潘家园街道篇 | 老旧小区改造案例与经验分享
潘家园
案例
“盼”来新家园——磨房南里北京工业大学四小区改造侧记
走进北京市朝阳区潘家园街道磨房南里北京工业大学四小区，映入眼帘的是干净整洁的道路、充满艺术气息的文化设施、安静优雅的环境、方便明亮的电梯……这个建成于20世纪90年代的“老”小区处处散发着“新”的活力。
近日，中国建设报社老旧小区改造调研组来到潘家园街道，通过实地走访和深入座谈，探索“为何改”“难在哪”“怎么改”背后的城镇老旧小区改造路径。
为何改？
——93%的老旧小区和53%的老年人
近年来，城镇老旧小区改造被按下“加速键”：去年年底的中央经济工作会议上，“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”被列入2020年重点工作；今年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确了城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围、支持政策以及出资方式、完善配套等。预计今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。
资金投入大、牵涉面广、工作复杂……一系列难题随着城镇老旧小区改造的不断推进日益凸显。既然难度这么大，为什么一定要进行涉及千家万户的老旧小区改造？潘家园街道的两个占比数据提供了答案——93%和53%。
由于建成年代较早，原来设计标准相对较低，再加上维修不及时和养护不到位，老旧小区普遍存在设施不完善、卫生环境差、社区服务设施配套不足、管理体系不健全等问题，居民生活品质受到影响。在街道工作了9年的潘家园街道工委书记张贵林，说起社区大小事务如数家珍。他介绍说，潘家园街道地处城乡接合部，下辖12个社区，463栋居民楼。其中，2000年以前建成的居民楼430栋，占比约为93%。老旧小区聚集，配套设施落后，出现房屋漏雨、保温性能差，污水管线阻塞、线路老化等一系列问题，给居民日常生活带来了很大不便，他看在眼里，急在心上。
老旧小区普遍存在的问题是居民老龄化程度较高，适老化改造需求迫切。数据显示，潘家园街道整体老年人占比达53%以上。磨房南里社区党委书记马红云介绍说，以磨房南里北京工业大学四小区为例，小区有6栋居民楼37个楼门，楼房均为多层，400多户居民中，老年人约占85%。这些老年人年纪最小的73岁，最大的91岁。街道老旧小区普遍存在没有电梯、无障碍坡道，老年人出行难等问题，小区周围也缺乏配套养老服务设施，导致老年人觉得不宜居、不方便，居民对适老化改造需求比较迫切。
与此同时，老旧小区公共环境差，道路破损、秩序混乱、私搭乱建多等问题不同程度存在，还有不少老旧小区的地下管线被迫“超期服役”，安全隐患较大，对居民生命安全造成威胁，都呼唤着老旧小区的“深度改造”。
难在哪？
——100%业主不反对和71%待改造
老旧小区改造的内容丰富，涵盖了居民日常生活的方方面面，最终受益人也是居民。因此，老旧小区改造的主体是居民。在过去“要我改”的模式下，政府搭台主导，居民参与度低，城镇老旧小区改造收效打了折扣。据张贵林介绍，每个小区情况都不同，居民需求也有很大差异，此次老旧小区改造的主体是居民，因此改造项目的各个方面都要有业主的参与，体现居民意愿。
“有条件的加装电梯”，初期的困局和后期的破局都是基于“民意”。对于老年人占比85%的北京工业大学四小区来讲，加装电梯解决了很多家住高层的老年业主“上下楼难”的问题，但对于低层住户而言，加装电梯会带来噪音、挡光等系列问题，特别是对于住在一层的业主而言，加装电梯并没有明显好处。因此，“民意关”是加装电梯的第一关。
潘家园街道办事处主任李永纲提到，目前北京市对于老旧小区加装电梯的政策是今年5月印发的《北京市老旧小区综合整治工作手册》，要求满足“充分听取拟加装电梯范围内全体业主的意见，并经专有部分占该单元住宅面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，且其他业主不持反对意见”等条件即可加装电梯。也就是说，100%业主不反对，是加装电梯的前提条件。只要有一户反对，即使其他居民都同意，也没办法顺利安装电梯。
加装电梯是完善类提升，这次北京工业大学四小区的改造涉及从基础类、完善类再到提升类，从“硬件”提升到“软件”提升：总投资约2000万元，进行节能综合改造12378平方米，空调规整588台，拆除楼体现有护栏、加装防护栏3023平方米，环境整治8343平方米。过去基本上是政府由上到下的单方面工作，很多地区是政府做、百姓看，投入也基本是财政直接投入，这种长期投资对于财政力量并不雄厚的地区来讲，并不是一种可持续发展的方式。
老旧小区改造涉及面非常广，也意味着牵涉部门非常多，把供水、排水、供电、供气、供热等基础设施做好，把空中如“蜘蛛网”般的电力架空线规整好，把小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修好，把停车、养老等设施建好，对各个部门的协作也是一场考验，提出了更高的要求。
“老旧小区硬件改造完成之后，如何长效管理是我们积极探索的问题。”张贵林说。城镇老旧小区改造前大多缺乏物业管理，或者出现居民因物业服务差不缴费、不缴费后物业服务更差的死循环。一旦缺乏长期维护和运营管理的机制，改造后的效果如何有效保持……这些都是摆在老旧小区改造面前的难题。
目前，潘家园街道2000年以前建成的居民楼共计430栋，仅改造了125栋，占比29％，还有71%待完成。按照“十四五”前完成辖区内2000年以前建成的所有老旧小区综合改造工作的要求，街道还有15栋60年代居民楼亟须改造。
怎么改？
——18部电梯和100%物业覆盖率
老旧小区改造确实并非易事。潘家园街道在尊重居民住户需求基础上，让党组织不断延伸，鼓励居民、物业服务企业等积极参与其中，凝聚各方力量，实现多元主体参与协同改造，聚集社区治理合力，取得初步成效。
2018年，北京工业大学四小区3栋居民楼试点项目启动，高层业主对加装电梯的呼声非常高，协商和沟通变成最重要的工作。居民意见不一的现象时有发生，业主之间互相协商，物业管理委员会、社区工作人员参与协调，街道聘请专业公司做方案设计……通过仔细协商，大家确定了出资方式：装一部电梯大约需要110万元，政府补贴一半左右，剩下的按楼层高低分摊，楼层越高的业主承担越多，最终成功装好了电梯。朱天麟住在4楼，调研组在现场看到，新安装的电梯采用平层入户，不仅出入更方便，居民家里可使用的空间也变大了。他高兴地说：“非常感谢工作人员，加装电梯确实给老年人带来很大方便，我自己感受到了便利，也希望更多人能享受到这个实惠。”
在老旧小区改造过程中，也要推动落实居民出资责任。居民是参与者，也是受益者，采用政府、居民、社会力量共同承担的方式解决资金问题，可以实现共谋共建共管共评共享。以加装电梯为例，目前，磨房南里29号楼1单元以及30号楼1单元、5单元共计9部电梯安装完毕，运行良好，潘家园街道已成功加装电梯18部。自从有了电梯，过去腿脚不便、十天半个月出不了一次门的老人，现在也经常下楼锻炼了，买菜买东西再也不用折腾好多趟才能搬上楼，居民的幸福感大大提升。
“这次改造，下水管、自来水管、凌乱的电线全部改了，整体环境得到很大提升。”朱天麟说。老年活动室拆除后进行新建装修，满足了居民日常活动所需。新建的3座自行车棚，解决了小区内乱停乱放自行车的问题，也为居民出行带来了极大方便。原有绿地花卉较少并且品种单一，进行绿地整理及补植补种花卉后，实现了整个小区内绿化效果层次分明。下水道不堵了、空中的杂乱线路不见了、用水方便了，居民有着实实在在的获得感，这个老旧小区焕发出新的活力。
考虑改造后居民生活环境改善提升的长效性，北京工业大学四小区成立物业管理委员会，由业主代表、社区工作人员、物业管理人员组成，通过定期召开会议及不定期走访，听取居民意愿，解决居民问题。街道办事处对小区物业服务企业提出要求，提升物业服务标准，建立老旧小区物业管理长效机制，确保改造后的小区“有人维护，有人管理”。这也是潘家园街道坚持党建引领、扎实推进物业“三率”（业委会或物业管理委员会组建率、物业服务覆盖率、党的组织和工作覆盖率）提升的体现。截至目前，街道物业服务覆盖率达100%。为切实发挥物业管理委员会作用，针对老旧小区改造意见多、投诉多、遗留问题多等问题，街道引导物业管理委员会建立收集问题、协商问题、解决问题“三步走”机制，提供“点单式”服务，精准解决居民最关心、最急迫的环境卫生、安全治理、停车管理等问题。
老旧小区改造工作复杂，还需要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，通过开拓企业与政府合作新模式、创新服务业态、出台税费减免政策等一系列谋划，让社会力量积极参与到老旧小区改造中。居民的幸福感其实很简单很具体，有地方停车了，可以便利上下楼了，有物业管理了，小区更安全了……这些点滴小事，如涓涓暖流，汇成了人民群众的获得感、幸福感、安全感，也是潘家园街道居民期“盼”的新家园的样子。
潘家园
经验
实现老旧小区从“面子”到“里子”的有机更新——街道工委书记张贵林
近年来，按照北京市委、市政府和朝阳区委、区政府的统一部署，潘家园街道以便民、利民、为民、安民为目标，坚持以人民为中心，始终把宜居环境建设作为群众最关心最直接最现实的利益问题，全力以赴推进老旧小区改造工作，扎实推进区域宜居环境品质提升。
潘家园街道地处城乡接合部，整个地区呈现3个显著特点：老旧小区聚集，配套设施落后、陈旧老化；老国企家属楼院、回迁居民楼院多；旧货、眼镜商圈行业商户密集，人流量大，衍生环境问题较多。老旧小区改造基数大、难题多，需要充分调动各方面积极性、主动性和创造性，把力量和智慧集中起来、凝聚起来，加快推进改造，促进老旧小区从“面子”到“里子”的有机更新。
凝聚多方合力
老旧小区改造关系千家万户的切身利益，是重大民生工程和发展工程，需要充分调动各方面积极性、主动性和创造性，把力量和智慧集中起来、凝聚起来。为此，潘家园街道统筹谋划，系统推进，全力提升宜居环境，凝聚多方改造合力。
针对松榆西里北一小区综合改造，潘家园街道积极引进社会力量北京海文资产经营管理有限公司，目前已完成整体设计，并经街道、社区、公司、居民代表进行了两次共商论证。同时，通过多种形式，协调小区产权单位北京铁路局建筑段、北京工业大学进行产权委托。针对磨南社区磨二小区综合改造，与北京愿景明德管理咨询有限公司签订了战略合作协议，初步制定综合改造方案，通过整合辖区各类资源，与各方协作共同推进老旧小区改造工作。
针对老旧小区没有电梯、居民出行不便的问题，潘家园街道从居民关切的热点出发，将加装电梯作为老旧小区改造的重要突破口，充分调动居民参与改造的积极性。先期在农光南路22号楼和武圣东里20号楼开展电梯加装试点，已经完成9部电梯加装并投入使用，居民纷纷告别爬楼时代，住上了期盼已久的电梯房。截至目前，潘家园街道共为居民加装电梯18部。
推进物业“三率”提升
老旧小区改造不能只是“面子”的建设，更重要的是“里子”的维护。城镇老旧小区大多缺乏物业管理，一旦缺乏长期维护和运营管理的机制，改造后的效果难以长期保持。潘家园街道在工作中积极倡导“小区是我家，建管靠大家”的良好风气导向，不断推进物业“三率”提升工作扎实深入开展。同时，坚持党建引领。潘家园街道共有92个物业管理覆盖小区，其中标准化物业管理小区28个, 准物业管理区域64个，物业覆盖率100%；物业服务企业共计49家，已成立党组织49个，成立率100％；88个居民小区有87个成立业委会或物管会，成立率99％；已成立党组织的72个，成立率82％。预计今年年底将实现物业“三率”全部达到100%，提前一年达到任务目标。
按照北京市委、市政府和朝阳区委、区政府的统一部署，潘家园街道积极作为，把工作做实做细做好，按照“三公示、四会议、五要求”的工作模式，充分发挥好街道、社区、物业服务企业、物管会、居民等各类主体作用，系统推进《北京市物业管理条例》落实工作，严格按照“四有”要求、“五好”目标，建立“一图、一账、一体系”，健全物业管理体系，确保条例得到全面落实。
探索长效机制
为切实发挥物管会作用，潘家园街道立足常态长效，针对老旧小区改造意见多、投诉多、遗留问题多等问题提供“点单式”服务，精准解决好居民最关心、最急迫的环境卫生、安全治理、停车管理等问题。
制定环境治理清单。统一规划管理，逐步拆除院内私搭乱建；给院内树木剪枝；引导居民进行垃圾分类。制定安全建设清单。设置小区门岗，居民刷卡出入，协助物业服务企业引进电动自行车充电设施，消除电动自行车在楼里充电的危险。制定便民服务清单。合理规划停车位，为救护车、消防车通行排除障碍；改造车棚，设立活动中心，并安装充电桩，方便居民；设立报修电话栏，张贴各类应急电话，方便居民生活。如潘家园城建小区24号楼物管会协调人大代表调研，把小区电改纳入改造计划；华威里翌景嘉园业委会组织人力、资金，对小区内违法建设进行拆除，并修建儿童乐园，将“脏点”变为“靓点”；华威北里小区物管会在小区原有物业服务企业撤离、新物业服务企业未入驻期间，主动作为，负责小区日常管理工作，为新物业服务企业入驻积极呼吁、协调等。
自2018年北京工业大学四小区3栋居民楼试点项目开始，潘家园街道2019年改造的华西四小区5栋居民楼、今年改造的松榆里一区至四区、华威北里甲18号楼23栋居民楼持续开展老旧小区综合改造工作。目前，2018年项目已完工并顺利通过竣工验收；2019年项目已进场实施，计划2021年6月中旬完工；2020年项目已开展居民调研、图纸设计等相关工作。
下一步，潘家园街道将一方面坚决落实区委、区政府要求，持续抓好正在推动的综合改造项目；另一方面，着眼待改造的项目，搭建多方协作平台，整合社会资源参与到老旧小区改造中来。同时，结合《北京市物业管理条例》，狠抓物业服务，构建“大区域”物业管理模式，使老旧小区居住品质得到改善，社区治理体系趋向完善，人民群众获得感、幸福感及满意度进一步提升。
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