真正的楼市调控：1000万的房子，缴400万的税！

史上最密调控，市场已经风声鹤唳

不鸣则已，一鸣惊人。

短短一个月，

北京住宅成交下降超30%，

深圳一手房均价下跌6000元，

苏州、南京日均成交量已腰斩...

然后——

开发商开始转让地王了！

房企开始增收不增利了！

最新数据——

房企三季度净利润率首次跌破8%！

然而，“飓风”还在路上...

新华社发文称楼市调控仍存完善空间，专家认为，出台楼市调控政策不应只针对商品房销售环节，在土地拍卖与竞标等环节也应继续加强控制，从多个角度来抑制楼市的上涨热潮。

国海证券研究所的报告指出，近期土地出让高热度已蔓延至重点城市周边的二三线城市，郑州、杭州等城市针对土地供应及竞买方面出台的严格限制政策，有望在各城市的限购政策后继续推广。

安邦智库研究人员认为，要抑制房地产泡沫，除“限贷限购”之类的政策外，还要综合发力，抑制信贷的过快增长，加快农村土地制度改革，增加更多有效供给。

香港楼市出狠招，第二套房统一征15%税项

深圳新政刚刚满月，香港楼市下狠招，第二套房统一征15%税项，根据旧制度本港永久居民买入第二套房：

原本地居民的税率：

300万至400万住宅，税率为4.5%

400万至600万住宅 ，税率为6%

672万元以上住宅，税率为7.5%

2000万以上住宅，税率为8.5%

从11月5日开始划一为15%！

另外BSD 为 15% + 15% =30%！

BSD（买家额外印花税）针对人群：推出非香港永久居民及公司名义买家印花税，税率一律为成交价的15%

真正的房地产调控，就该这样做！

据悉，这是2015年2月以来香港特区政府首次加“辣”。按照新规无论以个人名义或公司名义购买第二层楼，均需交15%印花税。而目前香港永久居民买入第二套房，价值在300万港元至400万港元之间的，税率为4.5%；400万至600万港元的税率为6%；672万港元以上的为7.5%；2000万港元以上为8.5%。

很多媒体在报道这个消息的时候，没有弄清楚事件的本质，把它狭义地理解为“香港人购买二套房加税了”。事实上，香港此次房地产调控，恰恰针对的主要是内地购房者。

香港的税制跟内地不同。在房屋买卖阶段，有三种主要税费：从价印花税、买家印花税和额外印花税。这个严苛的税制，是在2012年10月以后形成的，主要目的是为了控制房价，抑制投资需求，尤其是来自内地的投资需求。

假如内地居民老王，准备到香港购买一套1000万元港币住宅，那么在11月5日之前，他的纳税情况是这样的：

1、从价印花税

2016年11月5日之前的“从价印花税率”（第一税率标准），见下面表格：

根据表格，老王适用的税率是7.5%，需要交纳1000×7.5%=75万港元的税。（注解：香港人购买首套住宅，可以按照“第二标准”减免一些税点）

需要说明的是，香港的三种印花税征收，是按照“物业交易的价格”或者“物业市值”中较高的为准，严格按照税率计算的。不像内地城市，使用了评估价，而评估价一般只有市场价的一半到70%左右。

2、买家印花税

从2012年10月以后，香港开征“买家印花税”，税率为15%，非香港户籍居民在香港买房是无法豁免的。所以老王还要再交纳1000×15%=150万港元的税。

3、额外印花税

从2012年10月以后，香港在房屋出售环节开征了“额外印花税”，如果一套房子在上一次换手3年内再次转让，则需要交纳“额外印花税”（类似我们此前的营业税，或者现在的增值税），税率如下：

1、如果物业持有期为6个月或者以内，税率为20%；

2、如果物业持有期超过6个月，但在12个月或以内，税率为15%；

3、如果物业持有期超过12个月，但在36个月或以内，税率为10%。

如果老王买的房子，卖家持有期才两年，则还有10%的税，也就是100万港元。如果卖家坚持1000万实收，则老王需要替他支付100万的额外印花税。

这样，老王买下1000万港元的房子，但实际支付的税款达到了325万元。

好了，现在香港政府宣布加税。此次加税其实只调整了“从价印花税”，把“外地人在香港买商品住宅”和“香港人购买第二套商品住宅”适用的那个“从价印花税（第一标准）”的税率表格废除了，统一为简单税率：统统地15%。

所以，老王的第一项税款，就从75万元增加到150万元。总税款从325万元，变成了400万元。

1000万的房子，缴纳400万的税！而这仅仅是交易阶段的主要税费。

即便是买“上家”持有超过3年的住宅，因为豁免了“额外印花税”，买方也要缴纳300万的税，也就是税率最低30%（提别提醒：印花税不是交易税费的全部），可见香港打击炒楼的力度之大。

要比狠，我只服香港

不得不佩服香港政府本次的手段，远比内地大多城市的限购、限贷要狠。

本次新政中“对首次置业以外的住宅型物业，征收印花税率将提高至15%”，至少读出两点信息：

1、本次政策明显针对的是外地购房者，特别内地购房人，带来的结果是内地人到香港买房的成本将会大幅提高。

2、调控的手段非常坚决，类似于2012年的香港楼市“双辣招”以及今年8月2日的温哥华房价调控。

当时的情况是这样的，从2012年10月和2013年2月为了抑制越来越火爆的楼市,香港政府出台了著名的“双辣招”，为了让大家避开繁琐的文字，制作一个图表：

从图上可以看到，这次香港的调控和2012年的“双辣招”类似“非香港永久性居民和所有公司购房需缴纳双倍即15%的买家印花税”。另外，新政的效果非常明显：2013年年初香港房价见顶。

温哥华的房价也一样，当地政府自今年8月2日（下周二）起出台狠招，随后房价应声大跌。

当时的背景和现在香港一样：2015年中国投资者在温哥华市购买房地产共花费96亿美元（625亿人民币），约占该市2015年全年销售额的三分之一，当地房价在2016年7月份之前一直是一头疯牛。

因此，综合历史经验和以及现在的情况来看，作者认为香港这次忍痛对房价动刀，最快下一周就会看出效果，房地产的交易量可能会大幅下降，甚至会停顿，短期买方可能进入一个观望期，谁也不敢走出这一步，未来房价很难再会上涨，因为这次香港政府盯得很紧，即使退一万步说，未来效果不好，也只会刺激香港政府出台更严厉的政策。

所以作者认为如果你目前有到香港购房的打算，还是先等等为佳，等侍这次政策利空出尽，房价有见底的迹象时再出手也不迟！

香港购房攻略（耗时半月左右）：

1、选择地产代理，地产经纪给你物色物业，确定看房时间；

2、确定购买单位，签订临时买卖合约，缴付临时定金；

3、在指定定律师行内签署正式买卖合约，缴付首期定金；

4、确定好日期，缴付楼价余款。

相比之下，内地热点城市限购、限贷以及加税的调控措施，可谓弱爆了。比如在一线城市买房，实际税率可能连香港的四分之一都没有。

香港政府之所以敢于“辣手摧花”式的调控楼市，有三大原因：

第一，香港楼市在2012年10月出台“双辣招”措施之后，加上经济不景气，楼市调整了4年。到了今年第二季度之后，香港楼市成交全面回暖，房价、地价全面上涨，如果不加调控，房价可能再度失控。

值得注意的是，香港政府此次出手，是在“海航集团”旗下公司在香港启德地块拍出新地王两天之后，可以说反应非常及时，值得内地城市学习。

第二，香港楼市面临空前的危局，如果不出重手，可能失控。这个危局是：1，内地资产荒，大量资金在寻找机会；2，人民币贬值预期增强，很多资金希望外流避险。而香港的股市、楼市，是内地资金最方便的去处。但以香港之小，如何能承受内地资金之巨！

有统计显示，二季度香港新房销售中25%被内地客买走，到了三季度这个比例更高。

第三，香港受欧美民粹主义思潮影响，中下阶层对高房价比较敏感、反感，及时出手调控房价，可以稳定香港社会。

所以，我断言：如果香港房价继续上涨，会有更加严厉的措施出台。

来源：金融观察家综合自资产管理圈、财富大管家、天天说钱、小白读财经（ID：veekn365）

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