干货 | 柬埔寨地价飙升的背后
*文章摘选自杨建平先生著书《今日柬埔寨》
柬埔寨国会大选前后，各国观望着者判断柬埔寨政局将持续稳定十年，各国投资者信心大增，基础设施和房地产业表现出非常强劲的供需关系。
据国土规划与建设部公布的最新数据，柬埔寨2018年上半年，建设部共批准1643个建筑项目，建筑面积达535万平方米，总投资额达21.5亿美元。
除了金边首都以外，古都暹粒市、港口西港市、沿海贡布市，房屋土地买卖异常活跃，土地和房屋价格也呈上升趋势。
自2013年起，柬埔寨房产几乎每年都增长15％，尤其是首都金边的土地价格，暴涨得很快，位于金边市郊区的土地市场价格增长率甚至达到了17%。在基础设施条件好的地区，商业地产更是突飞猛进的增值。
如金边的森速区，写字楼、公寓、咖啡店、酒店、银行、餐馆等不动产项目数量正在快速增加，该地区土地价格比三年前上涨了25％。
暹粒市因为吴哥窟的原因，属于限制高层建筑的城市，但是由于整个柬埔寨经济的发展，推动旅游产业大发展，各类新兴旅游设施建设和各国引进的环境保护项目蜂拥而起，土地价格也在不断上涨。
沿酒吧街一带，每平方米高达6500美元，新机场方向的土地也被商人炒作的增加了50%。在暹粒市的旧市场到拉贝红灯的斯苏瓦路一带，好地段的地价也上涨到4500美元每平米。
我们来看看西港市的土地，近三年来，大量的中国人涌入西港，在外国投资者中占了70%，其中大多数是投资商、酒店及赌场投资人，还有游客和赌场员工。
在柬埔寨对赌场的经营是有严格规定的，在首都金边，只允许金界一家涉外赌场经营，也是柬埔寨最大最豪华的一所赌场，在金边以外200公里范围内不允许出现赌场。
在暹粒市，距离吴哥窟佛教古都及市中心60公里范围内不允许开设赌场，为了保护宗教文化，大家都很自觉地遵守。
而西港市，是一个沿海开放的，外国人投资最多的城市，任何地方，只要符合条件都可以开办赌场，尤其是可以开办线上BC行业。
这一因素带动了当地土地的升值，带动了住房出租需求量的猛增。喜欢BC的华裔商人，不管是中国人，还是其它国度来的华人，都疯狂地向赌博行业投资。
据当地房屋中介公司介绍，西港市不动产的出租率从2016年下半年开始增长，2018年上半年增幅上涨了50-80%。
独立海滩东边的地价增长最快，现在已经一块难求。双狮中心周边的土地也已经不再出让。许多接近建好的大楼，也在不断地以更高的价格转手。
在过去一年里，原来在这里经营多年的西方投资者，看到如同洪水般的中国赌博投资客，不得不将自己在西港多年的物业出售或出租给中国买家，并转移到贡布及其它岛屿。这些西方投资客的异地投资行为，也唤醒了西港周边的土地。
曾经沉睡了多年的贡布房地产价格也开始不断飙升，尤其是沿海地区。距离贡布榴莲环岛250米范围内的土地价值目前在每平方米1,000美元至1,500美元之间。河滨和法租界区的房产价格在每平方米1,500至2,500美元之间。
除了西港地价的飙涨，西港旅游游客的流量也在骤增。据西港省长润敏表示，今年前7个月，西港接待国际游客100多万人次，其中中国游客居多，超过60%。
目前，西港常驻人口约22万人，旅居国际游客也有几万人，而目前随着游客数量的需求，西港机场每周已经有500多个航班航行。
随着到西港市的旅客人数不断增长，西港市出现标准酒店及房间短缺，尤其是周末或大节日，房价可以翻账几倍。
许多游客从网上得知西港的投资热和旅游热，可是好不容易飞抵西港市，看到的是“房价高”、“秩序乱”、“风气坏”、“条件差”，根本不像网上介绍的“微笑高棉”和“祥和柬埔寨”。
面对如此不堪的囧相，我们不能不想一想，是什么在推动柬埔寨的畸形发展？如此房地产狂飙的背后又有什么可能发生的问题？在如此焦躁的投资热面前，我们应该如何审时度势，向最稳定的方向投入最稳定的资金？
赌博，在发达国家并不会成为一种产业，在那些国家，看到年轻人涉足赌博会被唾弃，仅仅保留的一些场地也只不过是一种老人安度晚年的娱乐项目。
这种市场只有在欠发达地区才能受到某些人的迎合和发展，因为在加速增长的经济环境社会，在土地交易频繁的历史阶段，会使有些人们一夜暴富，他们对钱的感受就是赌博，他们积极参与其中，乐不思蜀。
这种社会现象，对于清醒的投资人还好说，因为他们曾经经历过这种挣钱的过程，也知道“过山车”一样的生与死，而对于没有经历过这段历史的柬埔寨人民而言，那就是一场灾难。
炒作，对于房地产炒作行为，我们都亲身经历过，结果如何也都明白。
中国的二十七、八年前，在沿海城市，不是也发生过如此疯狂的过程吗？没有最终用户的房地产炒作，一时间“击鼓传花”式的倒手土地买卖，当预期客户成为泡影，导致数以百万计的房子成为“空心阁楼”，“死尸”无数，哀嚎片野，要等待一、二十年的休整才能恢复元气，才能重组城市，这在已经完成初步发展的国家不再是什么新鲜事，大家都经历过。
而今天，我们又在柬埔寨的国土上“重操旧业”，挥戈大战。柬埔寨全国人口不足1600万，几个大城市加起来的人口不及400万，加上柬埔寨本来就长期存在的贫富差距，如何消纳三年间增长的几百万平米的商品房，大家不觉得是一种残忍的掠夺和风险游戏吗？
难道你就能回避历史镜头的回放吗？不可否认，柬埔寨人口红利巨大，但也是要循序渐进的发展，不能一蹴而就。
所以，作为热心在“一带一路”上坚持投资的商人，最好不要总是觉得自己比别人聪明，不要总是觉得你占有了独家的“机会”，应该长远地为柬埔寨国家想一想，这里今天的历史说明了什么？这里明天的市场需要做什么？我们今天应该干点什么？
我相信在这个佛佑的国家土地上，外来者偷不走一块土地，拿不走一块不义之财。
作 者 简 介
一名来自北京中关村的中国人。
他从2005年起关注柬埔寨； 2008年初，在国家“走出去”的号召下，参与东盟十国产业发展和基础设施建设的咨询；2013年底，在 “一带一路”引导下，他放下国内工作，前往柬埔寨参与成片土地开发和基建工作，成为柬国政府成片土地开发的专业指导顾问，并实地研究中国在“一带一路”上出现的问题和解决问题的方法。
迄今为止，杨先生在此工作已四年有余。他笔下的柬埔寨，佛光护佑，崭新幸福。在他看来，只要能把握机遇，任何人都能在此写下精彩故事。
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