对楼市定向加息了 但这真的有用吗？

作者：齐俊杰看财经【ID：qijunjie82】

最近传来重磅消息，说从5月1号开始，部分银行的首套房贷执行基准利率，而二套房贷在基准利率的基础上上浮20%，于是有人说这是对于楼市大的定向加息，真的很有威力吗？

楼市怕加息！没错的！大家算账，说商业贷款100万元、25年期。若按照此前二套房商贷利率上浮10%计算，基准利率4.9%，执行利率则为5.39%，月均还款额为6075.4元；若按照上浮20%计算，执行利率则提高至5.88%，月均还款额为6369.9元。二套房利率调整后，同样贷款100万元，月供要比之前增加不到300元，这应该足够hold住，不会有太大的影响，而且这种所谓的优惠取消，基准利率上浮只是针对增量，也就是只是针对新申请的房贷，所以影响实在有限。现在最要命的问题不是二套房的利率上浮到5.88%的问题，而是根本银行不给你贷款的问题，有的二套房房贷申请了几个月都还没有下文。从银行的态度来看，是能不贷就不贷，能拖就往后拖。第一是有窗口指导，对于房贷尽量少批，第二是现在国开债10年期已经快4.4%，后面还是漫长的加息周期。从银行的角度来说，买债券没有资金占用问题，也不用做任何的风险准备。所以债券比放25年的贷款更合适。那么对于楼市的增量资金，必然形成压制。反正也贷不到多少款了，加点利息的影响就更是微乎其微。

对于，之前贷款买房的人来说，这种利率优惠取消，根本也对大家没影响，住房贷款合同里约定的情况是，银行的基准利率上调后，才会对大家的利率进行调整，而你当年85折房贷还是在调整后的基准利率上打85折，这个优惠是不会取消的。所以完全没必要担心，这点契约精神银行还是有的。但是，如果明年央行开始加息，也就是说基准利率上调，各个银行也会根据自身情况，调整银行的基准利率，这样就坏菜了，那个时候之前买房的就会受影响了，如果央行跟随美联储的步伐，明年开始一年3次，两年6次上调基准利率，那么目测加息会有1.5%，对于之前的购房人来说，也就意味着到2020年的时候，你们将面临比现在多1.5%的还款压力。咱们就按基准利率算4.9%来算，加息1.5%那么利率将达到7.4%。500万的房子贷款7成，25年期。现在的每月还款额是20000元，加息之后你的每月还款额将增加到25000元。月均多支出5000元，这压力不是盖的。这可能直接挤压掉很多房奴家庭的饭钱。会让大家的生活水平急剧下降。甚至很多当年为了贷款买房，虚开收入证明的家庭，可能会以为连续加息而资不抵债而破产。不得不去拆借更高的利息来归还银行贷款。

还是那句话，纵观古今中外，任何一次楼市泡沫的破裂都是从连续的基准利率上调开始的，货币宽松惯了，就会让很多人把杠杆放到极致，好像不借点钱都对不起国家，自己就吃了大亏。但出来混早晚是要还的，海南经济泡沫就是当年宏观收紧导致的，2006年连续加息也让不少地产商倒掉了，孙宏斌早期的顺驰就在销售超过万科之后不得不贱卖。而2007年深圳还出现了大量的弃房断供情况，要不是美国也赶上了次贷危机，我们根本就没有4万亿的土壤。2013年后的宏观收紧，也让温州杭州出现过楼市下滑房价下跌的情况。

但前几次都是左手右手一个慢动作，假动作。因为国际大环境是宽松的，所以央行加息绝不玩真的，每次都是虚晃一枪就转回头宽松了。而现在不一样，国际大环境是加息的，是缩表的。央行再想玩假动作已经失去了国际土壤。所以硬着头皮也要紧缩了，最近市场利率已经大幅提升，这其实就是指出了方向，未来央行的基准利率一定是向上的，而这个幅度则取决于美国的耶伦大妈，美国把利率加到哪，央行就要跟到哪。2019年美国还要加息8次，央行至少也要加息6次。所以房奴的灾难大概从明年就会开始。还是劝大家高筑墙广积粮，多备现金。否则临时抱佛脚的话，就太被动了，到时候临时要借钱比现在要贵很多。