WeChat ID toushi007 Intro 全国首家区域垂直的金融信息服务平台：服务决策、服务融资、服务交易。 投实君按：独狼来了！郑州“城改地”起始价成交的“默契”，正在接受搅局者的挑战，血雨腥风，正在酝酿……   一出手，他就让“天伦万科”联队，在土地上多花了2400万元，让河南国控多出了9200万元，让金岱中岳多出了400万元……  业内人士称，若城中村掀起价高者得的强地模式，数年来，郑州老城区房价小步慢行的上涨节奏或被打破，极有可能复制合肥、南京以及郑东北龙湖地王窝的房价拉升走势。 搅局者，是一家这样的公司：截至2015年三季度，有息债务融资余额132.46亿元，负债率高达80%。神奇的是，这家公司银行授信为零！部分借款来自于信托公司，利率最高13.5%，最低也有9.4%…直到2016年发行了三期公司债募资；   更神奇的是，在公司债募集说明书当中，这家公司明确表示：“若本期债券兑付时遇到突发性的临时资金周转问题，公司可以通过向银行申请临时资金或者通过股权直接融资予以解决。”简单说就是如果债券没钱还了我卖自家股权还账……   就是这样一家神奇的公司，从6月15日在郑州露面，一向波澜不惊的“城中村改造”市场，就被搅得暗藏风雷，甚至，连已经公示的6月24日5块城改地的竞拍，郑州市国土局也“恰巧“停电了~    6月15日、6月17日，搅局者的悍然举牌、以及7月1日的全部溢价成交，等于宣告了城中村改造“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式的破裂，郑州城中村改造市场必然再起波澜，“平稳小步”上涨的房价或许将打破节奏……   搅局者叫K2地产，中文名称北京华美乔戈里实业发展有限公司。2016年6月8日，刚刚更名为石榴置业股份有限公司。   本地开发商认为，K2彪悍举牌郑州城改地的逻辑，是要直接从前期介入城中村改造的开发商“嘴里扣糖”：“还是因为实力不够，要是真有钱，就到北龙湖直接砸钱抢地王了。城改地相对便宜，而且到了出让阶段已经是净地，可以快速周转、马上开发、马上回款，这是他抢地的逻辑”。   那么，这样的搅局者，郑州地产土豪们能忍吗？ K2能否顺利从已经和政府达成默契的本土开发商嘴里抢到肉？ 郑州城改规模有多大？未来还会有多少“狼”来抢肉？ 伴随着土地市场的血雨腥风，郑州老城区的房价，会直线飙升吗？ 版权声明：本文系投实独家原创。未经许可，禁止进行转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。如需转载，请通过本公众号后台申请并获得授权。 K2来了！ 三块地抬价1.2亿元 郑州城改地市场波澜骤起   参与郑州城中村改造的地产商第一次深切感觉到“被侵入”，是在6月15号、惠济区东赵城改地网上挂牌出让，那一天，尽管该地块没有从大家默认的“东家”——天伦万科手中旁落，但是成交价比起始价多了2400万元。   这直接导致6月17日的拍卖，在未拍之前已经气氛紧张。   6月17日，郑政出【2016】64号地（杨槐村合村并城地块）经过47轮173分钟最终成交，被河南国控旗下公司郑州上尤置业有限公司竞得，成交价比起始价多出9200万元。交易记录显示，有3家企业参与竞争。   同日，郑政出【2016】66号地（管城区小姚庄合村并城地块）亦以高出起始价400万元的价格被河南金岱中岳置业有限公司拿下。   3天时间，4块城中村改造地块摘牌，3块地都出现了竞争，虽然地块最终没有“旁落”别人，但这些竞得企业都付出了更多的真金白银。   这意味着，郑州城中村地块“起始价”摘牌的潜规则已经被刚性打破，城改地块进入到群雄竞争的时代。气氛前所未有的紧张，郑州地产商都已经意识到，狼来了。   据说，他叫K2。   根据郑州市国土局的公告，有5块地定于6月24日上午9点时转入网上限时竞价摘牌。这5块地均为合村并城地块或者城中村改造地块，江湖随即传言，K2已经全部报名。6月24日上午九点，几乎全郑州的地产大佬都搬着小马扎，准备“围观”当天网拍。   然而，竟然停！止！网！拍！   当天上午10:23，郑州市国土资源局网站公告称：因为发生电力故障，恢复时间另行通知。再然后，恢复交易的公告也出来了：定于7月1日9点恢复网上竞价。   然而，如下图所示，停止网拍前，这5块地都已出现了竞争。狼，真的来了！ 地产商们被郑州市国土局的“机智”感动哭了。   2016年7月1日上午11点05分，郑政出【67】、【68】、【69】、【70】、【71】以及郑政东出【11】、【12】，在经历了“一波三折”全部落定。   不出所料，此次摘牌的5块城改地全部竞价成交。其中，郑政出【67】、郑政出【68】、郑政出【69】、郑政出【70】均被河南惠昌城乡建设发展有限公司竞得，最终出价分别比挂牌价高了200万元、200万元、600万元、600万元。郑政出【71】被河南长坤置业有限公司竟得，比挂牌起始价高出400万元。   另外两幅是郑政东出【11】无人竞争，被河南兴汉正商置业有限公司以起始价竞得。郑政东出【12】，最终经过106轮激烈竞争，被郑州紫藤公馆置业有限公司以96400万元竟得，溢价率百分之222.4%！每亩地价1517.87万元，楼面地价每平方米9108。郑州紫藤公馆置业有限公司企业法人为郑州建投置业与郑州亚新房地产开发公司！（回复关键词“七一拍”,看7宗地块详细情况）   围观的地产老板心高高地吊了上去，又轻轻地放了下来。幸运的是，五块“城改地”全部被“老东家”摘去了，且溢价可以承受。然而，五幅地块以全部溢价成交的姿态宣布，那头狼，还是来了！   无论出于什么原因，从7月1日网拍的情况看，“加价1亿元”的殊死拼杀，并未出现。至少，利益各方，留下了缓冲和勾兑的时间。   几乎所有地产圈的人都在谈论——k2是谁？   撕裂的K2——是世界第二高峰的K2，还是“塞小广告”的K2?   在K2自己的描述里，和媒体的报道里，存在着两个K2，貌似撕裂，又多有交汇。   K2地产的中文名是北京华美乔戈里实业发展有限公司。   其公司这样解释这个名字： K2是世界上攀登难度最大的高峰乔戈里峰的别称，乔戈里峰虽然海拔高度为8611米，位居世界第二，但却有4700米的攀爬高度、4500米的冰川、45度的攀爬坡度，是世界最险要的高峰，可以说是登山者心目中的圣殿。而在K2地产的企业文化中，这个名字也代表着K2地产勇于攀登的奋斗精神。 无论是网上，还是华美自身的话语体系里，都承认，K2，也就是华美地产，成立于2007年。其自我披露的公司信息如下：根据华美地产现行有效的《营业执照》及《公司章程》，公司的注册资本为125,000万元，其中，北京卡达普出资112,500万元，占公司注册资本的90%，为华美地产的控股股东。 “华美地产总部设立于北京，是一家专注于中高端房地产开发的地产公司，立足于一线城市超级都市圈，业务已扩展至北京、上海、广东、浙江、河北、山东等地，开发业务主要分为中高端住宅产品和商办物业。凭借专业的产品品质与服务，华美地产后来居上，迅速成为地产市场中的新生力量。   华美地产以中高端住宅地产开发为主，主要涵括开发住宅和城市综合体两大类产品。华美地产住宅产品有三大产品线，以 K2•玉兰湾为代表的“湾”系度假产品、以 M5•朗峰为代表的交通便利型城市小公寓产品以及以 V7•西园为代表的城市高端产品；城市综合体产品有二大产品线，以嘉悦中心为代表的集居住、商业、企业孵化器于一体的创意生活综合体和以K2•京南狮子城为代表的大型城市新中心综合体。“   然而，在媒体的逻辑里，至少是在三年前，媒体还认为它是一个在北京郊区开了几个小盘、靠马路边发小广告起家的不起眼的小地产商。 “2013年5月29日，K2地产旗下企业福润天成，在上海一鸣惊人，“一开始单次加价5.63亿元，将地价从29亿元的水平抬到35亿元；随后又5次给出近亿元的单次加价。最终，这家并不知名的企业，从九龙仓、古北集团、上海新长宁集团等几家大企业手中截下了建筑规模超15万平米、楼面价超29900 元/平米的长宁地块。该地块也以46亿元的身价刷新当年上海的‘总价地王’。”   当时，媒体对K2的忧虑是，“一个仅在北京郊区卖几个楼盘的小型房地产企业，能支付得起46亿的地价款吗？”   “不过来自K2地产方面内部人士的消息，46亿的地价款不成问题。接近K2地产的人士透露，今年K2地产资金充足，通过关联公司旗下的富达股权基金发行商业地产基金，不但为自己项目提供资金支持，还可以为其他开发商融资。”  ——新京报2013年6月7日报道《K2地产46亿获上海地王 名不见经传的马路营销企业》 一个月后，福润天成真的交了46亿元的地价款，本该波澜不惊，却迎来了媒体更深度的深扒——《被刻意夸大的华美系列泡沫剧》，这次出手的是《新地产杂志》。   这家媒体毫不客气地判断——华美系其实是个屌丝！ “2004年，华美系开发了自己的第一个楼盘华美橡树岭，此后10年间，不含2013年在上海拍下的地王项目，计12个项目，支付地价款约53.6亿元(不含K2清水湾和K2红树湾、K2狮子城)，销售总额约156.51亿元。如果以房地产上市公司平均毛利33%、净利润13%计算，10年间，华美系毛利约51.65亿元，净利约20.35亿元。2004到2013年间，是北京市场住宅销售的黄金10年，华美系销售总额仅仅约156.51亿元，是个标准的小型房企。”   “北京市土地和房地产交易记录完整记录了华美系拿地路线图（详见下表），从东五环的朝阳到东南五环的通州，再到南五环的大兴和现在西五环的大兴。北京市工商局资料也间接把华美系的公司注册地拼凑勾勒出来：2001年，北京雅居乐注册于怀柔；古城地产、亚通地产注册于通州；三宅一生注册于密云；2003年，北京雅居乐第二经营部在丰台成立；2007年，华美赤诚经纪公司注册于房山；2009年，昊坤嘉业地产注册于大兴；天台山地产注册于门头沟；天柱山地产注册于延庆。“   2012年才诞生的福润天成，作为华美系新成员，是唯一注册在北京市城区的房地产开发公司，开始摆脱草根公司的出身。   在流窜开发过程中，华美系又采取集中财力深耕郊区局部区域策略，从2004年开始，华美系集中发力通州，先后拿下通州区永顺镇杨家场村地块、通胡大街70号、永顺镇杨庄路地块和九棵树地块等6块项目用地。   华美系在北京盘踞11年，仍未进入五环内，销售额不足200亿，买地总共约53.6亿元，是个不折不扣的屌丝。北京城区天价地价款无疑是华美系进城的最大拦路虎。   如果种种传言属实，华美系背靠大树，神秘资金充足，不可能在长达11年的时间里长期开发郊区小盘，销售额区区百亿。一个合理的推测是，华美系传说是北京楼市最戏剧性的小广告。“ ——2013年7月26日新地产杂志《被刻意夸大的华美系列泡沫剧》 然而，这些充满调侃、甚至略有奚落的表述，换一种话语体系，则变成了： 实际上，K2地产9年来的高速发展离不开其强大的营销团队。不少业内人士都认为，K2地产核心创始人都是营销出身，因此在营销领域的丰富经验使得K2这几年扩张的势头比较不错，不过在品质控制方面还有着一定的提升空间。 ——新京报2016年3月17日报道《K2地产：从黑马到快马的焕新之路》       然而，黑猫白猫，拍到地就是好猫，其实，郑州的房地产圈最关心的还是——K2有钱吗？   K2有钱吗？银行授信为零 资产负债表率高于80%   在中国经济最前线表演的是地产商，但他们背后——则是金主银行。因此，经常有地产商呻吟，自己是在给银行和政府打工。   然而，K2——世界第二高峰的背后，真的没有银行，准确地说，真的没有银行授信！华美地产真能攀上世界第二高峰吗？   咱们看看北京华美乔戈里实业发展有限公司 2016年面向合格投资者公开发行公司债券 （第一期）募集说明书里的表述，“报告期内公司与多家银行、 信托等金融机构建立了长期稳定的信贷业务关系，报告期末公司亦存在较多的信托借款。截至2015年9月30日，发行人获得的银行授信额度为0元，公司应对临时、大额融资需求的能力受限，在一定程度上也导致了公司融资成本相对偏高。”   银行授信为零！   我们可以从《募集说明书》的各个细节里，找到华美地产部分资金来源：比如，华美地产说，本次债券的发行总额不超过 15 亿元（含 15 亿元），初步计划募集资金用于偿还金融机构借款、补充流动资金等用途。“公司拟将本期债券募集资金中的88,405万元用于偿还金融机构借款”。   本期公司债券募集资金拟偿还的金融机构借款如下，注意，全部借款来源于信托公司，利率最高13.5%，最低也有9.4%！ 再比如，根据WIND资讯，华美地产2016年连发了三期公司债，总规模为37.5亿元，债券名称分别是16华美01、16华美02、16华美S1，利率 分别为 6.08%、6.99%、8.1% 。 其中，12.5亿元的公司债，是在募集说明书披露之前发行。   以8.8亿元的信托贷款，当期12.5亿元的公司债累计，《募集说明书》披露前，华美地产可以追溯到来源的有息负债在21亿元，“截至2015年9月30日，公司有息债务融资余额为132.46亿元”， 132亿元的有息负债，那么，剩余的100多亿元的债务从何而来？至少，《募集说明书》里没有详细披露。   另外，据募集说明书，“短期借款余额为4.30亿元、一年内到期的非流债余额47.61亿元，短期债务偿还压力较大。”   即使以2016年，华美地产累计发行三期公司债共37.5亿元的总额来看，偿还短期债务依然不轻松，毕竟，2015年1~9月，华美地产仅仅实现营收22亿元、利润1亿元！   然而，一向对地产商爱不释手的银行，为啥不给这家“2015年全国地产百强中69位、2016年全国地产百强66位”，自带光环的企业授信？   首先，咱们看这家企业的营收和利润以及现金流量净额： 从下图可以看出来，2012~2014年，华美地产的营收从33亿元上升到63亿元，然而2015年1~9月，华美地产的营收为22亿元。   同期利润，则分别为4亿元、10亿元、6.6亿元，2015年1~9月，实现利润刚刚1亿元多一点。   并不算大营收利润规模，或许是某些媒体称其为“郊区发小广告的地产商”的主要原因。   而其现金流量净额，在2012年以后全部为负：2013年是-70亿元，2014年-37亿元，2015年1~9月，-10亿元！   投实君仿佛get到了神马，银行敢给贷款吗？华美地产意识到了风险，它这样解释：“一方面公司近三年房地产项目的开工面积保持平稳增长，现有项目开发的现金支出较多；同时报告期每年都有较大规模的新增土地储备，导致了公司 2013 年至 2015 年 1-9 月经营活动净现金流量呈现负数的情况。未来公司将继续坚持快速周转的经营策略，同时适当进行多元化布局，营业收入和净利润有望继续保持稳健增长的态势，从而为偿还本期债务本息提供有力保障。”   或许如果单单是现金流量净额为负，银行不至于完全“授信为零”，但咱们继续看：   截至2012年末、2013年末、2014年末和2015年9月末，公司负债总额分别为1,251,412.08万元、2,276,171.34万元、2,560,572.95万元和2,844,451.13万元，合并报表资产负债率分别为85.63%、81.96%、81.91%及80.80%。   截至2012年末、2013年末、2014年末和2015年9月30日，公司存货余额分别为94.07亿元、217.58亿元、264.21亿元和302.47亿元，占总资产的比例分别为64.37%、78.35%、84.52%和85.92%，公司存货规模及占总资产的比例均相对较高。截至2015年9月30日，公司未计提存货跌价准备。但未来若房地产行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将面临存货跌价损失风险，从而对公司的盈利能力产生不利影响。   在华美地产的报告期里，资产负债率一直高于80%！存货占总资产的比例在最近的两个报告期里，亦高于80%！且未提取存货跌价准备！   那么，一旦房地产行业不景气或者项目无法顺利完成，说好的利润，能不受影响吗？如何保障利息和本金的偿还？银行不傻啊！ 上面的指标，直接导致影响债务偿还的财务指标相当难看，比如说，2015年1~9月，华美地产的速动比率只有0.22，也就是说，速动比率=（流动资产-存货）/流动负债，也就是说，去除了存货后，流动资产大致流动资产的22%。   更坑的是，2015年1~9月，利息保障倍数仅有0.23！经营性净现金流量却是-16亿元！   难怪，华美地产在募集说明书中说“截至 2015 年 9 月 30 日，发行人凭借良好的信用记录与诸多银行建立了良好的合作关系，例如公司被兴业银行北京分行认定为房地产开发企业白名单客户，亦被中信银行纳入了房地产开发授信客户准入名单。”   尽管和银行的关系这么好，然而“发行人尚未获得具体金额的银行授信”。   同时，华美地产为了保障偿债也是拼了，“作为一家稳健发展、资产优良的房地产开发商，进行股权融资也是可供选择的一种直接融资方式。若本期债券兑付时遇到突发性的临时资金周转问题，公司可以通过向银行申请临时资金或者通过股权直接融资予以解决。”   如果实在还不上钱，就卖股权，并且写在了募集说明书里，这是怎样的一种决心啊！啊！   然而需要特别说明的是：根据工商信息，北京华美乔戈里实业发展有限公司已经于2016年6月8日更名为石榴置业股份有限公司。刚发了债券就改名了…… 有过多起闲置、退地“前科”的华美系能靠砸钱挤进郑州的城中村吗？等等，华美系有钱砸吗？   事实上，华美地产，也就是K2的发展过程中，关于其“没钱”的质疑，一直如影随行。   比如说，《被刻意夸大的华美系列泡沫剧》一文中曾经调查过华美系的“退地事件”，并直指其“家底不厚”，“华美系的退地事件也间接验证其家底不厚。2010年4月30日，华美系旗下一家开发公司因欠缴九棵树地块的土地出让款，和关联公司一起被北京市国土局暂停一年的拿地资格；2012年5月2日，北京市国土资源局公告称，北京雅居乐公司竞得的朝阳区百子湾路14号地块，由于未按照出让合同的约定缴纳地价款被收回，1700万元保证金没收，同时将从5月2日起一年内暂停北京雅居乐公司及其关联公司参与北京市新的土地出让交易活动资格。北京雅居乐公司并非‘华南五虎’之一雅居乐地产的子公司，而是华美地产旗下的公司。“   另外，在《募集说明书》里，华美地产也披露了多起“取得土地但长期未开发”的问题，但都是“事出有因，企业无责”。比如：1）长桥郡建设项目的“闲置待认定”情况；（2）运河核心区 05-04-039 地块商业金融用地项目“闲置认定”情况。   其中，“长桥郡建设项目”，该项目的具体情况如下：1）香河中安与香河县国土资源局于 2013 年 9 月 2 日签署的《国有建设用地使用权出让合同》 ， 长桥郡建设项目涉及的 10-01-06 号、10-01-07 号、 10-01-08号等 3 宗土地的开工时间为 2013 年 10 月 28 日；   2）截至本募集说明书签署日，长桥郡建设项目涉及的上述三宗土地中，10-01-06号和 10-01-08 号两宗土地已于 2015 年 9 月 25 日取得香河县住房和城乡建设局核发的《建筑工程施工许可证》（编号 131024201509250101）；   募集说明书的签署日为2016年3月9日，也就说，本来合同约定2013年10月开工的项目，直至在约定时间2年之后，2015年9月25日，才取得《建筑工程施工许可证》。   华美地产自查认为，“长桥郡建设项目用地未按土地出让合同约定的日期开工建设，主要系因政府规划调整所致，属于《城市房地产管理法》规定的因政府、政府有关部门的行为可以免除土地闲置责任的情形“。   运河核心区地块商业金融用地项目具体运行情况如下：1）根据北京丹霞与北京市国土资源局于 2011 年 2 月 25 日签署的《国有建设用地使用权出让合同》，运河核心区 05-04-039 地块商业金融用地项目涉及的 05-04-039 号地块的开工时间为 2011 年 12 月 17 日。   2）截至本募集说明书签署日，运河核心区 05-04-039 地块商业金融用地项目尚未取得《建筑工程施工许可证》，该宗土地尚未开工建设。   3）根据上述《闲置土地认定书》（京国土闲认[2015]14 号），该项目用地的闲置原因为政府原因，应按照《闲置土地处置办法》的有关规定进行处置。   4）运河核心区 05-04-039 地块商业金融用地项目未按土地出让合同约定的日期开工建设，主要系政府规划调整原因所致。截至本募集说明书签署日，北京丹霞正在按照《闲置土地处置办法》的相关规定与北京市国土资源局协商处置方案。   2011年承诺开工的项目，2015年尚未取得《建筑施工许可证》。但原因，仍然是政府规划调整原因所致！   无论是何种原因造成的退地、限制，在外人的眼里，看起来都多多少少和公司的实力有关。   华美地产也在《募集说明书》里承认：“截至2015年9月 30 日发行人获得的银行授信额度为 0 元，公司应对临时、大额融资需求的能力受限，在一定程度上也导致了公司融资成本相对偏高。“   然而，房地产领域临时、大额的融资需求，最集中最突出的就是体现在拿地上，按照相关规定，房地产企业必须在拍到土地的60天内，以现金形式，足额缴纳土地款。   “公司应对临时、大额融资需求的能力受限“，几乎就是在说，拿地能力有限了！   这与郑州地产圈的判断，不谋而合。   “K2这样出手抢城改地，就是想便宜 从别人嘴里‘扣’糖吃”，有开发商说，他的目的很明确，就是一定要进入郑州市场，因为地产圈普遍认为，相对于南京、合肥这些城市，郑州的房价应该还有一轮行情“。   “他为啥一定要抢出让的城改地？还是因为实力不够，要是真有钱，就到北龙湖直接砸钱抢地王了。城改地相对便宜，而且到了出让阶段已经是净地，可以快速周转、马上开发、马上回款，这是他抢地的逻辑”。   城中村改造，为啥开发商和政府默契地底价拿地？   遥想几年前，城中村拆迁改造，因为拆迁、安置工作实在漫长和复杂，即使是很多大的房地产企业都避之不及；净地开发建设、资金周转都更快，当然是房企拿地首选。   但时至今日，郑州好的净地出让的差不多了。城中村改造、合村并城地块大量出让，已成为郑州商住房用地招拍挂出让的主要来源。   恰逢此时，政府无论是出于拉动投资还是出于改善市容市貌改善民生的考量，都迫切地希望加快城中村改造，然而，却苦于囊中羞涩。5月6日，河南省召开住房工作暨棚户区改造货币化安置现场会，会议提出，我省大力推进棚户区改造货币化安置，2017年，棚户区改造计划项目货币化安置率将不低于50%。   于是，就有了城中村改造的“郑州模式”。和一般的由地方政府做一级开发不同，“郑州版”城改，是政府和房地产开发商签订合同后，开发商出资，政府出力拆迁净地。   拆迁费用、安置房补偿、过渡安置、协调沟通等等各种成本，都是开发商负责，整理出来的土地一部分用于安置村民，一部分招拍挂。   “招拍挂”的行规是，前期介入拆迁安置的开发商底价拿地，政府再把挂牌起始土地价格的60%付给开发商，作为开发商前期投入的对价。一般来说，返还低于开发商的投入，但开发商仍然乐意，因为一是这样的拿地方式比在市场上拍卖要便宜一些，而且只要前期签了合同，拿地就有保障。二是这样对现金流比较好，毕竟，拆迁投入是分批分期的投入，而不是像市场上招拍挂净地一样，需要一次性大笔现金。   用专家的话来说，这其实是政府在变相向开发商“融资”。   结果是“三赢”：政府用较小的资金撬动了旧城改造，开发商用相对便宜一些的成本拿到了地，而郑州老城区的房价多年来相对平稳。   专家认为，同是省会城市、经济总量落后于郑州的合肥，房价近期大幅飙升，而郑州旧城区的房价相对较为平稳，正是得益于城改郑州模式。   否则，北龙湖即是例子——在“价高者得”的刺激下，开发商疯狂制造地王，最终，还是消费者为疯涨的房价买单。   外地大开发商进入郑州，也无外乎合作开发参与城改、狠劲竞拍拿下地王、退而求其次郊区开发等几种形式。   由于城中村改造的复杂性，本土企业对当地各种关系事务的处理和资源掌握上拥有较大优势，使得这些大牌房企进入郑州，宁愿选择与本土企业合作，发挥各自优势实现市场突破和战略布点。   外来房企参与郑州城改项目，近年来的一个特点是，已变成其在郑州的开山之作，比如万科与美景的合作，比如金科拿下高新区瓦屋李项目，都是他们在郑州的首发作品。   最近几年来外来房企参与郑州城中村改造，分食郑州城中村改造市场蛋糕已越来越普遍。比如，天伦与万科的合作、思念与融创以及碧桂园的合作，等等，都反复被媒体炒作。外来房企有资金、品牌优势，本土房企有独特的资源优势，二者相结合，绝对是美好姻缘。   然而，就在这个时候，“独狼”闯进来了。   6月15日、6月17日，k2地产的悍然举牌、以及7月1日的全部溢价成交，郑州城中村改造市场必然再起波澜，“平稳小步”上涨的房价或许将打破节奏……   6月17日，7月1日，拍地的“战况”表明，K2并没有顺利“扣走糖”，但却宣告了城中村改造“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式的破裂，或许，郑州城区房价“小步慢行“的节奏，亦将打破。   那么，即使“扣走糖”，K2能顺利咽下去吗？业内人士并不乐观：   “城中村改造极其复杂，相当一部分开发商一块地已经跟了三四年，在拆迁安置、路网改造、甚至于绿地的配建，城中村居民的就业方面做了大量的工作，付出了经理金钱财务成本，很难衡量，政府的返还补偿不了成本，所以政府才会有把地定向给前期投入的开发商的‘默契’”。   “而且，K2进场后，政府也很作难，别的不说，拆迁安置咋办，安置房是前期参与的开发商在建或者已经拿了手续准备建，地块换K2开发，安置咋办？”   然而，按照现在土地管理的相关规定，政府不可能明确地把地事先约定给某个开发商，所谓“潜规则”能一直维持下去，是基于参与游戏的利益相关方共同的认可和默契。   但现在，外来的“狼”不认，咋办？   考验游戏各方智慧的时候，来了！   郑州城改规模有多大？未来还会有多少“狼”？   郑州城改规模有多大？未来还会有多少“狼”来抢肉？ 今年以来，随着刘庄、高皇寨、庙里等金水区几个大型城中村将陆续进行拆迁。此前，据统计，郑州2015年到2017年三年入市项目总体量约为6563万平方米，其中仅城中村改造项目体量约为6256万㎡，新项目数量达到空前之多。   由于城中村改造开发周期时间较长，目前郑州正在进行的城中村拆迁项目具体是哪些企业在主导，很多都还没有正式对外公布。不过，单单从郑州市政府2016年初以来陆续发布的征地通知来看，已经有涉及金水区、惠济区等7个区的77城中村，比如刘庄村，关庄村等，涉及面积17325.9285亩，将对其地块进行征收。   按照城中村拆迁改造进度，在未来两三年里，这些地块也将陆续挂牌，预计还会有更多的一线房地产企业参与其中。   面对郑州城中村改造市场仍然拥有的巨大体量，相信未来一段时间，外来房企的资金、品牌优势，与本土房企的资源优势相结合，仍然是郑州城中村改造项目开发合作的主要模式。  ——微信公众号宝地快讯2016年6月14日报道《外来房企为何越来越多的抢滩郑州城改市场？》 然而，“潜规则”和“默契”一旦被撕开口子，就很难复原，未来，郑州城中村改造地块入市，以前那种提前进入进行拆迁安置、一级开发的开发企业起始价摘地的情况恐怕一去不复返了。   而土地网上挂牌出让的形式，大大提高透明度的同时，也政府相关部门对早期介入从事拆迁安置、一级开发的房地产企业也应该有相应的扶持措施，毕竟城中村改造程序复杂，前期费用投入巨大，并且都是这些企业掏的真金白银，保护这些企业前期介入的积极性非常重要。 期待已久的【私募股权基金实操大课】7月9-10号，坐标郑州，银行、信托、券商、基金公司、保险公司、融资租赁、私募基金、政府平台、金控集团……速速约起哦 咨询方式： ◆扫描下方二维码添加@投实小秘书 咨询 ◆直接拨打咨询电话：18638696760                                  0371-86598810 ◆直接点击下面图片查看详情 Author requires users to follow Official Account before leaving a comment Write a comment Write a comment Loading Most upvoted comments above Learn about writing a valuable comment Scan QR Code via WeChat to follow Official Account