物业典型案例分析之老旧小区如何引入物业管理
导
语
《北京市物业管理条例》5月1日起正式实施了，除了深度解读条例本身对物业管理活动的规范指导意义，安居北京也将逐步推出物业管理中的好经验好做法，供大家参考，敬请期待！今天，我们将推出的案例是老旧小区如何引入物业管理，实现小区居住品质的提升，一起来看吧！
做好老旧小区的物业管理，是我们贯彻落实《北京市物业管理条例》重点要解决的问题，更是构建首都城市治理体系的重要基础工作。目前，全市有2700余个老旧小区，其中大部分没有专业化的物业管理，不仅设备设施老化、环境较差，更缺乏长效的管理机制，是我们当前社区治理工作的短板。朝阳区牛王庙小区在充分发挥党建引领的作用下，采取“先尝后买”的方式，引入规范化物业服务，使小区硬件条件和服务品质得到了极大的提升。
壹
小区基本情况
朝阳区牛王庙小区是建于上世纪70年代的老旧小区，也是一个典型的售后公房小区，产权性质复杂，共有5栋多层住宅楼、255套房屋，总建筑面积1.36万平方米，之前由朝阳区房管局和小区自管会共同管理，只通过收取租金、停车费用于小区卫生、绿化等支出，管理力量和资金都严重不足。
贰
“五步工作法”实现小区物业规范化
第一步：选取意向物业，广泛听取居民意见
属地左家庄街道结合小区情况，综合考虑产权单位、朝阳房管局等多方建议，通过筛选比较选定了乐都物业管理公司作为小区意向物业服务单位。充分动员基层党组织发挥作用，社区党员干部参与广泛宣传，采用进门入户、座谈交流等方式，深入讲解物业管理领域的政策，就引入规范化物业管理方式打消群众疑虑，同时就小区安保、卫生、绿化、停车管理、设施设备维修等方面问需于民，广泛听取居民意见，制定小区智能停车场、单元门禁等改造计划，逐一入户征求居民意见。
第二步：精确测算费用，确定物业收费标准
为了解决物业管理资金不足的问题，属地左家庄街道聘请了第三方专业机构，对牛王庙小区房屋、设施设备、管理成本等进行系统评估，初步测算出牛王庙小区若实施物业管理，全年需管理经费约30万元。同时，明确了小区管理经费来源的四个方面，一是居民缴纳的物业费约占总费用的30%，二是停车费约占23%，三是产权单位补贴约占13%，四是街道补贴约占34%，这一方案得到了居民的普遍同意。
第三步：依照法规政策，组织业主共同决定
在小区重大事项上，按照相关法规的要求，坚持居民共同决策。在选聘物业服务公司的问题上，依据物业办法相关规定，在街道办事处的指导监督下，由社区居委会代行业主委员会职责，组织居民投票，最终形成了建筑面积过半且居民人数过半的共同决议，选聘北京乐都物业公司为小区提供服务，90%的居民与其签订了《物业服务合同》，明确了业主和物业企业的双方权责。
第四步：开展综合整治，夯实物业管理基础
左家庄街道组织开展综合整治，联合执法部门、产权单位，拆除违法建设、推动架空线入地、排除消防安全隐患、改善小区硬件设施、增加绿化，改善了小区设施、环境，减轻物业服务企业负担，夯实了小区物业管理的基础。让物业服务企业能够聚焦主业，真正做好公共设施维修养护、秩序维护、清洁卫生等本职工作。
第五步：采取“先尝后买”方式，逐步引导居民交费
叁
案例解读
普法进行时
第十三条：本市支持法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构和人员参与物业管理和服务活动，为物业管理相关主体提供公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督和审计等服务。支持非营利性社会组织参与物业服务活动。
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第六十一条：业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理；委托物业服务企业提供物业服务的，一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供物业服务。电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。
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第六十二条：接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力，有条件在物业管理区域设立独立核算的服务机构。
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第六十九条：物业服务人可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业服务企业，但是不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给第三方。
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供稿部门：物业专班
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