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房地产去库存本身就是个伪命题

2016-11-20 qijunjie82 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经

房地产去库存本身就是个伪命题

作者:齐俊杰(ID qijunjie82)

最近,国家统计局发布了数据,10月下半月新房价格下跌的城市增加到7个,其中深圳一、二手房价格环比9月皆领跌全国,除广州持平外,深圳、北京、上海三大一线城市均出现不同程度下跌,跌幅分别为0.1%、0.4%、0.1%。从深圳市场分析,新房中的144平米以上户型在全国同类户型中价格跌幅最大,达到0.7%;90平米以下户型及90平米-144平米户型均下跌0.5%。二手房成交方面,144平米以上户型价格环比上月持平,反而90平米-144平米户型价格跌幅最大,达到1.2%。

当然这组数据不可全信,在房地产的数据中,环比的参考价值不大,另一个就是新房的参考价值也不大。因为受到情绪的波动影响,一个月前后的数据对比可能很大,而新建商品房往往地段上也是不确定的,所以也没法放在一起对比。比如这个月几套市中心开盘,下个月全是郊区开盘,那么就说房价跌了,显然也是不客观的。所以对于这个数据大家也就看看就好,参考价值不大,房地产不会这么快就掉头的,毕竟已经是一个15年的预期了,不会这么轻易就改变,但至少可以说明一点,就是统计局愿意披露一个下跌的数据了,用这个数据来证明房地产调控已经初具成效,从而呼应我们十月份提出的重点抑制资产泡沫的政策表态。

其实有人很纳闷,不是说好了去库存的吗?怎么突然就又抑制资产泡沫了,短短几个月政策180度大转弯,还真是让小心脏有点受不鸟,其实从政策看,重点抑制资产泡沫,显然就是对于上半年房地产去库存政策的快速纠错,因为房地产去库存从一开始就错的很离谱。

首先,房地产是地域性很强的问题,我们全国上下去库存显然是不合适的,发展水平的差异必然会造成挤出效应,也就是有些地方去库存甚至造成严重的资产泡沫,而另一些地方甚至大量二手房抛售,不但去不了库存甚至还在加库存。最后就是旱的旱死涝得涝死,一边海水一边火焰。

其次,房地产去库存本身就是个伪命题,不像其他产品那样,比如钢材去库存可以变成厂房,可以变成桥梁,煤炭去库存更是可以消耗,转化成电力。房地产去库存转化成什么呢?显然什么也不能转化,只能被交易,房子还是房子,只是从开发商手里转移到个人手里,变不了样子。所以房地产去库存本质上就是交易,就是把高风险的开发贷转换成低风险的个人消费贷,说白了就是找接盘侠,然后把接盘侠套牢。由于近几年房地产的金融属性,而金融产品被交易,被大量交易,一定是升值过程中发生的。所以所谓房地产去库存,必然价涨才能量升。而结构性导致的问题是,价升的地方恰恰又是库存不严重的地方。所以实在是太拧巴。

(绝对库存并没有下降多少,只是价格涨太快,销售速度上来了,所以显得好像很快就能卖完了)

第三,房地产去库存逆势而动,如果我们现在还是汇率升值,外资流入,其实问题也不大,恰恰相反我们现在是资产逆向流动,大量外资和本地财富顺着汇率贬值大量外逃,而房地产的暴涨,恰恰给最富有的这帮人,最有社会活动能力的这些人以高位套现的机会。客观上房价的上涨,反而创造了外流的财富。而买房的人通过银行按揭入市,反而成了用银行资金接盘,帮助富人们财产转移。我们本来想转移风险,寻找接盘侠,没想到转了一圈自己成了接盘侠。

点击图片 团购好茶

第四,市场上留给你的接盘侠不多了,80后是购房的高峰,也正是因为80后的人口红利顶峰造就了中国巨大的房地产资产泡沫,90后比80后少30%,00后比90后少16%,而且90后是70后的后代,70后恰恰是房地产上涨中,最早买房的一波,这代人是房地产的收益一代,房价开始上涨的时候,刚好是他们事业的黄金期。所以不少90后对房子无感,也是因为根本就不缺房,而70后的上一代50后们基本进入生命周期的暮年,他们是第一批房改受益者,多少名下都有套房产,所以再过5-10年,一个90后身上很可能会有,爷爷奶奶的房,姥姥姥爷的房,父母给准备的婚房,以及父母房产的继承权。至少手上有3-4套房子可用,所以马上我们会发现,住房需求将断崖式下跌,而二手房的存量供给会瞬间溢出。当然,如果房地产税再给加点料,这个溢出效应会更大。

所以,房地产去库存我们才干了半年,就已经觉得不对劲了。这对于整个经济的结构造成的损害实在是太大了,十一上来就是一脚急刹车,而且这次比哪一次刹车都急,我们看到有些地方政府仍然在保护市场,只是限购装模作样。但很快就又来了一个二次调控,现在基本上都是限购+限贷成为了这轮调控的标配,很显然限购是假调控(饥饿营销,目的是让符合要求的购房者赶紧下决心买入),限贷才是市场化的手段,降低资金杠杆的真调控,现在假如一线城市彻底切断银行贷款,估计楼市就会0成交,因为几乎没有人负担的起全款买房,所以只要切断了资金杠杆,楼市整个资金链就会被紧绷,流动性就会陷入一潭死水,大量运用杠杆资金的炒房客是等不了的,因为他们资金是有成本的,持有时间越长,成本和风险也就越大。现在刚刚一个月,大家的资金链还没问题,通常借贷资金都是以年或者半年为计算周期的,换句话有多少是通过非法杠杆进入楼市的资金,大约半年以后就知道了。2015年4月开始清理股市配资,结果6月份股市大崩盘,千股跌停。2016年10月清理楼市配资,降低资金杠杆,2017年会发生什么事?让我们拭目以待。


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