5月房价数据拐点已现 北京竟然领跌

作者：齐俊杰看财经【ID：qijunjie82】

昨天，大家都在讨论统计局公布的全国房价数据，5月份，70个城市中新房价格环比下降的城市有9个，比上月增加1个；涨幅回落的城市有26个，比上月增加3个。二手住宅价格环比下降的城市有7个，比上月增加2个；涨幅回落的城市有30个，比上月增加8个。老齐身在北京，最关注的是北京二手房价格，这次北京二手房环比下跌0.9%，跌幅位列70个城市的首位。领跌全国。

但其实，这个数字可能还不足以反应北京二手房的变化，根据中介门店的数据，现在基本上房价至少出现了10%的议价空间。有的甚至直接挂低了10%，也就是说北京四环以内的二手房价格，比最高峰已经下跌了1成。而且越是中高端的好房子跌幅越明显。顶级豪宅和老破旧小房子价格变动不明显。可见北京317新政已经打到了高房价的七寸之上，在加上金融去杠杆，利率提升，银行主动暂停贷款，这些都对楼市起着重要的影响。

根据数据来看，全国一二线明显降温，而三四线仍然在涨，今年楼市的主要涨幅基本都是三四线贡献的。这个我们之前说过，主要是一二线限购之后的资金溢出效应，正好帮助三四线去库存，所以在房价偏低的三四线城市也没有做政策抵抗。顺水推舟让流动性释放了出去。这应该是一个比较小的伤害方式。否则这些钱从楼市溢出可能会去炒物价，那样麻烦更大。而三四线住房需求不大，刚需并不强烈，所以炒作资金推升这些地方的房价。误伤最小。而一旦一个地方的库存差不多了，就会立马限购限贷限售，转而封锁流动性，让楼市稳定住。从这次的数据中，在70城新房价格指数中，房价环比涨幅前三位的城市是蚌埠、北海和湛江，涨幅分别为3.4%、3.2%和2.6%。而哈尔滨、沈阳、西安、九江等三四线城市新房价格环比涨幅同样居前。很多人也问我这些地方的房价会怎么样。你想想几个问题，首先这些城市人口增加了吗？其次产业增加了吗？第三居民收入增加了吗？第四刚需还多不多？家家户户都有几套房了。第五就是，你这套房子租的出去吗？我所知道的，很多在北京的普通家庭，在老家哈尔滨或者沈阳，基本3-4套房子，他跟老齐说，那边人根本就不缺房。前几年房价便宜，基本在北京干几年就能在东北老家买套房，所以家家户户都是多套房。

有人说，房价涨了一倍，即使跌10%又能怎么样，不还是文字游戏吗？您说的对，任何环比的小幅下跌都没意义，我们还要关注同比的变化，按照同比价格计算，北京上海天津等城市一年涨了10%几，按照2015年定基计算，更是涨了30%几，甚至合肥厦门南京涨了近50%，但你看深圳，绝对是这波房价上涨的急先锋吧，5月份的时候，深圳似乎已经接近了同比的临界点，大概后两个月，深圳可能会看到同比下跌的情况，而北京上海天津，最晚年底，应该也会见到同比下跌。也就是说房价退回到2016年底的水平。从环比下跌开始，未来6个月，应该是房价由量变到质变的过程。如果明后年继续调控不放松，金融继续去杠杆，回到2015年的基点也并非不可能。而会不会继续调控呢？只要世界经济别出现经济危机，美国不乱不重返QE，这个概率至少超过8成。

所以毫无疑问，我们经过了10几年的挫折，终于走上了楼市调控的正确的道路上。既然是金融的问题，我们就要在金融上来治病。M2已经降到了10%以下，隔夜拆借马上就突破3%，未来市场利率和存贷款基准利率都会上升，楼市山雨欲来风满楼。去年高位套现，或者没冲进去买房的，短期看似乎是错的。但如果站在5年大周期的上看，无疑是个明智之举。而如果你没有禁住诱惑，去年或者今年买了房，最难受的不是现在，而是明年，后年。这2年可能是让房东绝望的两年，大多数购房者还从没有感受过这种宏观调控的压力，想想当年的海南，或者找找当年海南的资料，大概就清楚了。多少人弃房断供，当时海南发展银行都被迫关闭了。这次我们主动让银行跟房地产做切割，就是避免当年的悲剧重演，银行是坚决不能给房地产陪葬的。中国的金融安全，绝不能出半点风险。

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