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5月房价数据拐点已现 北京竟然领跌

2017-06-20 齐俊杰 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经

5月房价数据拐点已现 北京竟然领跌

 

作者:齐俊杰看财经【IDqijunjie82

 

昨天,大家都在讨论统计局公布的全国房价数据,5月份,70个城市中新房价格环比下降的城市有9个,比上月增加1个;涨幅回落的城市有26个,比上月增加3个。二手住宅价格环比下降的城市有7个,比上月增加2个;涨幅回落的城市有30个,比上月增加8个。老齐身在北京,最关注的是北京二手房价格,这次北京二手房环比下跌0.9%,跌幅位列70个城市的首位。领跌全国。

 

但其实,这个数字可能还不足以反应北京二手房的变化,根据中介门店的数据,现在基本上房价至少出现了10%的议价空间。有的甚至直接挂低了10%,也就是说北京四环以内的二手房价格,比最高峰已经下跌了1成。而且越是中高端的好房子跌幅越明显。顶级豪宅和老破旧小房子价格变动不明显。可见北京317新政已经打到了高房价的七寸之上,在加上金融去杠杆,利率提升,银行主动暂停贷款,这些都对楼市起着重要的影响。

 

根据数据来看,全国一二线明显降温,而三四线仍然在涨,今年楼市的主要涨幅基本都是三四线贡献的。这个我们之前说过,主要是一二线限购之后的资金溢出效应,正好帮助三四线去库存,所以在房价偏低的三四线城市也没有做政策抵抗。顺水推舟让流动性释放了出去。这应该是一个比较小的伤害方式。否则这些钱从楼市溢出可能会去炒物价,那样麻烦更大。而三四线住房需求不大,刚需并不强烈,所以炒作资金推升这些地方的房价。误伤最小。而一旦一个地方的库存差不多了,就会立马限购限贷限售,转而封锁流动性,让楼市稳定住。从这次的数据中,在70城新房价格指数中,房价环比涨幅前三位的城市是蚌埠、北海和湛江,涨幅分别为3.4%3.2%2.6%。而哈尔滨、沈阳、西安、九江等三四线城市新房价格环比涨幅同样居前。很多人也问我这些地方的房价会怎么样。你想想几个问题,首先这些城市人口增加了吗?其次产业增加了吗?第三居民收入增加了吗?第四刚需还多不多?家家户户都有几套房了。第五就是,你这套房子租的出去吗?我所知道的,很多在北京的普通家庭,在老家哈尔滨或者沈阳,基本3-4套房子,他跟老齐说,那边人根本就不缺房。前几年房价便宜,基本在北京干几年就能在东北老家买套房,所以家家户户都是多套房。

 

有人说,房价涨了一倍,即使跌10%又能怎么样,不还是文字游戏吗?您说的对,任何环比的小幅下跌都没意义,我们还要关注同比的变化,按照同比价格计算,北京上海天津等城市一年涨了10%几,按照2015年定基计算,更是涨了30%几,甚至合肥厦门南京涨了近50%,但你看深圳,绝对是这波房价上涨的急先锋吧,5月份的时候,深圳似乎已经接近了同比的临界点,大概后两个月,深圳可能会看到同比下跌的情况,而北京上海天津,最晚年底,应该也会见到同比下跌。也就是说房价退回到2016年底的水平。从环比下跌开始,未来6个月,应该是房价由量变到质变的过程。如果明后年继续调控不放松,金融继续去杠杆,回到2015年的基点也并非不可能。而会不会继续调控呢?只要世界经济别出现经济危机,美国不乱不重返QE,这个概率至少超过8成。

 

所以毫无疑问,我们经过了10几年的挫折,终于走上了楼市调控的正确的道路上。既然是金融的问题,我们就要在金融上来治病。M2已经降到了10%以下,隔夜拆借马上就突破3%,未来市场利率和存贷款基准利率都会上升,楼市山雨欲来风满楼。去年高位套现,或者没冲进去买房的,短期看似乎是错的。但如果站在5年大周期的上看,无疑是个明智之举。而如果你没有禁住诱惑,去年或者今年买了房,最难受的不是现在,而是明年,后年。这2年可能是让房东绝望的两年,大多数购房者还从没有感受过这种宏观调控的压力,想想当年的海南,或者找找当年海南的资料,大概就清楚了。多少人弃房断供,当时海南发展银行都被迫关闭了。这次我们主动让银行跟房地产做切割,就是避免当年的悲剧重演,银行是坚决不能给房地产陪葬的。中国的金融安全,绝不能出半点风险。



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