满是真的；但对很多已经有住房的人来说，不满针对的只是利益分配不公，或者希望再多得一些利益。

▌避免房地产泡沫破灭需要大变化

如果要避免房地产的破灭，就必须有伤筋动骨的变化。一旦房地产泡沫破灭，那么伤筋动骨的就不仅仅是房地产市场本身了，而很可能是整个中国社会。一些观察家已经指出，越来越高的房价已经使一些社会群体，尤其是年轻人群体对政府的执政能力失去信心。人人需要住房，当人们看不到希望的时候，这种情绪的产生是很自然的事情。

中国房地产今天所面临的困境，并不是房地产本身的问题，而是城市体制问题，是城市化模式问题。本书（《未来三十年2——新变局下的风险与机遇》）有关于中国城市化模式弊端的论述，这里不再重复。但有一点必须强调，那就是，房地产病只是中国城市化模式的一个反映而已。

由于中国政治和行政体制的特殊性（例如城市所具有的行政级别），优质资源高度集中在一线城市，尤其是几个大城市。在优质资源高度集中的情况下，所有意在促进社会进步的改革都显得“违反”人性，从而失效，甚至失败。

这种例子比比皆是。例如，因为一线城市太大了，人太多了，需要减少人口，很多城市都在出台驱赶没有城市居住权的人（往往是农民工和穷人）的政策，但问题在于穷人最需要交通便利、能够找到工作的城市。还有，城市的医院太拥挤了，但问题在于只有在城市才能找到好医院、好医生，老百姓为了一条命到城市找医院和医生是人性所趋。再比如，城市里的学区房尽管已经很贵了，但房价还是拼命往上涨，这只是因为城市的学校太好了，人们只有把自己的小孩送入这些学校，才会有一个更好的未来。

更为重要的是，大城市所具有的优质资源，使得城市聚集的既得利益者的规模越来越大，势力也越来越强，这让改革变得越来越困难。例如，讨论多年的房地产税迟迟不能成为现实，就反映了既得利益者的阻力是多么有效。更多的既得利益者需要更多的优质资源，也能得到他们所需要的资源，因为既得利益者是中国社会最有权势的群体。

事实上也如此。这些年来，国家的优质资源源源不断地流向大城市，而很多二三线城市则得不到应有的资源，更不用说是乡镇了。大城市越来越富，中小城市越来越穷，城市间的差异，便是利益在不同社会阶层的差异的反映。

如果这个逻辑不改变，那么结果必然是整个国家的发展变成围绕着北上广深几个大城市的发展。实际上，这也正是有关部门、专家学者所设计的发展模式，即大城市群模式。如前面所说，大城市尽管已经过大，但仍然在扩张。城市的扩张已经变得不可控制，而扩张的最后结果便会是“大爆炸”。

今天，中国已经形成了农村包围城市、小城市包围大城市的局面，并且越往城市中心越富裕，越往城市边缘越贫穷。随着经济的下行，人们（尤其是高校毕业生）的工资不见增长，但房价越来越高。即使有一天，这些人会因为城市高昂的成本，而被迫移向二三线城市，甚至更小的城市，但因为二三线城市优质资源的缺乏、就业的不足等因素，他们中的很大一部分会成为“革命”的后备军。

毕竟，在今天的中国社会，人们已经实现了接受高等教育的基本权利，也产生了权利的概念；一旦在现实中，这些群体实现不了自己基本的权利，他们便会转向政治。这个趋势在中国香港、台湾已经表现得非常清楚，也发生在世界上其他很多地方，无论是发达的西方，还是仍然处于发展过程中的非西方国家。

▌房地产和实体经济之间的严重失衡

中央政府已经注意到了房地产和实体经济之间的严重失衡，现在在努力改变这个失衡。但正如本文所分析的那样，房地产问题并非房地产本身所引起，而是中国的城市化模式所致。因此，通过管控房地产（例如限购）已经不足以实现房地产和实体经济的平衡，更不足以促成社会均衡的进步。现在解决问题的思路仍然是房地产本身，而没有把房地产置于城市化模式中来考量，因此出台的举措远远不够。要改变房地产的严峻形势，必须做一些大的改革举措。有几个改革举措可以考量。

第一，实行“新三线”建设，把优质资源分散到二三线城市。大城市集中了过多的优质资源，不仅已经造成了巨大的浪费，而且使改革得不到推行。政府先行，要把一些政府机构搬到二三线城市。这方面，中国可以利用“官本位”的传统，政府机构走到那里，优质资源就会跟到那里。

一些大型国有企业也可以搬离大城市，走向二三线城市。优质的学校、医院和社会服务机构可以在二三线城市设置分支机构，总部留在城市以减少阻力，但总部定期派优质专业人才去二三线城市工作，就如同政府内部的干部交流制度那样。

第二，实现“居者有其屋”的政策。很多二三线城市面临着严峻的房地产泡沫，而越来越多的大城市年轻人没有居所。为什么不可以实现“居者有其屋”呢？在优质资源逐渐流向二三线城市的同时，通过“居者有其屋”政策鼓励和吸引年轻人到那里就业、创业。这样，既可以避免大量的人才留在大城市所造成的浪费，也可以促进二三线城市的可持续发展。

第三，二三线城市社会政策的改进。随着优质资源分散到二三线城市，那里的社会政策也可以跟进。例如，随着老龄化社会的来临，可以在二三线城市建设更多的医院、养老院等。各类学校、体育设施、文化娱乐设施等也可以跟进建设。

第四，加快小城镇建设和农村的现代化。要考虑到，即使中国的城市化达到了发达国家的水平，即70%的水平，也仍然会有5亿多人口生活在农村。要避免这个庞大的群体“包围”城市，对城市构成不可承受的压力，就不可以忽视农村建设。

而且，因为教育的扩张和农民工这个特殊阶层的形成，今天的农民已经不再是“日出而作，日入而息”的传统农民，而是和城市居民同样具有权利观念的新农民。如果忽视了这个群体的权利观，将会是巨大的政治错误。因此，小城镇建设和农村的现代化成为必需，这个过程既可以实现经济的可持续发展，也可以为政治和社会的稳定打下基础。

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