人民币贬值 将如何影响楼市

作者：齐俊杰（ID qijunjie82）

昨天夜里，人民币兑美元的在岸价摸到了6.9，这已经是8年来的新低，上次出现6.9这个汇率，还是在2008年的6月份，人民币短期受美元走强因素影响，快速贬值已经成为了街头巷议，大家往往在抱怨完之后，都会问一个问题，我该怎么办？

其实人民币对外汇兑贬值，跟绝大多数人没有关系，绝大多数人根本就不出国，不去国外购物，也没打算让孩子留学，更不做进出口生意，所以完全无感。就像人民币这十几年升值一样，你不但没有感受到财富增加，反而觉得在国内人民币毛了不少，没错！这十几年就是人民币外升内贬，资产价格大幅上升，让大家的财富反而缩水了。那么现在人民币会不会外贬内贬，里外都贬值呢？完全不可能，如果那样也就意味着两点，第一有一帮傻老外，明知道人民币要贬值，还不断地买入人民币资产，把美元换成人民币，然后到中国来投资，外汇储备还要大幅增加。第二，闭关锁国，切断一切贸易，人民银行决定无锚印钞，M2再次飙升到30%，内意思很明显，就像小两口打架摔东西，咱们谁都甭过了。所以完全没有这个逻辑。

那么人民币只会是外贬内升，汇率长期缓慢贬值，但国内人民币购买资产的能力反而增加了，比如你买股票比去年便宜了，你买矿产也比前两年便宜了，买公司买能源都比前两年便宜了，买房……对，现在唯一的纠结点就在房子上面，买房不但没便宜，反而更贵了。所以让大家才产生了人民币内贬外贬的错觉。

街头大妈的思路是什么？人民币贬值，要不要换点美元？现在年初6.5，现在6.9，这一年贬值了6%，一来一回就是收益啊，但问题是只能换5万美元，32万人民币，大概收益只有19500元，这还不算汇兑的手续费损失。即使把家里的4口人都动员起来，一年的收入还不到10万，对于土豪大妈来说，显然不解渴。于是天然呆的想到了买房，人民币贬值，买房能保值，对！就买房！看似给自己找到了一个非常合理的理由。但这么做，很可能是大错而特了。

之前写过保汇率还是保房价的讨论，但那是在这轮房价暴涨之前，而现在早已没有这个考虑，因为美元计价的房价早已进入了泡沫晚期，汇率下跌势必引发资本跨境流动，让国内资金外流，换汇出逃。从而形成楼市的做空力量，不过这股力量很多人暂时感受不到，因为这股力量沉淀于高端物业之中，暂时还影响不到普通的居民住宅。有钱人有钱的投资机构都在抛售高端住宅，需要一个传导阶段才会影响到你。如果把富人到穷人，分为ABCDE，那么现在是A是顶端机构或富人，是国际视野，在人民币贬值趋势下（2014年已开始），要套现离场纯抛售，B是换房，把自有住房抛给C，然后加杠杆买A的住房。以此类推，最关键的一步是D要把自己的房子卖给E，然后才能加去接盘C的住宅，而E只能是净买入，而当今房价已经严重超出了E的购买力，那么这个链条怎么传导呢？唯有降杠杆，降首付，打着去库存的旗号，在用一些首付贷，合力贷等民间资金涌入，帮助E完成置业梦想，而最终的结果就是将BCDE全部用楼市个人加杠杆所套牢，最后放跑了A，A带着大量高位套现来的美元离场。无论是通过贸易项目，还是通过地下钱庄，大量的套现资金冲击外汇储备，给人民币贬值施加压力。A走了之后，后知后觉的B也会蠢蠢欲动，但这个时候楼市资金已经紧绷，除非能开发处新的接盘侠F，但可惜的是，新一轮调控来了，不但没有开发出F，让E也已经无力买房，楼市的资金链紧绷，就像捆仙绳一样，把BCD牢牢的捆死，谁也跑不了。这其中，CD是压根没想跑，甚至被捆的很舒服，E还很向往被捆上，只有B觉得不对劲了，他拼命的挣脱，希望自己能挣扎出来，然后把E换进去，目前中国的楼市就是这个阶段。之所以用限购限贷把你们捆上的目的，肯定不是为了给肉吃，而是为了让你们少捣乱，过两年人家还要煮了做汤喝，也就是为房地产税的税制改革做好准备，否则跟股市一样就麻烦了，还没来得及推出注册制，股市就崩盘了，一切努力都化为泡影。

另外，随着美国收紧流动性，中国央行也被迫货币转向，我们的国债收益率也已经上涨，这就是市场利率已经开始反应，而市场利率上升必然增加负债者的负担，最惨的恐怕就是E，弄不好房子供到一半，自己已经发现负担不起了，而苦于再也找不到F去接自己的盘（比如在三四线买房这些人，根本就别想再脱手）。而流动性困局会向上游传到，最后就是整体流动性枯竭，捆仙绳越收越紧，谁也别想往外卖，大概6个月之后，楼市成交量会下跌9成。

中金的彭文生的研究报告说，日本当年的情况是汇率跌了，房价也跌了，而大家说的俄罗斯虽然名义房价没跌，但实际房价跌了，汇率也出现了更大幅度的下跌，我给他加了一个参考因素，08年之后美元跌了，美国楼市也跌了，再看看北京，之前十年汇率涨了，所以房价涨了，而现如今实际房价和名义房价还在涨，但汇率已经跌2年了，这本身就是个古怪，所以只能解释为房价是对汇率的滞后反应，不是不报时候未到！所以街头大妈要靠买房抵御人民币贬值，基本上就是正好撞到了枪口上！

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