营收4892万 正商系物业公司今日挂牌新三板！房企科技化转型路径

投实君按：那些雄心勃勃想要用“互联网”改造传统的房地产业的创业者们，在感到现实的压力的时候,这家具有正宗“房地产”基因---正商系旗下的写字楼物业管理公司，却悄悄滴把自己的名字加上了“科技”两个字。

2017年11月2日，河南兴业物联网管理科技股份有限公司新三板挂牌仪式在全国中小企业股份转让系统举行，正商地产副总裁马咺代表集团，与兴业物联董事长朱杰，郑州市物业管理协会秘书长田秀生等参加挂牌仪式。公司股票代码：872196.OC，总股本5500 万股， 主办券商为山西证券。9月25日，兴业物联成功挂牌新三板。

此前，正商旗下已经有香港主板上市公司正恒国际控股（00185.HK）、美国纽约证券交易所上市公司 GMRE（全称Global Medical REIT Inc.全球医疗房地产投资信托）两家主板上市公司。

2017年05月15日，河南兴业物业管理有限公司更名为河南兴业物联网管理科技股份有限公司，同时公司经营范围也完成变更。

《2017中国物业服务百强榜》上，河南正商物业管理有限公司和河南兴业物联网管理科技股份有限公司双双上榜，分别排名第62位和第95位。

河南正商物业管理有限公司为河南正商企业发展有限责任公司全资子公司，仅从事住宅物业项目管理服务。河南兴业物联网管理科技股份有限公司为正商发展控股子公司，持股比例75.45%，仅从事办公物业、商业物业等非住宅项目物业管理服务。

如果说“正商物业管理公司”，更大程度上是为了正商的住宅销售提供服务，那么，“兴业物联”，更大程度上是张敬国在郑州的高档办公楼里，植入了“科技梦”。

兴业物联的服务范围，赫然融入了“互联网智能化及互联网的建设经营”，增加了物联网技术开发、智能科技领域内技术开发咨询服务、工程智能化管理、电子通信设备销售、互联网信息咨询。”

兴业物联成立于1999年10月20日，致力于高端写字楼物业管理服务，主要产品有环境保洁服务、秩序安保服务、设备设施维修保养服务等。

公告显示，2015年度、2016年度、2017年1-2月营业收入分别为2351.86万元、4892.89万元、1076.90万元；净利润分别为717.82万元、1282.72万元、320.03万元。

公开转让说明书显示，兴业物联实际控制人为正商发展持有公司75.45%股份。张惠琪通过北京祥诚投资有限公司持有正商发展90%的股权，为兴业物联的实际控制人。河南谦之毅持有兴业物联8.55%股份；河南海丰持有7.82%股份；河南卓能持有8.18%股份。

截止到2017年2月末，兴业物联货币资金8851万元，应收账款1602.13万元。2016年兴业物联经营性净现金流2027.66万元，房企融资通道收紧背景下，现金流充沛的物业管理资产已经成为众多房企融资的关键突破口。

2016年12月，鹏华资产携手正商物业、国泰君安证券，成功发行了“中原鹏华-正商物业资产支持专项计划”，发行总规模6.76亿，以正商物业旗下60个成熟物管区域的物业服务费合同债权。

那么，小伙伴的物业费都已经资产证券化了，兴业物联的还会远么？

非住宅高端物管领航者

2016年营收4892万元 管理总面积200多万平

根据公开转让说明书显示，2017年1-2月兴业物联实现营业收入1076.9万元，2016年实现营收4892.89万元，同比增长108%，2016年归母净利润1282.72万元，同比增长78.69%；

根据兴业物联披露的收入结构，2017年1-2月，公司写字楼物业收入占比达到97.98%，而在2015年写字楼物业收入占比82.45%，另外17.55%收入来自住宅物业。

2015年7月1日起，公司专注于为办公物业、商业物业等非住宅物业提供物业管理服务，服务对象由收费标准较低的住宅物业转为收费标准较高的写字楼、酒店式公寓等物业；且2016年度公司服务面积增加，新增了正商学府广场、正商蓝海广场等多个物业项目，因此，公司收入增长较快。

根据股转书，2015年6月30日前，正商物业和兴业物联存在同业竞争的情形。为梳理正商物业和公司的业务结构，提升细分领域服务的专业度，避免同业竞争，2015年7月1日起，公司仅从事办公物业、商业物业等非住宅项目物业管理服务，正商物业仅从事住宅物业项目管理服务。

兴业物联目前在管及已签订合同的项目有郑州市纪委办公楼、安阳工学院、正商建正东方中心、学府广场、正商国际广场、正商向阳广场、正商蓝海广场、正商和谐大厦、正商博雅广场等，总面积达200多万平方米。

预计到2020年，兴业物联服务面积将超500万㎡。未来，兴业物联将继续立足郑州，布局全国，与世界知名物联网企业合作，不断学习国际先进管理经验，成为城市非住宅高端物管领航品牌。

写字楼物业毛利率49.58%

降成本秘籍：智能化、物联网技术

根据2016年《河南省物业管理服务行业名录》汇总，截止2016年，河南省共有物业管理服务企业5946家。2017中国物业服务百强榜上，河南省5家物业管理企业上榜，正商旗下正商物业、兴业物联双双上榜。

根据招股书披露，2017年1-2月，兴业物联毛利率为48.33%，其中写字楼物业毛利率为49.58%，而行政机关与事业单位毛利率分别为-23.12%、2.50%；而在2015年，兴业物联写字楼物业毛利率为53.49%，而住宅物业毛利率仅9.49%。

与同行业挂牌公司相比，美易家、德商股份2016年毛利率分别为34.99%、40.54%，兴业物联2016年毛利率为47.95%，兴业物联毛利率保持较高水平。

兴业物联表示，主要由于公司目前管理的项目主要是写字楼等办公物业、商业物业项目，且集中在省会城市郑州市区，决定了单位面积收入较高；同时充分利用地缘近的优势，成立了区域性管理中心，在不降低管理品质的基础上，减少了一线服务人员支出。

公司目前管理的项目多为新交付的项目，建设标准、智能化水平高，同时借助于物联网技术，物业服务过程中投入人工、设施维护等成本相对较低。

“科技范”转型

秘密武器：慧眼科技中心六大平台

工商信息显示，2017年05月15日，河南兴业物业管理有限公司更名为河南兴业物联网管理科技股份有限公司，同时公司经营范围也完成变更。

此次变更在很大程度上扩大了物业服务领域的经营范围，最鲜明的特色是融入了互联网智能化及互联网的建设经营，增加了物联网技术开发、智能科技领域内技术开发咨询服务、工程智能化管理、电子通信设备销售、互联网信息咨询、会议会展服务等高端业务。

兴业物联董事长朱杰表示，作为一家致力于打造中国非住宅高端物管领航者的科技公司，兴业物联与时俱进，应用互联网科技，实现了传统物业向物联网智慧物联转型，通过物联网智能化的开发，先后建成了集监控、能耗管理、客服中心、E卡通、云数据为一体的物联网平台——慧眼科技中心，自主研发了智慧物联APP，实现了无人机巡逻，机器人智能迎宾，开创了一条独具特色的智慧物联之路。

货币资金8851万元应收账款1602万元

未来或试水物业费资产证券化？

从现金流量来看，2017年1-2月、2016年、2015年兴业物联现金及现金等价物净增加额分别为5706.46万元、2490.40万元、228.56万元，其中经营性净现金流分别为-138.32万元、2027.66万元、232.29万元。

兴业物联表示，2017年1-2月经营性现金流为负主要是由于业主的缴费习惯和习性，一般会在年末和半年末缴纳完毕，另一方面2017年1-2月发放2016年度年终奖和支付关联方往来款所致。

根据股转书，截止到2月末，兴业物联资产总计1.15亿元，其中货币资金8851万元，应收账款1602.13万元，货币资金占总资产的比例达76.91%。2月末兴业物联总负债为4145.43万元，资产负债率仅36.02%。公司负债均为流动负债，且无长短期借款、应付债券等。

截至2017年2月末，兴业物联应收账款1602.12万元，2016年末，兴业物联应收账款总额为1240.51万元，截至2017年4月30日，公司已收回2016年底应收账款余额。

应收账款主要为应收关联方地产公司的空置房物业管理费。根据股转书披露的应收账款前五名，截至2017年2月末，公司应收账款前五名总额为809.36万元，占应收账款总额的比例超50%。其中，河南建正房地产有限公司、河南正商置业有限公司、河南大亚置业有限公司、河南宏光正商置业有限公司、河南上林置业有限公司均为正商地产旗下关联企业。

房企融资通道收紧背景下，物业费资产证券化已经成为众多房企融资的关键突破口。兴业物联具备较为稳定的现金流，挂牌新三板后不仅可以通过股权融资，试水资产证券化也可成为未来融资的另一重要渠道。

毕竟，小伙伴正商物业已于2016年12月成功通过物业费资产证券化募集资金6.76亿元。点这里查看《正商地产赶上末班车 发行物业费ABS募资6.76亿！》

写字楼市场拓展+顾问项目+专业化运营

根据克尔瑞数据显示，2016年郑州纯办公供应面积48.63万㎡；销售面积72.19万㎡，同比上涨0.8%；销售均价10693元/㎡，同比上涨0.8%。截至12月底，纯办公存量为154.63万㎡。高铁片区、龙湖副 CBD、龙子湖片区的崛起将郑州写字楼市场推向了一个新的高度。

随着郑州越来越多高端写字楼的入市，对物业的要求也越来越高。写字楼物业管理水平直接影响写字楼的服务品质，已与地段、楼盘品质并列成为写字楼租金溢价的三大重要因素之一。

目前,兴业物联在管及已签订合同项目19个，服务面积超200万㎡，服务客户15万+，大多集中在郑州市内。

据统计，在未来的三年中，郑州市城中村项目改造面积将达到6,256万平方米。同时办公模式的改变及客户需求的多样化也推动了存量老旧写字楼的改造升级。未来三年，公司计划重点开拓城中村改造项目和老旧写字楼改造项目，加大公司的物业管理面积，同时在全国范围内增加承接顾问项目，大力拓展顾问项目管理面积。

公司未来计划成立专门的电梯维保公司、智能化专业公司、消防维保公司及装饰装修公司等专业化运营公司，为公司多元化发展奠定市场基础。

同时，兴业物联正在积极拓展郑州市以外的物业管理项目，在做好河南省内市场和物业基础服务的前提下，向省外扩展服务区域，加强多元化服务，进一步提升品牌影响力。

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