毕业季租房提示｜房屋没有产权证租赁合同有效吗？

编者按

又临毕业季，房屋租赁市场迎来新一轮旺季。房屋是人们生产、生活的必需品，具有不可或缺性。因房价高涨，那些暂时没有能力购买房屋的人，需要通过租赁解决居住问题，尤其是刚走出校门的毕业生。实践中，因诚信体系缺失、市场主体失衡、房屋租赁市场不规范等原因，导致房屋租赁纠纷频发。鉴于此，房山法院法官结合具体案例，梳理房屋租赁纠纷中常见的法律问题，以期房屋租赁市场参与者维护自身合法权益，规范租赁行为，减少纠纷，防患于未然。

房屋没有产权证租赁合同有效吗？

案情概要

原告王燕诉称：2016年5月2日，王燕与被告李国签订《房屋租赁合同》，合同约定，房屋坐落于北京房山区西潞大街某号，年租金5万元，租期为2016年3月5日至2017年3月5日。王燕于2016年12月13日已搬离涉案房屋。原告称其租赁涉案房屋是用于经营，因李国在签订合同时隐瞒房屋系违法建筑的事实，导致其经营受到城管干涉，不能正常经营，故起诉要求李国退还剩余租金3万元和押金3千元。

被告承认涉案房屋没有规划手续、无房屋产权证书。

裁

判

要

旨

本案中，涉案房屋没有建筑工程规划许可证，系违法建筑，王燕与李国签订的《房屋租赁合同》无效。在签订合同时，李国隐瞒租赁物是违法建筑的事实，致使王燕认为是合法建筑并与之签订租赁合同，李国应承担全部过错责任。王燕实际占有并使用涉案房屋，应支付占有使用费，鉴于王燕于2016年12月13日腾空涉案房屋，占有使用费应计算至腾空房屋之日。剩余租金和押金李国应予退换。法院判决李国退还租金一万三千元及押金三千元。

要点一：合同效力应区别对待

出租未取得产权证的房屋租赁合同效力问题，应从未取得房产证的原因进行类型化分析。原则上，不应以出租房屋未取得产权证而直接认定房屋租赁合同无效。但如果因为未取得建筑工程规划手续或未按建筑工程规划许可证的规定建设而不能取得产权证的，由于该类房屋违反国家关于建筑、规划等方面法律规定，属于违法建筑，法律不予保护，最高人民法院城镇房屋租赁司法解释明确规定，出租该类房屋，租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或政府主管部门的批准，则违法建筑的违法性消除，原以违法建筑签订的租赁合同效力在不存在其他无效的情形下，应认定有效。

要点二：合同无效后案件处理

《合同法》第58条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

关于占用使用费标准，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。

来源：北京市高级人民法院