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学区房的风险终于来了!两个月降价200万

2017-06-14 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经

还记得老齐之前说的学区房吗?我当时就说,学区房的风险在于学区,在于政策。果然今年入学教改政策一变,学区房大有崩盘的意味。

学区房“踩刹车”,有的两个月降200万

  而在北京3·17楼市新政中,提高首付比例,以及之后的银行房贷利率上调,令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步,从需求端抑制了楼市热度。

  目前的北京楼市,呈现出新房和二手房同时走冷的局面。

  据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年6月上旬(6月1日-6月10日),北京全市二手住宅网签量仅2896套,与5月上旬相比减少13.9%,维持着3月以来的连续下滑态势。

  亚豪君岳会统计数据显示,6月第二周(6月5日-6月11日)北京商品住宅(不含保障房、自住房与商办)共实现成交444套,成交面积6.28万平方米,环比之前一周分别增加47%、52%。在机构看来,虽然上周成交环比出现回升,但仍处于低迷周期。

  比如,3·17新政、房贷利率上调、限价、学位摇号等政策频出,极速前进的北京“学区房”正踩刹车。

  6月11日,新京报记者走访德外学区、黄城根小学、金融街学区、奋斗小学和实验二小等多学区发现,20万元的学区房“消失”,部分学区房公开报价踩线15万元,报价14.99万元,单价相比3·17之前的峰值每平米已下降2万到3万元,房价下降百万元以上。

  多家中介人员表示,目前不敢接金融街学区和实验二小学区的学区房。由于业主心理预期价位较高,不愿降到15万元以下,所以暂无法挂网,并无公开成交记录。

  黄城根小学是北京市重点小学,黄城根小学附近学区房的报价在过去的两三个月中经历了多次“跳水”。

  据黄城根小学附近一家房产中介向记者打开的中介内部官网显示,4月27日,学校附近一套房报价由1050万下调到1005万。5月24日,该房报价下调75万元、6月8日,该房报价下调100万。经过三次调价,这套房子的报价下调达到220万元。

  报价下调200万元并非孤例。

  房产中介向记者出示的另一套房源显示,该房源在3月25日之前报价为950万元,6月6日报价为750万元。3月25日到6月6日期间,该房报价六次下调。

  北京市另一重点小学史家小学附近的房源报价也在下调。

  史家小学附近一房产中介出示的房源显示,该学校附近房子价格每平米13万元到14万元不等。“房子的报价和成交价都在下降,房源不同,下降幅度也不同,”上述房产中介介绍,此前史家小学附近房源价格每平米15万元左右,目前每平米下降一万元,“有的房子价格下降了150万,也有价格下降了200万元,总体看房价下降了20%。”

  该房产中介称,房价下降幅度较大的原因在于此前的“虚涨”。

  “在新政前,学区房价格涨得有点虚。”该房产中介解释,过快的虚涨导致了目前的大幅降价。

  德外学区房源报价也出现下降。某大型中介官网显示,最近该小区成交均价13万元至14万元之间。中介人员表示,相比此前16万甚至17万元的成交价,降幅约为15%。不过,仍有部分房源顶格挂牌,比如14.99万元接近15万元的挂牌“红线”。

  教场口6号院51平米的一居室此前报价750万元,最近报价670万元。中介表示,可议价,650万成交应该没问题。

  上述中介人员介绍,目前整体学区房降温,一处60平米95年房源在市场好的时候可以卖920万元,现在成交价只有805万。

  在他看来,德外学区这些挂牌两三个月仍未卖出去的业主,“心理价位还停留在市场好的时候,预计未来将降价。”

  “红线”之下,中介劝业主降房价

  3·17新政之后,北京市住建委明确单价超过15万元的房源一律不得挂网。为抑制学区房价格畸高,北京3月25日深夜又开出“猛药”:2017年北京幼升小将继续扩大多校划片,并将通过“随机摇号”的方式确定具体学校学位。

  单价不超过15万元的红线出炉,各大中介房源报价回到15万元之下。

  新京报记者走访发现,一些售价较高的二手房房源,无论在中介机构APP和网站中,已经基本“消失”。中介机构不仅制定了一套识别、标定“高价房”的标准,且有部分中介机构开始给经纪人员制定引导挂牌房源业主“议价成交”的鼓励政策。

  “那些预期15万元以上的业主,我们会对其劝说。如果你不降价,没人看得到这个房源,你也卖不出去。同时,如果二手房单价超过15万元,也无法成交。为此,多数业主会在劝说下同意降价。”多位中介人员说。

  有金融街门店中介表示,有部分业主此时想出售房子,但心理预期很高,不愿降至15万元以下。即便劝说降价,业主也不同意降至15万元。

  3月23日,北京市住建委召集链家等北京市十大中介机构负责人,进行集体约谈,明确提出,中介机构和人员不得参与炒房,包括炒作天价房、学区房等,将逢炒必办。

  多位业内人士表示,在学区房政策的变动、楼市整体降温以及信贷政策收紧的情况下,预计学区房将持续降温。

  中介关店,金融街学区房“暂无成交”

  6月11日下午4时许,记者来到位于金融街的链家,该店大门紧闭,玻璃门上贴着暂停营业的通知。一墙之隔的中原地产和我爱我家也均关着门。

  一位自称链家的中介上前询问记者需求,其表示自己目前不做房屋买卖,转做房屋租赁。

  多家链家其他门店人员告诉记者,金融街旗舰店中介人员目前一部分离职,另一部分“寄养”在附近的其他门店,比如宣武门西大街和西单的门店。

  一位金融街店中介说,自己目前在宣武门西大街店上班,对于金融街店何时营业,要等上面通知。

  据媒体报道,在市住建委等多部门联合执法检查中,数十家中介机构门店被关停,其中包括3·17之前房价超过20万元报价的链家金融街旗舰店、中原地产和我爱我家。

  中原地产在玻璃门上张贴承诺书:其所辖所有分行不做以学区房概念的房源推广、销售、信息收集、带看、谈判、签约等商业行为。落款时间为3月24日。

  上述门店中介人员告诉记者,停业整顿后,该店目前暂无营业计划,需要接到住建委的通知才可以开业。最初计划关门1个月,现在已经快关门三个月了。

  记者从上述三家关门的中介机构现职人员处了解到,该片区的学区房暂时“冰冻”,没有成交。

  “我们门店不敢再做学区房,如果将来开业,主要代理金融街的商品房和租赁。”中原地产上述人员表示。

  新政之后,房产市场交易遇冷,房产中介工作量也几乎“冰冻”。

  “我们网点目前有四个人离职,有四个人转到了租赁,”史家小学附近的一房产中介因任务量不达标,刚从“房屋买卖”转到“房屋租赁”,“我们每个月都有一定的带看任务量,但是这两三个月几乎没多少人看房。”

  上述中介介绍,其今年共卖出去两套房子,赚了六万多元。“两套房子都是在3月份卖出去的,有的年后一套也没有卖出去就离职了。”

老齐点评:学区房未来会越来越不确定,任何一个教改的政策,可能都会让你的投资血本无归。比如很多在朝阳投资学区房的家长,可能今年就已经感觉到了这点。而现在西城应该还好点,毕竟名校扎堆,但如果多校区划片扩大范围,那么也就意味着摇号的不确定性增加,这样学区房的学区两个字就没什么意思了。如果明年判断朝阳的政策是效果很好地政策,极有可能在东城西城也推行,那么对于学区房的投资者来说,可能是致命的打击。所以现在往外抛房是明智的。至于现在还在接盘学区房的,就不知道怎么想的了,即使您的孩子明年就要上学,可能也来不及了吧,也许您还希望回到之前那种学籍与房子挂钩的错误政策上?这种可能性微乎其微了。




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