深圳房价连跌4月 仅仅只是个开始

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作者：齐俊杰（齐俊杰看财经 ID qijunjie82）

根据最新的数据显示，2016年12月深圳一手住宅共成交2161套，成交面积达21.8万平方米，环比分别下降26.0%和24.5%，全年新建商品住宅成交面积降至417.9万平方米，同比下降37.2%，成交套数降至4万套，同比下降39.1%。而价格方面深圳也是连跌了3-4个月，12月均价为54946元/平方米，环比微跌了0.1%。其中龙岗区跌幅最狠，环比下跌14.8%。

这样一组数据显示，楼市调控正在按照我们之前设计的道路，也就是价稳量跌，先量变再质变的方向不断演变。而限购限贷中，跟风盘往往下跌最惨烈。炒房资金退出的需求最强，于是很多人来问，是不是表明楼市要跌了，但我的回答是，这一切的一切还都没到时候，目前的这些数字并不能说明太多问题。

一手住宅本就不好卖，之前开发商宣传的那些日光盘本就非常扯淡，大部分都是跟银行倒贷，或者虚假销售被理财公司买走了。要不就干脆胡编一个数字，事后也查明，有些公司只卖出30%不到，就告诉售罄。所以这种故弄玄虚夸大了成交面积，这就导致了之前的成交量虚高，而严查虚假营销之后，开发商怎么也得老实一阵，于是这些障眼法暂时都撤掉了，成交量暴跌下来是正常的，再加上限购和限贷的作用，预计明年成交量肯定逐月下降，每月降幅都会在10%以上，直到成交量降到调控前的1成左右，市场才完成了冰封的作用。估计这个过程会很快，大概明年年中就能完成。而在这个过程中，也是逐渐改变大家预期的一个过成。

由于房地产之前从来都是只涨不跌，调控从来都是只喊不动，所以大部分人都会觉得这次仍然只是说说而已，不会下死手调控。我们看到各开发商各中介门店，还是有不少客户传流，这是什么？股票市场上告诉我们这些人就是来抓反弹的，4000点跑了，5000点跌了，跌到4000点又杀回来准备抢个反弹，号称是千金难买牛回头。所以未来一年抢反弹的人都会络绎不绝，这些人也构成了市场的主要成交量，但总体上成交会越来越少。直到大家发现反弹抢错了，抢反弹也被套了。更多的楼市投机者才会选择等待。从而冰封楼市成交。而根据历史经验当成交量冰封后的3个月，价格才会开始真的松动。

那么价格呢？在楼市成交量降到谷底之前，房价不会有明显下跌，特别是一线城市。个别案例肯定有，跟风盘肯定有，但总体来看仍然是稳定，大家仍对政策松动抱有幻想，想着某一天经济不行了，就又该刺激楼市去库存了。那么不是这样吗？当然不是！2016年我们付出的教训不小，本想用楼市去库存拉动经济，但却看到了三个方面的恶果！

1、民间投资根本不启动，房地产开发商高价卖房子之后根本不开工不拿地，都挤到一线城市去了。所以本来库存严重、地卖不出去的三四线城市还是库存严重，财政也还是没收入，而不愁卖的一线城市却出现了巨大的泡沫，居民杠杆上升过快，威胁金融安全。

2、我们一年大概GDP总量67.67万亿，增长7%计算，大概增量不到5万亿，但却产生了10万亿的楼市销售，和7万亿的银行贷款，换句话说根本已经不是楼市在拉动GDP增长了，而是负债在拉动，楼市拉动经济作用已经木有了。换句话说，给我一张10块钱，给你印一张50的人民币假币，这活肯定有人铤而走险，但郭德纲的相声说，你给我一张100的，我给你印一张50的，保证跟真的一模一样。他是不是坑我呢？有人还想不明白这个问题吗？

3、楼市高位套现，威胁汇市安全。楼市涨起来这一年半，也是外汇储备大量流失的日子。大量富裕阶层套现楼市，换汇离开。如果把中国经济看成一个赌场，进门换筹码也就是美元换成人民币，然后上桌玩牌。结果发现大家都赚钱了，而且玩楼市的人赚的最多。赚的有多少呢？甚至连赌博的人自己都没想到。就好比玩老虎机，把把赢！已经赢得这辈子不劳动都够吃够喝了，于是很多人都开始拿着自己盆满钵满的筹码换成现金离开赌场了。所以这就提出一个问题，你这里是赌场呢还是粥场，是要赚钱呢还是被人家薅羊毛？现在我们想到一个好办法，玩老虎机的币，不能参与其他的游戏项目，整个赌场的筹码想往外换，也必须受到管理。

所以，楼市的作用在一线城市泡沫的影响下，已经失去了。楼市已经变成了金融产品，再涨只能风险越来越大，所以我们才看到这次痛下杀手，对于楼市集中整治。至少明年一线城市不会再涨了！至于后年涨不涨，主要看说过的话能兑现多少，比如各大城市都承诺增加土地供应，发展住房租赁市场，建立长效的房地产调节机制。如果这些话兑现一半，楼市掉头向下，走出长期下跌趋势大概也就是这两年的事了。所以这个楼市只涨不跌的强预期怎么破！我们说的都挺好，关键看做到多少。起码从这次调控来看，做的真心不错，一轮一轮的调控，力度甚至超出了想象！2016年底的工作，还是要客观的点个赞的。

都说理论结合实践，两手抓才能两手硬，光看财经分析怎么成，要有自己的判断才能在投资市场利于不败之地。所以快来加入齐俊杰的财经阅读圈，多读书，读有用的书，学点真本事，增值自己才是最好的投资。

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