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深圳房价连跌4月 仅仅只是个开始

2017-01-06 qijunjie82 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经

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作者:齐俊杰(齐俊杰看财经 ID qijunjie82)

根据最新的数据显示,2016年12月深圳一手住宅共成交2161套,成交面积达21.8万平方米,环比分别下降26.0%和24.5%,全年新建商品住宅成交面积降至417.9万平方米,同比下降37.2%,成交套数降至4万套,同比下降39.1%。而价格方面深圳也是连跌了3-4个月,12月均价为54946元/平方米,环比微跌了0.1%。其中龙岗区跌幅最狠,环比下跌14.8%。

这样一组数据显示,楼市调控正在按照我们之前设计的道路,也就是价稳量跌,先量变再质变的方向不断演变。而限购限贷中,跟风盘往往下跌最惨烈。炒房资金退出的需求最强,于是很多人来问,是不是表明楼市要跌了,但我的回答是,这一切的一切还都没到时候,目前的这些数字并不能说明太多问题。

一手住宅本就不好卖,之前开发商宣传的那些日光盘本就非常扯淡,大部分都是跟银行倒贷,或者虚假销售被理财公司买走了。要不就干脆胡编一个数字,事后也查明,有些公司只卖出30%不到,就告诉售罄。所以这种故弄玄虚夸大了成交面积,这就导致了之前的成交量虚高,而严查虚假营销之后,开发商怎么也得老实一阵,于是这些障眼法暂时都撤掉了,成交量暴跌下来是正常的,再加上限购和限贷的作用,预计明年成交量肯定逐月下降,每月降幅都会在10%以上,直到成交量降到调控前的1成左右,市场才完成了冰封的作用。估计这个过程会很快,大概明年年中就能完成。而在这个过程中,也是逐渐改变大家预期的一个过成。

由于房地产之前从来都是只涨不跌,调控从来都是只喊不动,所以大部分人都会觉得这次仍然只是说说而已,不会下死手调控。我们看到各开发商各中介门店,还是有不少客户传流,这是什么?股票市场上告诉我们这些人就是来抓反弹的,4000点跑了,5000点跌了,跌到4000点又杀回来准备抢个反弹,号称是千金难买牛回头。所以未来一年抢反弹的人都会络绎不绝,这些人也构成了市场的主要成交量,但总体上成交会越来越少。直到大家发现反弹抢错了,抢反弹也被套了。更多的楼市投机者才会选择等待。从而冰封楼市成交。而根据历史经验当成交量冰封后的3个月,价格才会开始真的松动。

那么价格呢?在楼市成交量降到谷底之前,房价不会有明显下跌,特别是一线城市。个别案例肯定有,跟风盘肯定有,但总体来看仍然是稳定,大家仍对政策松动抱有幻想,想着某一天经济不行了,就又该刺激楼市去库存了。那么不是这样吗?当然不是!2016年我们付出的教训不小,本想用楼市去库存拉动经济,但却看到了三个方面的恶果!

1、民间投资根本不启动,房地产开发商高价卖房子之后根本不开工不拿地,都挤到一线城市去了。所以本来库存严重、地卖不出去的三四线城市还是库存严重,财政也还是没收入,而不愁卖的一线城市却出现了巨大的泡沫,居民杠杆上升过快,威胁金融安全。

2、我们一年大概GDP总量67.67万亿,增长7%计算,大概增量不到5万亿,但却产生了10万亿的楼市销售,和7万亿的银行贷款,换句话说根本已经不是楼市在拉动GDP增长了,而是负债在拉动,楼市拉动经济作用已经木有了。换句话说,给我一张10块钱,给你印一张50的人民币假币,这活肯定有人铤而走险,但郭德纲的相声说,你给我一张100的,我给你印一张50的,保证跟真的一模一样。他是不是坑我呢?有人还想不明白这个问题吗?

3、楼市高位套现,威胁汇市安全。楼市涨起来这一年半,也是外汇储备大量流失的日子。大量富裕阶层套现楼市,换汇离开。如果把中国经济看成一个赌场,进门换筹码也就是美元换成人民币,然后上桌玩牌。结果发现大家都赚钱了,而且玩楼市的人赚的最多。赚的有多少呢?甚至连赌博的人自己都没想到。就好比玩老虎机,把把赢!已经赢得这辈子不劳动都够吃够喝了,于是很多人都开始拿着自己盆满钵满的筹码换成现金离开赌场了。所以这就提出一个问题,你这里是赌场呢还是粥场,是要赚钱呢还是被人家薅羊毛?现在我们想到一个好办法,玩老虎机的币,不能参与其他的游戏项目,整个赌场的筹码想往外换,也必须受到管理。

所以,楼市的作用在一线城市泡沫的影响下,已经失去了。楼市已经变成了金融产品,再涨只能风险越来越大,所以我们才看到这次痛下杀手,对于楼市集中整治。至少明年一线城市不会再涨了!至于后年涨不涨,主要看说过的话能兑现多少,比如各大城市都承诺增加土地供应,发展住房租赁市场,建立长效的房地产调节机制。如果这些话兑现一半,楼市掉头向下,走出长期下跌趋势大概也就是这两年的事了。所以这个楼市只涨不跌的强预期怎么破!我们说的都挺好,关键看做到多少。起码从这次调控来看,做的真心不错,一轮一轮的调控,力度甚至超出了想象!2016年底的工作,还是要客观的点个赞的。







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