多地开始放松调控：只是对过严政策修正罢了 | 新京报专栏

房地产市场自身的周期、政策周期和宏观经济的大周期，这三大周期的叠加之后，预示着中国楼市的拐点将至。

▲资料图  图片来源：视觉中国

文 | 陈思进

日前，青岛市暂停了买房摇号政策。理由是，该地商品房销售市场基本稳定，摇号已没有存在必要。至此，在青岛实施了仅半年的摇号政策，告一段落。
    
屈指数来，从中央经济工作会议至今，全国已有多地给楼市松了绑：菏泽取消限售、杭州和珠海放松社保、广州放开对商业服务类物业项目销售对象的限制、佛山放宽入户条件、深圳市四大银行降低首套房贷上浮利率、山东菏泽取消限售政策，合肥悄悄松绑限购……这引发不少人的猜测：楼市调控政策要退出了吗？房价又要上涨了吗？
   

局地调整难成全国风向标
    
首先要说的是，尽管不少地方似乎在调整楼市政策，但尚未普及全国。
    
从国家统计局发布的70大中城市房价统计数据显示，2018年11月份一线城市新房价格环比微涨，但二手房价格持续下降，二线城市一二手房价格环比涨幅均与上月持平，三线城市环比涨幅均回落。截至11月，全国商品房销售面积增幅降至两年来的最低点。
    
由此看来，这一轮楼市调控终于初见成效，一些地区房价快速上涨的势头得到遏制。加上当前经济发展的内外部不确定因素增加，经济运行面临下行风险，在此形势下，部分地区的楼市调控政策出现松动，难免让市场浮想联翩，国家会不会为了保经济而放松房地产调控？
    
我认为，大家不必对此多虑。这一轮所谓“史上最严”楼市调控，恐怕不会那么快地转向全面放松。而对于局部地区的个别措施，应该具体分析，某些地方的政策变动属于对之前严厉调控矫枉过正的政策进行修正，是让一些短期的、不合理的行政措施回归市场，从这个层面来讲，还有很多地方应该对现行的调控政策进行修正，比如限价；而像山东菏泽则属于三四线城市，不是主流，不能成为全国楼市政策变化的风向标；至于安徽合肥，据媒体报道，官方并没有发布书面文件，仅是口头（电话）通知，估计是在试探。

▲资料图  图片来源：视觉中国

房地产绑架实体经济现状仍未改变
    
其次，房地产绑架实体经济现状仍未改变。
    
我认为，关于楼市调控会不会放松、该不该放松的判断，不应该从个别地方暧昧不清的政策调整来看，而应该从以下几个现实问题来分析。
    
要特别弄清楚的是，国家为什么要调控房地产市场？
    
过去20多年来，由于一些地区过于依赖土地财政，加之炒房资金大举涌入，导致了房价的畸形快速上涨，民众收入房价比越来越悬殊。不但累积了严重的房地产泡沫，为宏观经济健康发展蒙上一层阴影，更重要的是，由于楼市的抽血作用，严重扭曲了实体经济。
   

从另一个角度来看，面对巨大的购房负担，民众未能享受到这20年来国民经济高速发展所带来的红利。根据某智库研究院发布的2017年全国35个重点城市房价收入比报告，如果一个家庭（注意不是个人）想在深圳买一套房子，不吃不喝也需要39.64年；在上海，不吃不喝需要27.98年。买房压力如此之大，何谈民众的幸福感、获得感？
    
房价不仅绑架了实体经济，更是绑架了多数民众的生活。显然，决策层早已认识到了这一问题，始于2016年9月30日的本轮楼市调控已经两年有余，其间虽多次出现局部政策微调引发的市场关注，但中央一再强调“房住不炒”，多次释放坚持楼市调控方向不动摇的信号。
    
本轮楼市调控的目标远未达成
   

再次，必须看到，本轮楼市调控的目标远未达成。
    
目前各地楼市销售及价格总体上只是增幅放缓，实际还在增长，即使有些地区出现价格回落，也是在长期快速高涨基础上的有限下滑。但与此同时，实体经济艰难的现状并未好转，就连以往风光无限的互联网虚拟经济，近期也出现了裁员潮。
    
如果此时各地考虑短期经济增速，打着“因城施策”的大旗，动摇“房住不炒”定位，极有可能再次引发房价非理性上涨，使得近2年多的调控成果功亏一篑，进而引发更多更大的“次生灾害”。届时，实体经济将更加困难，这显然是决策层不希望看到的。
    
因此，综上所述，我认为，无论是房地产市场自身的周期，还是政策周期，抑或是宏观经济的大周期，其实都到了一个转折点。而由于这三大周期的叠加，中国楼市的拐点将至。

▲资料图  图片来源：视觉中国

中国楼市的拐点将至
   

从市场周期来看，自2014年9月底以来的这一轮房价上涨，到了2017年底，市场拐点已经出现了。

一是从价格来看，当前北、上、广、深4个一线城市二手房价格都在下跌。值得注意的是，新房市场由于限价导致市场失真，二手房价格更具参考性。
    
二是成交量大幅下滑，全国商品房销售面积增速连跌4个月。以传统楼市旺季的“金九银十”为例，去年“十一”黄金周期间，个别城市房地产成交量下滑90%，下滑50%的比比皆是，说明市场整体在降温。
    
第三，从土地市场来看，土地溢价率相对于2016、2017年大幅下降，很多地方平价卖地都会流拍。根据中指土地数据库对全国300个重点城市的监测数据显示，2018年1-12月流拍住宅用地已超700宗，创中国房地产市场化以来土地流拍之最。
    
其中一线城市由于房价停止上涨，土地流拍最严重。而四五六线城市因为有棚改的后续效应，情况还不是太严重。不过，2018年下半年以来，一些城市及时停止了棚改，这意味着最后一个政策红利也消失了。
    
总之，过去不断支撑大家购房的政策基本上都取消了，房地产政策周期的转折点出现了。

事情正在起变化
    
再从经济大周期来看，由于经济发展的外部环境发生变化，内外部不确定因素增加，当下经济运行也存在着一定下行风险。
   

日前，建设银行董事长田国立在北大光华新年论坛上称：房子我们真的盖够了，空置率很大，现在你买房就是高位接盘。
    
我认同这一观点。要知道，居民购房按揭贷款在银行业务中一直占据很大比重，这一块业务不但规模大、期限长，而且还款稳定，坏账率低，属于优质资产。所以从理论讲，银行一定是希望房价一直涨，然后开发商一直借钱盖房，客户一直贷款买房，这样，银行不就有源源不断的稳定利润了吗？既然如此，银行高层为何还要说出上述不但讨人厌，而且违背自己业务利益的话呢？
    
春江水暖鸭先知。也许，作为整个房地产利益链条中连接供需双方最重要的一环，银行已经切实感受到了当前房地产市场泡沫引发的风险。
    
总之，“事情正在起变化”，中国房价作为整体而言，不存在又要上涨的基础，恰恰相反，房地产市场拐点大概率地将至。
    
□陈思进（资深风险投资人士）

编辑：李冰冰  校对：李世辉

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