您关心的这些物业问题已纳入法治轨道 有法可依 违法必究
图片来源：新华社/王鹏作
导读
长期以来，物业服务管理是居民小区广泛存在的“老大难”问题，从12345市民服务热线收到的投诉件数量来看，物业服务质量、电梯设备运营维护、停车管理等物业管理问题在房管领域投诉中的占比居高不下，过去通常只能通过协调方式解决，工作难度较大。
5月1日，《北京市物业管理条例》正式实施，该《条例》以问题为导向进行立法，重点关注物业管理的各类痛点难点问题，在法律责任部分共设置14项行政处罚条款，涵盖5类违法主体、32项违法行为，使行政执法机关对群众关心的物业管理烦心事、操心事、揪心事有法可依、有法可执、违法必究。
壹
聚焦群众反映集中的突出问题
01
物业服务质量问题
对于群众大量反映的物业服务质量低下问题，诸如物业共用部位的维修养护管理、客户服务、装饰装修管理等问题，过去通常只能通过行政指导方式来解决，此次《条例》明确规定物业服务人员应提供符合国家和本市规定的标准、规范的物业服务，该条款解决了长期以来行政执法部门处理此类投诉无法可依的问题，通过严格执行物业管理服务标准，加强监督管理和行政处罚力度，有助于推动行业规范健康发展，实现建设满足居民期望的物业服务小区。
相关规定
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《条例》第六十五条第一款明确规定“物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：(一)提供物业服务符合国家和本市规定的标准、规范”，对未遵守相关规定的物业服务人，依据《条例》第九十二条的规定，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门给予警告，处五千元以上一万元以下的罚款。
02
电梯等设施设备运营及维护问题
在缺乏相应的电梯使用管理、维护的情况下，电梯极易损坏，近年来，住宅区的电梯伤人、困人事件时有发生，电梯等设施设备运营及维护成为了群众关心的热点问题，《条例》明确了物业服务人对电梯等易于发生安全风险的设施设备进行日常巡查、定期养护的管理义务，同时进一步加强对物业服务行业的行政管理及物业服务不到位的惩处力度。
相关规定
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《条例》第八十八条第一款规定“物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落”，对违反本条款的物业服务人，《条例》第一百条规定，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处二万元以上五万元以下的罚款。
03
停车管理问题
对于部分小区存在的停车难问题，《条例》明确规定车位应优先满足业主的需要，只有当满足业主需要后仍有空余的情况下，才可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人使用，同时还应当在物业管理区域内显著位置设置的公示栏上向全体业主公开物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况。
相关规定
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《条例》第八十条规定“物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要……不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用……”；
第七十条规定“物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主：(七)物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况”。
贰
有效规范业主、物业使用人的相关行为
《条例》在明确物业服务人义务和责任的同时，也回应了物业小区内的一些投诉较多的发生在业主身上的问题，对私搭乱建、私挖地下空间、高空抛物、违规饲养动物、噪音超标、侵占绿地等十三类违法行为进行了规范，并设置相应的行政处罚条款，为行政主管部门加强对业主、物业使用人的执法监管提供法律依据的同时，也有利于引导和推动广大业主和物业使用人安全、合理使用物业，实现建设和谐宜居社区。
相关规定
请输入
《条例》第七十八条规定“业主、物业使用人应当遵守法律法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。业主、物业使用人、物业服务人等不得实施下列行为：
（一）损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；
（二）擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营；
（三）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间；
（四）违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；
（五）违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；
（六）擅自拆改供水、排水、再生水等管线；
（七）从建筑物中抛掷物品；
（八）制造超标噪音；
（九）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；
（十）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；
（十一）擅自改变物业规划用途；
（十二）违反规定饲养动物；
（十三）违反规定出租房屋。”
叁
赋权街道和多部门开展执法，
创建执法新体制
物业管理不仅是行业管理，同时是复杂的社会管理，其牵涉建设单位、物业服务人、物业服务企业项目负责人、物业使用人、业主等多方主体，同时涉及多个政府职能部门。
《条例》明确了住建房管、公安、城管、消防救援、规划自然资源、水主管部门共6个部门以及街道办事处、乡镇政府的行政处罚事项，为各部门各司其职、齐抓共管物业管理问题提供了重要的法治保障，尤其是赋予了街乡的行政执法职权，很大程度上解决了基层对违法现象“看得见、管不着”的难题。此前，市住房城乡建设委按照《条例》内容，同时结合赋权街道职权制定了物业管理执法手册，通过宣贯典型案例、以查代训等多种方式，点对点服务，面对面指导，先行先试开展物业管理行政执法权赋权试点工作。随着行政执法权限向街乡赋权下放，将会逐步满足基层管理工作需要，真正实现社区治理框架下的物业管理体系。
相关规定
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《条例》第八条规定“街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续” 。
第九条规定“街道办事处、乡镇人民政府根据市人民政府确定的行政执法事项清单，依法行使行政执法权，建立综合执法工作机制，加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理”。
第九十一条规定“物业服务人未按规定将物业服务合同报街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案的，由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正，给予警告；逾期不改的，处五千元以上一万元以下的罚款。”
供稿单位：执法总队
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