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一线楼市变天!北京成交跌7成 上海发出调控最强音

2017-07-25 齐俊杰 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经


北京之后上海楼市调控也发出大招

 

作者:齐俊杰看财经【IDqijunjie82

 

一直以来我们都说北京的楼市调控相当坚决,先是限制贷款,限购,限商,然后又是大幅增加土地供给,限制楼面价格和商品房价格。所以北京二手房下跌最快,成交也是快速萎缩。数据显示截止723日,北京二手房签约5026套,环比跌幅27%,同比更是大跌69%,这基本差不多实现了我们去年10月份刚刚调控时候的,成交量下跌8成的预测。而在价格方面北京多个小区的价格已经下跌2成,由于教改曾经天价的学区房成为了重灾区,曾经挂着20万一平米的学区房,基本被腰斩。这也印证了我们学区房最大的风险不在房价而在学区的判断,明年教改将进一步深化,学区房的价值将进一步贬值。早卖无疑是明智之举。

 

但我们也多次强调,作为跟北京遥相呼应的另一个超级大城市上海,似乎并没有北京这么猛,调控也不如北京这么坚决。不过,就在最近两天,让我们修正了这个判断,上海是不鸣则已一鸣惊人。先是推出了一价清,堵死了开发商玩花招的退路,告诉你们要严格按照规定,开发商卖房子、车位等附属设施的时候,应严格按照备案价销售,不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用;不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格。房价、车位价格都需要向政府备案,定价不合理的,政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价,也需要政府部门同意。商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”,要在销售现场明码标价(包括价格,以及价格有效期)、公示价格承诺书。一旦查到违规,暂停网签资格甚至吊销开发企业资质。

 

这个政策的针对性相当强,上有政策下有对策,开发商针对政府限价开始玩起了文字游戏,把房价拆成了房子和装修两部分,有的还要加什么茶水费从而暗地里涨价。而一价清的政策就是断了开发商的念想。封杀了私下乱加价的空间。这样更有助于政府对真实房价的把控。

 

还没容得我们为一价清叫好,上海再接再厉,就好像是在隔空回应任先生的最新观点,地价推动房价一样。昨天,进一步推出重要政策,让两家地方国企低价获得土地,然后试点只租不售的长效调控模式。重点不是只租不售,重点是低价,低价到什么程度呢,只有周边土地价格16%,楼面价不到6000块钱。这两块土地将为浦东张江和嘉定新城带来将近1900套可租赁的房源。试想一下不到6000块钱的每平米的成本,这个价格基本回到了12年前,大概拍蜗居的那个年代。如果按照当地租金的一半出租,估计都有很大的利润空间。租售比至少能达到5%左右。

 

上海的政策是对最近租房市场建设最好的回应,地方国企牵头,土地几乎白送,未来必然加大租房市场房源供给,而且还积极探索让这种模式产生利润空间,从而变成长久的调控机制。国企只租不售,也就是我们说的B2C的模式,后续引入物业服务公司,当然可以解决户口存放以及子女教育的问题,还可以变成长租房,稳定住房人的预期。如果你在上海有购房资格,那么对你来说,在买房之外,租房也许会成为一个很好的选择。买房还是租房,对你的生活已经没影响的话,那么显然租赁更加划算。你用上海买房的钱,随便做个理财就可以租房一辈子。至于房租会不会涨,在未来租房市场超级供给的背景下,房租不降就不错了,根本就没有涨价的空间。记住价格是由供需决定的,而不是成本决定的。最近有消息表明,全国人民的租房压力极大,已经占到了收入的40%,上海北京的房租压力更,北京已经占到了收入的58%,北京每人房租月支出平均是2700元,估计上海应该也差不多。一个月的收入6成拿去交房租了,这种价格已经接近极限。不是房东不想涨房租,而是大家实在租不起了。

 

那么房租贵不贵呢,跟收入比已经是天价,但要跟房价比那就奇葩了,假设把房价视为合理的话,那么意味着房租基本上只是合理价格的三分之一。所以是太便宜了。那么问题来了,到底是收入太低,还是房价太高?哪个是最基本的因素呢?是收入提高5倍的可能性大呢,还是房价跌下来的可能性更大?相信大家心里都有答案。不要总想着央行开闸放水这个事了,未来三年都是紧缩周期,利率只会缓慢上升,贷款也会越来越紧,继续推高房价泡沫,特别是北上广深的泡沫,那么最后的结果就是这些炒房的人换光央行的外汇。所以如果你是央行,你会递过去一把刀,让对方反过来扎死你吗?


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