一顿改革猛如虎！学区房：你大爷还是你大爷

苏州楼市情报

今年暑假，所有北京家长的聊天群都被一条信息刷了屏了——

“9月秋季开学后，义务教育阶段的校长、老师轮岗，将会开始全市推广。”

几乎同时，两千多公里外的深圳家长们也陷入了一轮信息大震动。

刚刚通过的《深圳经济特区社会建设条例》，明确未来深圳将会在义务教育阶段推行“大学区制+教师交流制度”。

一南一北，中国两大一线城市同时对学区房出手了？

学区房的泡沫，马上要走向破灭？

别着急。学区房改革这么多年，一顿操作猛如虎，最后房价如何：

依旧原地杵。

学区房是中国楼市的一个典型样本，生动诠释了什么叫做，你大爷还是你大爷。

北京是学区房改革的先行者，但也最早尝到了一种滋味：

改了个寂寞。

2021年7月，北京西城区教委发了一个通知，宣布：“去年7月31日以后买房的家庭，全部以多校划片的方式入学。”

多校划片，就是一个小区对应多个学校，打破了“一个萝卜一个坑”的学区房确定性。

这一招，也被称为学区房改革的“大杀招”。

果不其然，消息一出，北京西城最好的三个学区：金融街、德胜、月坛三个片区的家长都慌了，纷纷上街抗议申诉。

西城部分学区房，尤其是老破小的价格应声下挫。

新外大街小区一套60㎡左右，建于1990年的小两居，从16万降到了14万。

学区房调剂，也对海淀区的万柳学区小户型房源，造成过类似的暴击——

著名的中关村三小对口小区蜂鸟家园，整体均价最高接近19万元/㎡。

但在学区房调剂后，蜂鸟家园小区曾经出现11.6万元/㎡价格成交的极端个案，几乎腰斩。

彼时，这个急着出手的房源仅600万就全款成交，业主最少也亏了300万。一度冲上微博热搜。

然而，人们很快发现，调剂的影响微乎其微。

由于就近入学，2021年中关村三小对应小区的学生，仅仅有大约40个被调剂至其他学校，大概占总数的5％左右。

这些学生，大多都由于持有房产时间较短才被调剂的。

换句话说，只要持有房产时间足够长，入读的确定性非常之高。

市场预期回稳，价格也就很快恢复。目前，蜂鸟家园小区的均价，依旧稳定在17万/㎡左右。

要知道，这个小区2020年的单价，还仅仅是14万/㎡啊！

换句话说，作为海淀核心区域的次新学区房，蜂鸟家园只不过是在短短两年内，从单价14万冲到19万，再回调到17万。

涨幅，也已经超过了20%。

过去两年，全国能有多少资产，能达到这个涨幅？

多校划片，还造成了一种神奇的效果：

一批“老破小”学区房倒下了，千千万万个学区房嗷嗷叫着，站了起来——

这些学区房，统称“核心区的次新学区房”。

比如，西城区的30-60年楼龄的小区新外大街，一套房大概跌了150万左右。

今年上半年，北京传统意义上的“老破小”成交量首次跌破50%的均线，而对应的是：

次新房则保持增长态势，突破了20%。

同样是德胜学区的学区房，面积更大，房龄更小，产品更好的阳光丽景，单价一直稳定在16-18万元区间，没有出现大的价格波动。

真正拥有居住属性的房子，在学区加持下，异常坚挺。

多校划片还有一个问题，没法真正提供均衡的优质教育。

因此，家长们带着大笔巨款，奔赴下一个确定性，几乎成了一种必然：

顶尖学区房被压低后，腰部学区房必然大张。

例如，在“金德月”三个传统顶级学区房被压制后，周边相对弱势一点的其他学区房反而迎来了春天。

例如，新街口学区，对口黄城根小学的官园公寓大受欢迎。一套141㎡的四房，挂牌2300万，相当于单价16.3万，仍被三四十组客户热抢。

这种热情，让房东无可奈何，只能被迫涨价20万。

在二手交易平台上，这个楼盘甚至有房子挂到17万。

事实上，早在2015年4月，教育部就已经点名24个重点大城市，要求100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学，热点小学、初中招生要普遍推行多校划片制度。

在后来接受采访时，教育部负责人还坦言：

多校划片只是阶段性的做法，相信到2020年，区域教育资源均衡发展后，将会实行单校划片。

时间来到2022年，谁又能想到，原本计划废除的多校划片，还在初步探索阶段。

对多校划片政策的观察，目前来看，并不会再触动更大的利益格局。

只是把学区房，变成了“大学区房”，区域跟区域之间的教育资源差异，仍然存在。

因此，有人把希望寄托在“教师轮岗制”上。他们认为，名师流动了，学区房自然就消失了。

这样的想法，实在是太简单了。

就拿北京的实践来说，虽然全市范围实施轮岗制度，但局限在区内流动，还是没有打破区一级的行政区划。

这意味着处于鄙视链底端的区，并不能获得来自顶级名校的资源。

那么，轮岗后，只会出现片区学校相对而言的“均匀地好”和“均匀地差”。

目前，北京的学区排序为：

西城、海淀＞东城、朝阳＞石景山、丰台＞其他

阶梯依旧分明，下面这张图就很能说明问题。

未来，大学区之间的差别依旧存在。不仅顶尖学区房价格没有大幅被拉低，甚至还出现部分有潜力的“平价大学区房”价格上涨现象。

从其他试点城市看，改革后的学区房仍然是YYDS。

浙江绍兴就是一个非常非常典型的例子——教师交流制实行八年有余，学区房依旧热度不下。

早在2014年，绍兴市教育局就已发布《关于市直初中学校教师交流实施办法（试行）》，规定每年参加交流的比例应不低于符合条件的15%。

但在实际操作中，如2016年数据显示，交流教师仅占4.2%，绍兴的学区房热度也越来越旺。

本质上，就是因为学区房依旧是高度稀缺资源。很多家长都信奉：

买了学区房，不一定能读好学校，但总比不买要好得多。

退一万步来说。

哪怕中国能够在未来短短几年间，赶上日本花了将近60年才达到的完善教师轮岗制度；

哪怕，中国能够切实做到教师变更频繁，跨区甚至跨市教学；

哪怕，中国能够做到不管是北京的还是西北小县城的教师，薪资待遇完全一致；

哪怕，哪怕......

当一切假设达成，在房产和教育几乎做到完全剥离的日本，也还是会出现“天价学区房”。

上面这张图所示的小学，可以算作东京的好学校。

由于日本富人聚集地的学区较好，因此，像港区（类似于上海黄浦区）的南山小学校附近70㎡的房子，均价相当于 600 多万人民币。

这个价格，已经是当时东京住房均价的1.7倍。

一个非常残酷的现实是，我们苦苦追求还难以做到的教育资源均衡化，乃至是租售同权，在日本都已经实现了。

但日本的学区房仍然卖出了天价。背后原因，就在于生源质量。

富人更舍得教育投资，砸了大量资源来提升孩子的综合素质，有钱人聚集的片区，房价更贵，生源更好，学校就变得越来越牛。

这种现象，有点像国内不少码农、高知分子不断给自家孩子补习，把小区附近的村小读成名校的现象。

不管是北京西二旗的码农二代，还是广州东荟城的码农二代，都能硬生生通过考试成绩把菜小周边的房子考成学区房。

黄埔东荟城小区，单价也一路从2020年的3.2万，上涨至现在的4万。

所以说，学区房带来了优质生源的聚集，背后，是无数家长和学生的共同努力和氛围。

这个社会运行的规则，永远是不均衡发展，才能实现增长。吃大锅饭，是没有动力的。

所以，围绕学区、房产的圈层化运动，将永不停息地展开。

买入大城市核心地段的房产，尤其是优质学区房，仍然是中产家庭绕不开的一道课题。

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