土地储备366万平方 河南这家地市龙头房企拟香港IPO 飙涨房价神助攻

投实君按：从2016年10月起，许昌楼市一骑绝尘。

从去年10月份的5200元每平，涨至今年6月均价6994 元/m²，与今年5月相比，环比上涨 5.59%，同比去年同期上涨 34.79%，并且上涨速度越来越快。

在房价一路上涨的助力之下，2017年6月9日，许昌最大的综合房地产开发企业，恒达集团（控股）有限公司在香港联交所发布了招股书，光大证券担任独家保荐人。

招股书显示，恒达集团主要在河南省许昌市（包括魏都区、建安区、禹州市、长葛市及鄢陵县）、郑州市及信阳市开展业务。

在许昌，恒达占到了11%以上的份额。下图是许昌市待售住宅项目总建筑面积占其总住宅供应量的比例划分的该市五大房地产开发商排名。

（图片来源：恒达集团招股说明书）

截至2014年、2015年及2016年12月31日止年度，恒达集团的收入分别约为人民币7.739亿元、人民币10.243亿元及人民币9.056亿元，同期年内利润分别约为1.635亿元、8142.7万元及人民币8775.2万元。

招股书披露，截至2017年3月31日，恒达集团的土地储备总建筑面积共366.86万平方米，包括已竣工待售的总建筑面积约13.7635万平方米，正在开发的总建筑面积约124.1743万平方米，及持作未来开发的规划总建筑面积约228.9222万平方米。

招股书同时还披露了一组非常有意思的数据：

2016年，河南共交割3409幅土地，涉及总占地面积10530万平方米。土地销售交易的总代价约人民币1530亿元，较2015年增加53.2%。平均楼面价为每平方米人民币772.4元，较上一年度增加38.0%。

2016年，河南省共交割1,225幅住宅用地，总占地面积为3,410万平方米。住宅用地销售交易的总代价约为人民币1,117亿元，较2015年增加72.2%。平均楼面价为每平方米人民币1,135.5元，较上一年度增加40.3%。

2016年，许昌共交割65幅住宅用地，总占地面积为190万平方米。住宅用地销售交易的总代价约为人民币31亿元，较2015年增加111.8%。平均楼面价为每平方米人民币577.5元，较上一年度上涨44.5%。

也就是说，在房价大涨的2016年，无论从全省的范围来看，还是从许昌的范围来看，住宅用地的楼面价都涨了4成以上，同时，2016年，河南省全省的卖地收入为1530亿元，较上年增长了逾5成。

另外，根据招股书披露，恒达集团的销售成本主要包括建筑成本及资本化开支、土地收购成本、资本化利息、营业税及附加费以及资本化员工成本。

其中，2016年的土地成本占到25.7%，建筑成本以及资本化开支占到59.9%，财务成本占到7.9%，税费占到5.9%，而资本化员工成本，仅仅占到0.6%！

许昌恒达地产股权结构

本次上市的恒达集团（控股）有限公司为一家2016年7月22日在开曼群岛注册成立的获豁免有限公司，恒达集团最终拥有人为李小冰。

根据招股书披露的股权结构，恒达集团由恒升BVI和恒润BVI分别持股95%和5%，恒润BVI由李小冰全资拥有，恒升BVI由恒诺BVI全资拥有。

2016年8月18日，恒诺BVI于英属处女群岛注册成立为一家私人担保有限公司，而李小冰为该公司的唯一董事及担保股东。2016年10月31日，为促成家族安排，李小冰（作为唯一财产托管人）设立家族信托，其全权受益人为李小冰本人以及恒诺BVI（作为受托人）不时全权酌情委任的任何其他人士或一类人士。

许昌市最大的综合房地产开发企业

2016年收入9.056亿元

根据高力报告，截至2016年12月31日，以待售住宅项目总建筑面积计，恒达集团是许昌市最大的综合房地产开发企业，主要集中于开发住宅项目，并涉足少部分商业物业开发。

恒达集团主要在河南省许昌市（包括魏都区、建安区、禹州市、长葛市及鄢陵县）、郑州市及信阳市开展业务。

截至2014年、2015年及2016年12月31日止年度，恒达集团的收入分别约为人民币7.739亿元、人民币10.243亿元及人民币9.056亿元，毛利分别约为2.405亿元、2.218亿元及2.585亿元。同期纯利分别约为1.635亿元、8142.7万元及人民币8775.2万元。

根据恒达集团招股书，公司收入主要来自物业销售和租金收入，2016年恒达集团物业销售收入9.0384亿元，占总收入的比重达到99.8%。2016年收入下滑的主要原因是恒达集团2016年住宅物业销售额减少1.17亿元，而商业物业销售额增加5370万元。

2016年土地收购成本1.66亿元 占总成本25.7%

根据招股书披露，恒达集团的销售成本主要包括建筑成本及资本化开支、土地收购成本、资本化利息、营业税及附加费以及资本化员工成本。

恒达集团的销售成本主要为建筑成本及资本化开支，主要包括施工承包成本及建筑材料成本。2014年至2016年，恒达集的建筑成本及资本化开支分别约为3.321亿元、4.861亿元及3.873亿元，分别占各年度总销售成本的62.3%、60.6%及59.9%。

除建筑成本及资本化开支外，恒达集团另一大成本支出为土地收购成本，2014年至2016年，恒达集团土地收购成本分别为1.11亿元、1.90亿元、1.66亿元，占总成本的比重分别为20.8%、23.7%、25.7%。

2016年恒达集团的土地收购成本较上年有所下降，但所占比重却上升2个百分点。

连续三年经营性现金流净流出

长期借款总额22亿

根据招股书，截至2014年、2015年及2016年12月31日止年度，恒达集团分别录得经营活动现金流出净额约人民币4.305亿元、4.238亿元、2.915亿元。

于2014年、2015年及2016年12月31日，恒达集团的未偿还银行借款及委托贷款以及其他长期借款总额分别约为人民币12.699亿元、20.094亿元及22.214亿元。

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