求证 | 北京东京，房价谁高？
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（图为东京新宿周边街景俯瞰图）
还是不好比较？那我们再看看日本的一些数据。根据东京鉴定公司公布的２０１４年首都圈（东京及附近地区）的房价，每套新公寓（平均使用面积６３．１６平方米）平均价格４６５３万日元（约合２４０．６万元人民币），如果是二手房的话（平均使用面积６３．０１平方米）则为每套２７１０万日元（约合１４０．１万元人民币）。
这里的价格是按套计算，还和楼内其他房主共享地皮的永久产权，而且是指使用面积，不像中国住宅是包括公摊面积一起出售。此外，日本住宅都是精装修出售，不仅厨卫齐全，甚至有的还送一部分电器和家具，真正达到了拎包入住。
而根据日本专业二手房网站“ｈｏｍｅ４ｕ”５月１日的最新数据，在东京２３个区中房价位于前列的新宿区和涩谷区，９０至１００平方米的住宅每套最高价分别为６０５３万日元（约合３１３．５万元人民币）和６１３３万日元（约合３１７．７万元人民币）。
看起来，东京房价确实比北京更有竞争力，但值得注意的是，日本总务省公布的２０１３年住宅和土地调查显示，日本全国住房自有率平均是６１．１％，而东京的住房自有率是４６．２％，处于全国最低水平。
东京房便宜没人买？
日本约有十分之一的人口集中在首都地区，东京可谓寸土寸金。对于日本人来说，在东京买房仍是很贵的，很多人买房仍是贷款３５年。东京房价相对低，除去日元贬值的原因，最关键的还是需求不旺，而且没人炒房。
——房屋供应量足
日本人一般是贷款买房，不愿意买的就去租房，买不起也租不起的，就租住公营住宅或者住公司宿舍，选择很多。
在日本的车站等繁华区域附近，经常会看到“都营住宅”、“区营住宅”、“市营住宅”等字样，这些统称为“公营住宅”，是通过国家与各地政府自主出资建房，或收购、租赁民间住宅，再以低廉的价格租赁给低收入人群。各级政府为低收入者建造的廉租房，地理位置往往很优越，有的规模很大，形成很大的住宅区，称为“团地”。
身在东京、家庭年收入低于一定标准的住房困难户都有资格申请廉租房，其标准为两口之家年收入在２７８万日元（约合１４．３４万元人民币）以下，３口之家年收入在３１６万日元（约合１６．３１万元人民币）以下。有申请资格的单身者一般是指在东京居住３年以上并符合一定收入条件的６０岁以上的住房困难者。
除了政府主导的公营住宅外，还有由地方政府与企业合作打造的“特定优良租赁住宅”，这是以中等收入群体为目标的住房租赁项目，由地方政府统一管理。
此外，近年来经改造、翻新过的“团地”住宅，也在独立行政法人的管理下，面向中低收入家庭出售。
——需求不旺，涨价难
政府的保障房建设满足了低收入者的需求，商品房很难随意涨价；而在日本社会日益老龄化、多年来通货紧缩的情况下，住房需求并不旺盛；东京住宅折旧率特别高，基本是木制小楼过２０年就没价值，公寓楼１０年一大修，还要缴纳不动产税、物业税、维修费等各种费用，住宅升值空间非常有限，所以炒房现象在日本几乎没有。
２０１３年，东京的总和生育率只有１．１３，在日本全国最低。本地需求有限，而政府修建的廉租房只租不卖又保证了房源。
为了避免人口过度集中到市中心，日本从上世纪５０年代开始到８０年代，还在东京和大阪等城市圈的郊外大力建设新城。目前，东京的很多上班族居住在东京附近的新城，便捷的公共交通可以让他们方便进出首都，无需扎堆在东京市内购房，自然也降低了东京住房的刚需。
而且，不少日本人乐于租房，觉得既省事又省心，尤其是年轻人，绝大多数都比较务实，有房没房都能结婚，日本年轻人没有买房结婚的压力。
在日本报纸上，不时可以看到各种墓地的广告，而罕见不动产广告，这说明在老龄化社会下，不动产价值正在缩水。杏林大学教授刘迪指出，２０１３年，在全日本６０６３万套住宅中，有８２０万套空闲，空房率１３．５％。今天即使在东京都２３个区内，空房率也非常高，拿公寓空房率来说，千代田区３６％，中央区２８％，荒川区１９％。
在日本，不动产业基本属微利行业。由于日本土地多数为私有，买卖自由，供应充足，而公有土地出售时，都要进行招标。国税局都会对各地资产评估之后公布数据，信息时代让地价更为透明。例如日本全国地价网站ｗｗｗ．ｔｏｃｈｉｄａｉ．ｉｎｆｏ显示，２０１４年东京都的地价平均是每平方米８０．１１６２万日元（约合４．１４万元人民币），为全国最贵。地价明摆在那里，如果某家房地产公司的房屋售价高得离谱，不仅会销售不出去，甚至会毁掉自己的牌子。
总而言之，东京房价一直低迷，有国家政策、经济形势、人口结构和社会观念等多方面因素在起作用。不过，无论收入高低，如今在日本找一套舒适的房屋居住并非难事，这倒不失为一件好事。
文：新华社记者 蓝建中
图：新华社记者马平摄（部分图片来源于网络）
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