物业典型案例分析之业主共有权纠纷

导读

此案例为首例援引《北京市物业管理条例》审结的业主共有权纠纷案件，通过公开审理、公开宣判的方式变庭审为课堂，为《北京市物业管理条例》之后的实施与运行提供了宝贵的司法经验，同时也起到以案释法、普法宣传的良好效果，对于促进业主合法维权，督促物业服务人规范履职以及全力打造法治物业有着重要的示范意义。

案件情况

原告朝阳区格纳斯酒店业主委员会系格纳斯酒店于2015年成立并备案的业主委员会，被告北京格纳斯酒店物业管理有限公司系格纳斯酒店项目开发商指定的物业服务企业。2016年1月，经过该大厦业主大会的决定，终止了与被告的物业管理服务关系，并通过公开招标的形式重新选聘了新的物业公司。

但新物业公司进驻后，业主反映发现酒店大厦的大部分配套物业管理用房尚未进行交接，包括位于格纳斯大厦地下一层的高压分界室、热力小室、弱电机房及配电室第二出口通道（以下简称诉争区域）仍然由被告占用，原告多次要求被告归还均被拒绝，故诉至法院。

庭审中，被告北京格纳斯酒店物业管理有限公司答辩称，其确实占有原告所说的诉争区域，但该部分区域在被告的产权区域内，不属于公共部分，被告占有该区域的行为是正常行使权利，所以不同意原告的诉讼请求。

现场勘验及权属调查

2020年5月15日，朝阳法院组织原、被告双方对诉争区域进行现场勘验，双方对诉争区域的范围均予以明确，并确认诉争的高压分界室、热力小室、弱电机房为设计图纸所标注的区域，双方均认可诉争区域的面积估算为140平方米左右。

庭审中，朝阳法院前往北京市朝阳区不动产登记事务中心调查北京市朝阳区新源里西19号楼地下一层的房屋档案登记信息。调查显示共有共用面积部位包括高压分界室、热力小室、弱电机房及走道。原、被告双方对房屋档案信息的真实性均予以认可。

判决结果

判决书

依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；参照《北京市物业管理条例》第十一条、第二十六条、第七十六条之规定，判决如下：

被告北京格纳斯酒店物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告北京市朝阳区格纳斯酒店业主委员会移交位于北京市朝阳区新源里西19号楼格纳斯大厦地下一层的高压分界室、热力小室、弱电机房及配电室第二出口通道。

案例解读

（一）物业公司无权占有业主共有部分

本案中，经过查看规自委朝阳分局出具的设计图纸、查询涉诉区域房屋档案登记信息，可以看出诉争区域的实际用途为物业服务用房、高压分界室、热力小室及弱电机房以及业主共用通道，根据《北京市物业管理条例》第二十六条规定，“物业管理区域内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间及物业服务用房和其他公共场所、共用设施属于业主共有”，因此本案的诉争区域属于业主共有部分，物业服务企业未经许可的占用行为为无权占有。

（二）物业公司应当移交诉争区域

虽然，被告原系格纳斯酒店物业项目的管理服务企业，但原、被告双方于2016年5月23日进行了格纳斯酒店物业项目管理权的交接，新物业公司自2016年6月1日起开始负责格纳斯酒店物业项目的管理服务工作，被告此后不再是格纳斯酒店物业项目的物业服务人，故其无权占有包括物业管理区域在内的物业共用部分。根据《北京市物业管理条例》第七十六条第一款规定“业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行物业共用部分的移交义务，并且退出物业管理区域”，因此，被告应当及时将诉争区域移交给原告。

（三）拒不移交的法律后果

新老物业交接一直是“老大难”的问题，《北京市物业管理条例》第七十六条第二款规定“原物业服务人拒不退出物业管理区域的,业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门报告,并向辖区内公安机关请求协助,或者依法向人民法院提起诉讼,要求原物业服务人退出物业管理区域。”本案中，被告对诉争区域不享有所有权，却实际占有诉争区域，并安装大门将其封闭，拒绝将诉争区域移交于原告，故原告可以依法向人民法院起诉，并要求被告移交物业共用部分。另外，根据《北京市物业管理条例》第九十七条规定，对老物业拒不退出物业管理区域的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正或处以相应金额的罚款。

普法进行时

第二十六条：物业管理区域内的以下部分属于业主共有：

　　(一)道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外；

　　(二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

　　(三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；

(四)物业服务用房和其他公共场所、共用设施；

(五)法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

第七十六条：业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务，并且退出物业管理区域：

　　(一)移交物业共用部分；

　　(二)移交本条例第二十一条、第七十一条规定的档案和资料；

　　(三)结清预收、代收的有关费用；

　　(四)物业服务合同约定的其他事项。

第九十七条：物业服务人违反本条例第七十六条第一款规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正；逾期不改的，对物业服务人予以通报，对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。物业服务人有违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。

供稿部门：物业专班

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