学区房的风险终于来了！两个月降价200万

还记得老齐之前说的学区房吗？我当时就说，学区房的风险在于学区，在于政策。果然今年入学教改政策一变，学区房大有崩盘的意味。

学区房“踩刹车”，有的两个月降200万

　　而在北京3·17楼市新政中，提高首付比例，以及之后的银行房贷利率上调，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步，从需求端抑制了楼市热度。

　　目前的北京楼市，呈现出新房和二手房同时走冷的局面。

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年6月上旬（6月1日-6月10日），北京全市二手住宅网签量仅2896套，与5月上旬相比减少13.9%，维持着3月以来的连续下滑态势。

　　亚豪君岳会统计数据显示，6月第二周（6月5日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房、自住房与商办）共实现成交444套，成交面积6.28万平方米，环比之前一周分别增加47%、52%。在机构看来，虽然上周成交环比出现回升，但仍处于低迷周期。

　　比如，3·17新政、房贷利率上调、限价、学位摇号等政策频出，极速前进的北京“学区房”正踩刹车。

　　6月11日，新京报记者走访德外学区、黄城根小学、金融街学区、奋斗小学和实验二小等多学区发现，20万元的学区房“消失”，部分学区房公开报价踩线15万元，报价14.99万元，单价相比3·17之前的峰值每平米已下降2万到3万元，房价下降百万元以上。

　　多家中介人员表示，目前不敢接金融街学区和实验二小学区的学区房。由于业主心理预期价位较高，不愿降到15万元以下，所以暂无法挂网，并无公开成交记录。

　　黄城根小学是北京市重点小学，黄城根小学附近学区房的报价在过去的两三个月中经历了多次“跳水”。

　　据黄城根小学附近一家房产中介向记者打开的中介内部官网显示，4月27日，学校附近一套房报价由1050万下调到1005万。5月24日，该房报价下调75万元、6月8日，该房报价下调100万。经过三次调价，这套房子的报价下调达到220万元。

　　报价下调200万元并非孤例。

　　房产中介向记者出示的另一套房源显示，该房源在3月25日之前报价为950万元，6月6日报价为750万元。3月25日到6月6日期间，该房报价六次下调。

　　北京市另一重点小学史家小学附近的房源报价也在下调。

　　史家小学附近一房产中介出示的房源显示，该学校附近房子价格每平米13万元到14万元不等。“房子的报价和成交价都在下降，房源不同，下降幅度也不同，”上述房产中介介绍，此前史家小学附近房源价格每平米15万元左右，目前每平米下降一万元，“有的房子价格下降了150万，也有价格下降了200万元，总体看房价下降了20%。”

　　该房产中介称，房价下降幅度较大的原因在于此前的“虚涨”。

　　“在新政前，学区房价格涨得有点虚。”该房产中介解释，过快的虚涨导致了目前的大幅降价。

　　德外学区房源报价也出现下降。某大型中介官网显示，最近该小区成交均价13万元至14万元之间。中介人员表示，相比此前16万甚至17万元的成交价，降幅约为15%。不过，仍有部分房源顶格挂牌，比如14.99万元接近15万元的挂牌“红线”。

　　教场口6号院51平米的一居室此前报价750万元，最近报价670万元。中介表示，可议价，650万成交应该没问题。

　　上述中介人员介绍，目前整体学区房降温，一处60平米95年房源在市场好的时候可以卖920万元，现在成交价只有805万。

　　在他看来，德外学区这些挂牌两三个月仍未卖出去的业主，“心理价位还停留在市场好的时候，预计未来将降价。”

　　“红线”之下，中介劝业主降房价

　　3·17新政之后，北京市住建委明确单价超过15万元的房源一律不得挂网。为抑制学区房价格畸高，北京3月25日深夜又开出“猛药”：2017年北京幼升小将继续扩大多校划片，并将通过“随机摇号”的方式确定具体学校学位。

　　单价不超过15万元的红线出炉，各大中介房源报价回到15万元之下。

　　新京报记者走访发现，一些售价较高的二手房房源，无论在中介机构APP和网站中，已经基本“消失”。中介机构不仅制定了一套识别、标定“高价房”的标准，且有部分中介机构开始给经纪人员制定引导挂牌房源业主“议价成交”的鼓励政策。

　　“那些预期15万元以上的业主，我们会对其劝说。如果你不降价，没人看得到这个房源，你也卖不出去。同时，如果二手房单价超过15万元，也无法成交。为此，多数业主会在劝说下同意降价。”多位中介人员说。

　　有金融街门店中介表示，有部分业主此时想出售房子，但心理预期很高，不愿降至15万元以下。即便劝说降价，业主也不同意降至15万元。

　　3月23日，北京市住建委召集链家等北京市十大中介机构负责人，进行集体约谈，明确提出，中介机构和人员不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等，将逢炒必办。

　　多位业内人士表示，在学区房政策的变动、楼市整体降温以及信贷政策收紧的情况下，预计学区房将持续降温。

　　中介关店，金融街学区房“暂无成交”

　　6月11日下午4时许，记者来到位于金融街的链家，该店大门紧闭，玻璃门上贴着暂停营业的通知。一墙之隔的中原地产和我爱我家也均关着门。

　　一位自称链家的中介上前询问记者需求，其表示自己目前不做房屋买卖，转做房屋租赁。

　　多家链家其他门店人员告诉记者，金融街旗舰店中介人员目前一部分离职，另一部分“寄养”在附近的其他门店，比如宣武门西大街和西单的门店。

　　一位金融街店中介说，自己目前在宣武门西大街店上班，对于金融街店何时营业，要等上面通知。

　　据媒体报道，在市住建委等多部门联合执法检查中，数十家中介机构门店被关停，其中包括3·17之前房价超过20万元报价的链家金融街旗舰店、中原地产和我爱我家。

　　中原地产在玻璃门上张贴承诺书：其所辖所有分行不做以学区房概念的房源推广、销售、信息收集、带看、谈判、签约等商业行为。落款时间为3月24日。

　　上述门店中介人员告诉记者，停业整顿后，该店目前暂无营业计划，需要接到住建委的通知才可以开业。最初计划关门1个月，现在已经快关门三个月了。

　　记者从上述三家关门的中介机构现职人员处了解到，该片区的学区房暂时“冰冻”，没有成交。

　　“我们门店不敢再做学区房，如果将来开业，主要代理金融街的商品房和租赁。”中原地产上述人员表示。

　　新政之后，房产市场交易遇冷，房产中介工作量也几乎“冰冻”。

　　“我们网点目前有四个人离职，有四个人转到了租赁，”史家小学附近的一房产中介因任务量不达标，刚从“房屋买卖”转到“房屋租赁”，“我们每个月都有一定的带看任务量，但是这两三个月几乎没多少人看房。”

　　上述中介介绍，其今年共卖出去两套房子，赚了六万多元。“两套房子都是在3月份卖出去的，有的年后一套也没有卖出去就离职了。”

老齐点评：学区房未来会越来越不确定，任何一个教改的政策，可能都会让你的投资血本无归。比如很多在朝阳投资学区房的家长，可能今年就已经感觉到了这点。而现在西城应该还好点，毕竟名校扎堆，但如果多校区划片扩大范围，那么也就意味着摇号的不确定性增加，这样学区房的学区两个字就没什么意思了。如果明年判断朝阳的政策是效果很好地政策，极有可能在东城西城也推行，那么对于学区房的投资者来说，可能是致命的打击。所以现在往外抛房是明智的。至于现在还在接盘学区房的，就不知道怎么想的了，即使您的孩子明年就要上学，可能也来不及了吧，也许您还希望回到之前那种学籍与房子挂钩的错误政策上？这种可能性微乎其微了。