房价面临失控 市场出现恐慌
上海楼市疯了!最近,随着一些地方“地王”频出,关于出台严厉调控措施的传言越来越多。然而,讽刺的是,调控传言不仅仅没有稳定市场情绪,反而导致卖房者出现了更大的恐慌。上海人为什么着急离婚买房,因为今年“3.25”新政后很多人一下子失去买房资格的血的教训让一些人闻调控色变,多年来房地产调控政策的事实告诉卖房者,调控不仅不意味着房价的回落和市场回归理性,而几乎意味着新一轮的疯涨,很多地方出台的调控措施成了稳定或者助涨房价的风向标,而且屡屡应验。坦率地说,中国的房地产调控真正陷入了“塔西陀陷阱”,不管政府出台任何政策,大家都对政策本身失去了信心。
最近的一系列有关房地产的数据也意味着,所有人的恐慌不是偶然的:第一、今年7月份人民币贷款增加4636亿元,其居民中长期贷款增加4773亿元,非金融企业贷款减少了26亿元。居民新增中长期贷款也就是房贷,房贷超过了新增贷款的数量,意味着企业的贷款额在下降,老百姓都去买房子了;第二,前七个月,个人住房贷款在2.8万亿左右,商品房销售额57569亿元,房贷销售比达到了50%左右,和美国次贷危机前的数据相近;第三、前7个月超过10亿的“地王”超过了300宗,成为房地产市场化以来“地王”最多的一年,而且“地王”出现的城市区域不断扩展,总价地王、单价地王的记录不断被刷新;第四、很多“地王”制造者都利用很高的杠杆拿地,今年花了350亿买地的融信中国,其去年的销售收入不到300亿。
在实体经济低迷,房地产政策的公信力丧失殆尽、房价疯狂上涨、土地市场不断加杠杆、地方政府通过饥饿营销控制土地供应的情况下,房地产市场出现任何政策,任何喊话,任何举措都已经对市场的参与者不起任何作用,房地产政策陷入了“信任陷阱”。面对房地产市场的失控,尽管5月份“权威人士”在人民日报喊话:“房子是给人住的”,“我们明确了股市、汇市、楼市的政策取向,即回归到各自的功能定位,尊重各自的发展规律,不能简单作为保增长的手段”,政治局7月份的会议提出“抑制资产价格”,但面对大家对政策的不信任,整个房地产市场在成功脱离去库存的主题之后,陷入了真正的癫狂状态。 中国房地产市场已经失控,而失控的根本原因就在于没有多少人相信政府真的会打压房价,当百业凋敝只剩下房地产的时候,任何下重手的政策都被参与者视为做戏。
失控之后的房地产市场会如何?其实也没有那么可怕,居民不论如何加杠杆,风险其实没有那么大。可怕的是控制土地供应的饥饿营销政策和土地市场的加杠杆。对于上海这样的一线城市和大城市,任何调控措施都不能解决根本问题,何况这个市场已经发展到今天政府难以控制的规模。面对如此庞大的市场,政府既无能力推动去库存,也无能力调控房价。
房价暴涨背后的三个战略意义,你可能只是一枚棋子
八月份的百城价格指数再次暴涨,其中排名第一个的无锡涨幅高达6.76%,比7月份的头名嘉兴涨幅4.94%扩大1.82个百分点。可以说1-8月份的房价走出了一个小型的“V”走势,楼市在地王和降库存的支撑下逐步复苏。
最近有专家表示,虽然各城市存在较大差异,但长期看房地产仍然有90%以上的可能性会增值。如果按照现在的房价走势,的确能得出这个结论,但这个结论是否真的有价值呢?又或许其结论背后仍然有更大的套路呢?
本轮房价上涨,在笔者看来,对监管层来说,至少有三个战略意义,而这三者是递进关系。
第一个层面:消化货币
刺激经济,肯定会导致货币超发,各国都是这样,只不过我们的情况更加糟糕罢了。
货币超发不仅导致银行贷款大规模流入房地产和基建,更大规模的影子银行也已经深度介入房地产。由于影子银行的存在,房地产的行业的信贷规模远比公开数据要大。不断上涨的房价已经充当了海绵的作用,吸收炒房货币当仁不让。
从上半年的房价走势来看,这一目标已经实现。在这样的情况下,不少暴涨的二线城市,如合肥、南京、厦门、苏州开始着手限购限贷,以避免房价失控。此外,二线城市加码限购限贷的目的还在于将资金驱赶直此前一直被忽略的三线城市,目前这一趋势已经在东部的三线城市逐渐形成,能否传递至中西部的三线城市尚待时间验证。
如果这一目标实现,三四线城市房地产去库存就有可能盘活,不过难度的确不小。
第二个层面:去库存
这个很好理解,去年底的经济工作会议已经明确了,重点是三四线城市的库存。但当前房地产去库存的方式其实非常少,说非常少是因为老百姓看穿了现有的各项税费减免措施带不来真正的实惠。打个不恰当的比喻,老百姓现在是“不见兔子不撒鹰”。
说一个真事,我的一个远方表叔,上半年在河北香河买了套房子,由于收入不是很稳定,偶尔不得不借助于信用卡提现的方式来还月供。用信用卡来拆借资金还月供,是非常危险的,这个大家都知道,不到万不得已,谁会用这种方式来还款。房价上涨才能让普通人去主动买房,下跌谁敢去买?
真正让老百姓愿意掏钱帮助去库存只有两条路:房价要么下跌,要么上涨。
下跌对于三四线城市的普通人来说是合适的,毕竟大家手里的钱相对于房价来说真的不算多。但这种方式去库存有可能让房地产陷入长期下跌的风险,这对于疲软的经济来说是不可想象的。所以,让房价涨起来是去库存唯一的方式,不过涨价去库存的方式恐怕也就仅限于房地产了,而且只可能是在中国。
第三个层面:经济转型
这个才是关键。房地产去库存全部完成后,压力基本上转移至个人头上。另外,如果不能及时解决就业问题(事实上也非常难,中国的城镇化一定是大城市化,大量中小城市基本上没多少新增机会),这就会产生大量的空置房。而大量空置房正是房产税税基,对空置房征税不仅符合民意,还能带来十分可观的税收。
这些压力都甩给了个人后,地方政府也就摆脱了土地财政,转而支持实体经济。实体经济复苏能够为经济发展注入活力,让增长更加健康。
三个战略目标,民众能不能按既定步骤“入坑”是个关键。
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