郑州明年再无城中村？棚改融资模式详解&郑州城改进程
投实君按：郑州市四环内明年再无城中村？！本地媒体一则报道被刷屏。
目前，郑州市区三环内的城中村几乎全部拆迁完毕，根据2014年5月下发的《郑州市加快推进棚户区改造工作的通知》，郑州市中心城区三环以内棚户区改造项目2014年年底前全部拆迁基本到位，三环与四环之间（含四个开发区）建成区棚户区改造项目2015年年底前全部拆迁基本到位，四环以外、城市规划区及周边三公里范围内棚户区改造项目2016年年底前全部拆迁基本到位。同时，所有安置房建设任务要在2016年年底前全部完成。
由于土地性质的差异，城中村改造和棚户区改造项目有所不同，但是目前全国已有不少地区把城中村改造纳入棚户区改造。
2015年11月1日《江西省改造约270万人居住的城镇棚户区和城中村实施方案》出炉，棚改和城中村改造统一进行；2014年6月，石家庄市推行新政，将城中村改造纳入棚改；2014年河南省政府《关于加快推进棚户区改造工作的意见》提出，“优先推进建成区内的城中村改造，有序改造独立工矿区棚户区，逐步将其他棚户区、城中村统一纳入棚户区改造范围。”
梳理各级政府关于棚户区改造的政策可以看出：棚改将成为政府向房地产市场定向注入流动性的切口，从而达到稳定住房消费的目的。
2013年7月4日，国务院下发《关于加快棚户区改造工作的意见》，鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。2014年7月21日，《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》提出，支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立完善多层次、多元化的棚户区改造融资体系。2015年10月10日，李克强总理在全国棚户区改造工作电视电话会议上强调“进一步加大财税金融支持力度，创新机制吸引社会资本参与”。
2015年国务院确立棚改三年行动计划（2015—2017年），三年内将改造棚户区住房1800万套。今年目标是保障性安居工程安排740万套，其中棚户区改造580万套。
针对棚改最急需的资金问题，明确提出要加大政府投入，农村危房改造补助由县级财政直接发放到户，推进棚改货币化安置，推动市县政府购买棚改服务并列入财政预算，对存在缺口的，可依法由省级政府代发地方政府债券予以支持。同时，鼓励以特许经营等方式开展市场化融资，支持加大信贷投放。
2015年10月19日，河南省省长谢伏瞻在省政府常务会议上重点提出，巩固扩大房地产业回暖势头，继续把鼓励消费、消化存量作为房地产业发展的第一要务；抓好保障性安居工程建设，把棚户区改造作为稳增长、调结构、惠民生的重要抓手，积极推行棚户区改造货币化安置。
2015年11月9日中国经营报报道，“被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置，已经进入实质性的影响释放阶段。”
国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。同时，国开行还发放约3000亿元贷款，用于去年的棚改项目。
2016年的定向信贷额度安排工作正在进行，料将不小于2015年全年的水平。这意味着2016年全年，房地产市场可能面临万亿级别的定向信贷流动性注入。与此同时，棚改“以货币化补偿安置为主”已被写入中央政治局常委会会议要点。
河南今年计划开工49万套保障房，其中，各类棚户区改造计划41.94万套（户），含货币安置补偿0.56万户和安置房建设41.38万套。
2014年以来，郑州先后申请到中央、省级专项投资补助资金48.45亿元，市财政配套资金16亿元。同时，通过“统贷统还”方式申请国家开发银行专项贷款授信规模达到310.53亿元，已累计发放贷款200亿元。已完成发行企业债券43亿元，实际已到位资金7亿元。
从中央到地方的强力政策——开发性金融定向提供流动性——工程量巨大——金融机构的亲们还等啥？！这需要多少开发商、项目资金、资管计划、信托计划以及各种发债票据啊~
投实为大家找来了国家住建部公布的棚户区改造项目融资模式详解，全文附后，大家慢慢看；
同时，以下是投实独家整理的2015年郑州市各区政府棚户区改造、城中村改造计划，目前还没有完成的部分一定存在着大量业务机会吧？
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国家政策
《国土资源部住房城乡建设部关于优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》
《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》
省级政策
《河南省政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》豫政〔2014〕17号
河南省住建厅等7部门《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》
郑州市政策
《郑州市人民政府办公厅关于加快推进棚户区改造工作的通知》(郑政办〔2014〕18号)
2015年郑州市各区棚户区改造计划
郑州经开区
加大棚户区改造力度。一是强力推进辖区村庄拆迁改造，力争年底辖区内村庄拆迁基本完成。二是加快推进安置房建设。投资20亿元，新开工建设安置房150万㎡，开工总面积达550万㎡。三是加快安置房交付入住进度。实现年内交付面积不少于70万㎡，“确保三分之一、力争50%动迁群众实现回迁”。(郑州经开区2015政府报告)
金水区
坚持把大棚户区改造作为新常态下强投资、扩需求、促转型的战略举措，率先在全市实现全域城市化。
一是全面完成剩余村庄拆迁。新启动刘庄等13个城中村和周庄等3个合村并城共16个项目改造，年内完成辖区所有村庄搬迁，其中姜砦、大铺、司家庄等3个项目上半年完成搬迁。
二是全面加快安置房建设。紧紧围绕“安置房全面开工建设，三分之一被征迁群众回迁入住”的目标，积极破解资金、土地和手续办理难题，加强规划预审、建设监管和竣工验收，同步完善交通道路、水电气暖、学校医院等市政基础设施和公共服务设施，努力为群众创造安全便利、舒适宜人的居住环境，年内确保黄家庵等11个项目安置房开工建设，徐庄等22个项目完成建设总量的80%，聂庄等12个项目全面建成，三分之一群众实现回迁。(2015年金水区政府工作报告)
二七区
着力加快大棚户区拆迁改造工程。全面完成17个项目的遗留拆迁；启动并完成新定3个重点区域项目、7个旧城改造项目、8个合村并城项目拆迁，完成征迁800万㎡以上。力争实现孙八砦、中央商务区等15个项目1500亩土地出让；完成河医片区等9个项目控规方案批复等工作。(2015年二七区政府工作报告)
惠济区
重点加快老鸦陈整村征迁，完成四环内贾河、胖庄、杜庄的整村征迁，启动四环外具备条件村庄的改造工作；做好村庄征迁扫尾工作，完成11个项目、19.99万平方米的遗留问题征迁; 推进重点区域改造，适时启动眼镜市场、粮科院旧城改造项目征迁。切实发挥要素的前提保障作用。紧盯安置房开工建设要件，充分发挥部门职能，交叉并联推进弓庄一期等16个项目的手续办理，确保完成苏屯等16个项目安置区修规联审联批，完成张定邦岭军峪等8个项目控规的编制和批复。全年供地3000亩、征收4000亩、组卷上报2000亩，全力保障安置房、基础设施及民生项目建设.( 郑州惠济区2015政府报告)
中原区
强力推进大棚户区改造，按照“三个优先”的原则，加大力度，克服困难，确保年底前实现拆迁任务大头落地。提速常西湖新区建设。加大与市直有关部门的对接力度，快速推进奥林匹克中心、文化艺术中心、文博展示中心、现代传媒中心、市行政审批服务中心等“五个中心”及核心区商务楼建设，早日形成塔吊林立的火热施工场面.( 2015年郑州市中原区区政府工作报告)
棚户区改造项目融资模式简介
来源：住建部
一、融资模式分类
目前，我国棚户区改造项目融资主要有商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等模式。按照融资方式与特点，可分为四大模式：
（一）贷款融资模式
包括开发性金融、商业银行贷款和公积金贷款模式。这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区项目资金。
1.商业银行贷款
商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资模式。由于棚户区改造项目贷款数额大和周期长等特点，商业银行发放的棚户区改造项目贷款在承贷主体范围、贷款品种、自有资金比例、担保方式、贷款期限、合法手续认定方面与一般商业性贷款有所不同。
商业银行贷款模式的运作包括四个主要环节：（1）项目公司或者承建企业向商业银行申请贷款。（2）商业银行对项目和企业进行审查评估，如该项目是否四证齐全、抵押物是否充足、企业资质是否满足贷款条件、项目是否满足国家政策等。（3）商业银行决定贷款后与项目公司或承建企业签订贷款合同，确定贷款利率、期限、还款计划、抵押方式并向商业银行以发放贷款形式向企业融资。（4）承建企业将资金用于棚户区开发，按照贷款合同约定的还款方式（分期还款或者一次性还本付息）还本付息。
商业银行贷款模式的优势在于融资环节较少、程序简单；对融资企业和项目公司资质要求比发行债券低。其劣势是融资成本较高、对项目资本金要求严格、要求棚改自身商业价值高。
2.住房公积金贷款
住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。2010年8月，国家公布第一批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市和试点项目，其中包括北京、重庆等28个城市，133个保障房项目，贷款额度约500亿元。其中，棚户区改造项目15个，贷款金额54.8亿元。金额较大的有乌鲁木齐5个棚户区项目合计公积金贷款25亿元、济南中大南片区棚户区项目公积金贷款10亿元，唐山危改项目13亿元和运城棚户区项目公积金贷款6亿元。第二批试点新增64个试点城市，全国公积金支持保障性住房试点城市扩大到93个。
公积金贷款的运作模式与商业银行模式基本相同。区别在于，公积金管理中心并不自行发放贷款，只是提供贷款资金，委托商业银行贷款给承建企业。贷款利率、期限、抵押方式与普通的商业银行贷款基本一致。
（二）债务工具直接融资模式
包括企业债、公司债、中期票据和资产支持票据等融资模式。直接债务融资模式由承建棚户区改造项目的企业或者项目公司通过发行各类融资债务工具来获得资金。融资企业和出资人通过债务工具形成直接的债权债务关系，债务关系到期后融资企业向出资人支付本息。
1.债券融资模式
债券融资是指由承建企业或者项目公司授权代理机构，发行各类直接债务融资工具募集资金的融资模式。棚户区项目融资运用的主要有企业债、公司债、中期票据和短期融资券。2014年5月以来，国家发展改革委选择试点尝试发行棚户区改造项目收益债券，但这种新型债券品种目前仍处于试点和筹备阶段，尚未发行一例。
公司债、企业债和中期票据的融资模式相类似。以公司债为例。公司债发行主要参与方为发行人、承销商和中介服务机构。发行人一般是承建企业或者项目公司，负责办理募投项目的手续、准备和完善各项上报材料。主承销商为发行人确定的证券公司，负责发行方案的设计、组建承销团、制作上报材料和向投资者推介销售债券。公司债发行还需要会计师事务所对公司进行审计，律师事务对发债的各项问题出具法律意见书，信用评级机构对公司及债券情况进行评级。公司债融资模式的操作包括发行准备、申请与核准、债券发售等三个主要环节。
企业发行债券需要满足下列条件：股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司和其他类型企业的净资产不低于人民币6000万元；累计债券余额不超过融资平台公司净资产的40%；公司最近3个会计年度连续盈利；3年平均可分配利润（净利润）足以支付企业债券1年的利息等。
中期票据的发行程序、发行条件与公司债和企业债类似。区别在于，中期票据在银行间市场发行，由银行间市场交易商协会管理，实行注册发行制度，发行要求相对较低、发行环节较少、周期较短、效率较高。此外，公司债和企业债无论公开发行还是定向发行，发行额都不能超过发行公司净资产的40%，而中期票据如果定向发行，不受净资产40%的限制。
图1 债券融资流程图
债券融资有三个主要优点。一是企业债券具有期限长、成本低的优势。二是融资成本较低，发行人采用无担保发行，节约了相关担保费用。三是公开发行债券能够提高发行人的知名度。
债券融资的缺点在于：一是筹备、审批环节较多，发行费用高。企业债发行涉及程序较为复杂，流程时间较长，发行费用不菲，增加了企业债的融资成本。二是债券融资适合资质相对较好的大型企业，中小企业较难采用企业债券这种融资模式。
2.资产支持票据融资模式
资产支持票据融资是指承建企业或者项目公司通过发行资产支持票据的融资模式。资产支持票据是非金融企业在银行间债券市场发行，由基础资产所产生的现金流作为还款支持，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。
发行资产支持票据需要满足两个基本条件：一是发行企业有能够产生可预测现金流的资产；目前已经发行的资产支持票据的基础资产有两类，一类是既有债权，如已完工BT项目的回收款和企业的应收账款，另一类是收益权资产，如市政公用事业收费权和公共交通收费权。二是资产在法律上权属明确并且没有用于抵押担保。
资产支持票据融资有五个主要环节：（一）主承销商受发行人委托，在银行间债券市场通过公开发行或者非公开定向发行的方式向投资者发行以基础资产未来产生的现金流作为支持的资产支持票据；（二）证券发行后，发行人负责对基础资产进行管理，保持其正常经营运作和产生预期的现金流；（三）发行人与负责资金监管的银行签订《资金监管协议》，在资金监管银行设立专户，归集基础资产所产生的现金流；（四）资金监管银行根据协议，监控专户资金使用，在支付本息的时点将专户现金划转给登记结算机构。（五）登记结算机构将收到的资金支付投资者本息。
（三）股权融资模式
包括股权融资模式和产业基金融资模式。出资人通过收购融资企业股权方式向企业和项目注入资金，然后通过股权溢价回购、转让、或者分享企业利润方式取得投资回报。
1.股权融资模式
股权融资是棚户区改造一项重要融资模式，指承担棚户区改造任务的企业或者项目公司，通过出让企业部分所有权、项目所有权以及质押股票等形式，引进新的股东和资金的融资方式。股权融资所获得的资金，开发企业或项目公司无须还本付息，但要向新股东即出资人分享企业利润。
股权融资模式有直接上市融资、间接上市融资（借壳上市）和上市再融资三类。由于上市融资对企业要求高、融资周期长而且成功率低，因此比较典型的是上市再融资模式。再融资指由已经上市的公司承担棚户区改造项目时，通过再次发行股票筹集资金的行为,主要有配股发行和增发发行方式。其中增发新股又分为定向增发新股和公开增发新股两大类，定向增发也称“非公开发行股票”，只向特定对象发行股票，发行对象不超过10名。定向增发审核程序简单、发行成本低、信息披露要求低、发行人资格要求低。定向增发属于私募性质。棚户区改造项目的股权融资模式发展比较缓慢。
图2 上市房企棚户区改造项目再融资流程图
上市公司再融资模式的优点是除手续费、发行费等中间费用外，没有其他成本，没有还本付息压力。上市公司再融资模式的缺点是融资机构资质要求高，必须是上市企业；对融资项目自身要求高，必须是有一定收益，且能自我平衡的棚户区改造项目。
2.投资基金融资模式
投资基金，是指通过信托、契约或公司的形式，通过发行基金证券将众多社会闲置资金募集起来，形成一定规模的资金，由专业人士组成的投资管理机构操作，分散投资于不同的实业项目，投资收益按出资比例分成。投资基金融资模式实际上是通过吸引投资基金以股权投资方式注资于棚户区改造项目的融资方式。基金投资期间可以分享项目收益，基金投资期结束，融资企业回购股权，基金和投资资金退出企业和项目。目前产业投资基金主要类别有公用事业型、房地产型、高科技型。棚户区改造投资基金则属于公用事业型投资基金。
投资基金模式实质是一种阶段性的股权融资模式。但是，与股权融资模式相比，它能够利用专业金融机构在资本市场的筹资能力，聚集社会闲散资金，拓宽棚户区改造融资渠道。此外，投资基金还能向融资企业提供项目管理和企业发展的相关支持。
（四）非传统融资模式
主要包括信托计划融资模式和基金子公司的专项资产管理计划融资模式。这类模式中，融资企业借助于信托公司和基金子公司等专门的金融机构，由这些金融机构设计和发售与项目收益、现金流特点相匹配的产品向各类投资者募集资金，然后信托公司和基金子公司通过贷款或者股权形式将资金注入融资企业用于棚户区改造项目。
1.信托计划融资模式
信托计划融资模式，是指承建企业或者项目公司借助信托公司获得融资的模式。信托公司发行信托产品募集资金，然后以信托贷款或者股权投资等方式将资金注入项目企业，待项目产生收益后收回信托资金和收益退出企业或项目。棚户区项目拿地成本较低，大多采取“回迁房+商品房”的模式，后期有较充足的现金流偿还信托本息，与信托产品能较好融合，因此，2011年以来发行的保障房信托集中在棚户区改造项目。
信托融资用于棚户区改造项目主要有贷款型信托和股权型信托两种。贷款型信托是指信托投资公司作为受托人，接受市场中特定或不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给承建企业或项目公司，承建企业定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司。股权型信托是指信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权，信托公司收回资金与收益。
2.基金子公司融资模式（专项资产管理计划）
基金子公司专项资产管理计划融资模式，是指承建企业或者项目公司借助基金子公司的专项资产管理计划获得融资的模式。基金子公司通过资产管理合同或者发行专项资产管理计划募集资金，然后通过权益投资等方式将资金注入项目企业，待棚户区项目产生收益和资产管理计划到期后，由项目公司回购权益，基金子公司收回资产管理计划资金和收益。基金子公司的专项资产管理计划在2012年以后快速发展。
基金子公司专项资产管理计划融资模式与信托融资模式的运作流程和操作方式有相似之处。以股权型专项资产管理计划融资模式为例，整个融资过程包括：（1）融资企业和基金子公司约定专项资产管理计划融资方案。（2）基金子公司成立专项资产管理计划；通过专项资产管理计划向投资者募集资金，并约定募集资金用于收购融资企业股权。（3）融资企业与基金子公司签订《权益回购协议》，约定资产管理计划到期后融资企业将出售给基金子公司的权益溢价回购。（4）安排专项资产管理计划增信方式，确保资产管理计划到期后融资企业回购权益。增信方式一是股权质押，以融资企业股权进行质押；二是由融资企业提供连带责任担保；三是由融资企业法人代表或实际控制人提供连带责任担保。（5）融资企业开发项目实现收益后，从基金子公司溢价回购股权，融资结束。
二、各种融资模式比较分析
（一）贷款模式审批便捷、手续简单，应用最广。贷款模式较其他各类融资模式的优点在于审批便捷、手续简单，只要满足商业银行贷款条件即可申请贷款融资，不需要额外的行政审批环节。因此，贷款模式是目前应用最多和最广的棚户区改造融资模式。
（二）股权融资门槛较高。股权融资较债权融资的优点在于融资规模大、企业没有还本付息的压力。但是股权融资门槛较高，目前资本市场对上市融资和再融资的要求比较严格，要求必须具有稳定的收益和较高的回报率，只适用于可经营性的基础设施。盈利性较小的棚户区改造项目基本上不具备资本市场融资的条件。而对于社保基金、产业投资基金的股权融资方式，目前尚处于起步阶段且限制条件较多，并没有大规模推开。
（三）债务融资受政策限制较多。棚户区改造利用债务融资受两方面制约：一是融资项目的资本金约束。二是可覆盖债务本息的项目现金流。尤其是对不具备盈利条件的棚户区改造项目，这两个问题都比较突出。在这两个约束条件下，不同的融资方式有各自的局限性。商业银行在追求经营效益的前提下，长期性的棚户区改造贷款规模会受到一定限制。随着政策性银行改革进程的推进，大额低息长期性的贷款支持会越来越困难。企业债券、短期融资券、中期票据等方式受到发行主体信用评级、资产规模、资本结构、财务状况以及对项目现金流要求等条件的制约，大多数的融资平台无法达到发行条件。此外，债务融资也容易受到宏观调控政策的制约，如果实施从紧的货币政策，收缩银根，则依靠银行中长期贷款支持的基础设施项目融资将受到很大程度的考验。
（四）非传统融资方式风险较大。对于信托、理财、资产证券化等融资方式，由于多涉及“影子银行”，存在融资透明度和规范性问题，在当前分业经营、分业监管体制下，难以有效监管，对银行体系造成潜在风险。另外，这些方式只适合于经营性的、收益比较高的棚户区改造项目。因此，不具备大规模推广的条件。总体来看，对于纯公益性质的项目，由于不具备收费机制或经营收入不能弥补运营成本，没有形成稳定的现金流，其融资渠道并没有打通，另外国发〔2010〕19号文、财预〔2012〕463号文等对公益性项目融资进行了严格限制，因此，上述融资方式均不能很好地解决融资问题。对于有商业价值的棚户区改造项目，则可以根据实际情况，运用多元化渠道进行融资。
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