物业典型案例分析之无物业小区如何引入优质物业服务

导读

老旧小区是物业管理中的难点，产权单位复杂、历史遗留问题突出、居民物业消费意识薄弱。本期案例中的通州区玉桥南里小区，从最开始的无专业物业服务，到引入物业服务，再到享受优质的物业服务，这一变化过程中有什么创新举措，又给百姓的生活带来了哪些可喜变化，快来一起看看吧！

基本情况

通州区玉桥街道玉桥南里小区总建筑面积14.4万平方米，共有24栋住宅楼、1496户居民，为半开放式小区，平均楼龄近30年，产权性质复杂，共有10家产权单位（区房管所、中邮集团、种植中心、台湖镇政府等），原来没有物业管理主体，政府长期进行托底服务。该小区2020年1月16日引入应急物业服务，2020年5月10日正式引入物业服务，实现了从无物业服务到有物业服务，再到优质物业服务的飞跃。

主要工作

引入应急物业，参与疫情防控、提供日常服务

2020年1月16日，玉桥南里小区引入愿景和家物业作为应急物业，提供日常物业服务工作。新冠疫情爆发后，愿景和家物业与街道、社区、下沉干部、居民志愿者一道，共同参与疫情防控，在抗疫期间调拨口罩1000个、84消毒液30桶、酒精30桶等防疫物资，协助社区居委会发放人员出入证4000余张、登记返京人员600余人，有效的分担了街道社区的防疫压力，保障玉桥南里小区居民的健康安全，获得了居民广泛认可，建立了良好的群众基础。

在防疫工作稳步开展的同时，愿景和家物业做好日常物业服务工作，开展了园区大清理活动，进行了化粪池清掏、管道疏通等工作，修剪了小区的树枝、绿篱。同时，加强与居民互动，开通了24小时服务电话、玉桥南里物业微信号，及时响应服务居民的诉求，为下一步物业企业正式入驻打下坚实基础。

进行周密准备，顺利引入正式物业服务

为指导玉桥南里小区物业引入工作，建立了以街道主要领导、相关科室、居委会成员、居民代表等为核心的协同工作组，搭建工作平台、完善工作机制，建立分组责权制度，进行全程指导。工作组对社区工作人员及物业工作人员开展集中培训，统一思想行动、明确责任目标、确立标准动作；实行每日报告、每日复盘、每周调度的工作制度，确保各项工作任务保质保量完成。

工作组多次组织产权单位、居民召开议事会，听取产权单位、社区居民意见和建议，并通过专业公司咨询服务，制定物业管理计划、完善物业管理菜单式服务、表决确定物业费收费标准。在街道、社区、居民以及专业机构等多方的共同努力下，2020年5月10日正式引入了愿景和家物业，为小区提供物业服务。

采用逐年递增收费模式，多渠道弥补资金空缺

小区由于长期没有专业的物业服务，居民物业消费意识的培养需要一个长期的过程，物业收费采取了逐步递增的模式。小区物业按照一星级物业服务标准提供服务，物业费为0.85元/平方米/月，前三年按照三折（0.26元）、五折（0.43元）、七折（0.60元）逐步递增，以培养居民物业消费习惯，营造老旧小区物业服务市场环境。

通过政府采购、居民付费、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，弥补物业服务中物业收费的空缺，实现物业服务长期良性循环。一方面，街道积极统筹提供闲置空间资源运营权，授权物业企业探索实行多个老旧小区联合打包、连片式的物业管理模式，通过区域化管理降低物业管理成本，实现物业服务长期良性循环；另一方面，街道通过“无物业规范治理试点”三年行动计划，给予专项补贴支持。

提供多样化的物业服务，推广实施垃圾分类

除了做好基础服务以外，愿景和家物业还提供多元化的服务。

一是开展老年人关爱以及儿童关爱活动，通过调研近800户家庭摸清居民需求，开展了 “老年人关爱日”,“义剪”,“儿童线上比赛”,“老年人手机班”等活动。

二是开展“工程维修日”活动，工程维修日为每月10号，针对老人进行入户检修、维修。

积极推进垃圾分类实施。为让垃圾分类成为居民主动参与、喜欢参与的“有趣事”“方便事”，社区居委会和小区物业共同谋划，通过开展《分类王牌》纸牌游戏、推行积分制等多种方式推进。小区建立自己的垃圾分类绿色积分系统，每日打卡、正确投放、参与线上答题挑战赛、线下垃圾分类活动都可以获得相应积分，积分可兑换日常洗护用品、电动牙刷等。

目前小区已有300余人参与垃圾分类积分，“积分”热情也成了促进居民垃圾分类的动力。社区已顺利完成了撤桶并站，10个桶站点位除了有保洁人员定时定点值守外，还招募了小区居民以“社区管理者”的身份，共同参与到垃圾分类宣传指导工作中来。从垃圾桶站值守人员的反馈看，居民垃圾投放准确率明显提升。

案例解读

通州区玉桥南里小区在通州区住建委及玉桥街道的组织下，积极发挥党建引领，引导多方共同参与，精心筹划周密安排，快速实现了从无专业物业服务到享有优质物业服务的飞跃，对其他老旧小区推行物业管理有很好的借鉴意义。

供稿部门：物业专班

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