商住房改租赁！房租必降

作者：齐俊杰看财经【ID：qijunjie82】

深圳的住房公有制刚刚话音未落，上海的消息又来了，昨天下午，上海住建委明确表示，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，“建议，对于区域商办闲置较多，职住不平衡的，在不改变土地使用性质的前提下，允许其改造为公寓对外出租。”对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。另外还将多部门集中解决，租赁公寓这类新兴业态的身份认证问题。

无独有偶，一个月前，广州也提到了这个话题，商住房改出租，然后还要给民水民电的待遇，这其实就有意思了，先是各大城市一刀切限商，把商住房的投资者一时间逼入了死胡同，上海还一度造成了混乱，正当大家走投无路，无计可施的时候。悄悄打开一扇窗，告诉你们要想活下去，只有爬出来。这真是一个很深的套路。

对于那些投资商住房的人来说，目前真是相当的纠结，自己买的房子要不要加入到这种对外出租之中，加入吧。似乎真的脱不了手了，而且目前收益看，年化收益应该很低，估计也就在1.5%以下，相当痛苦，不加入吧，如果政府大量铺开了商住房租赁，自己就一点机会也没有了，连这1.5%都赚不到了。商住房纳入限购之后，也就意味着之前买房的人也就接了最后一棒，之后银行给了政策，商住房抵押也叫停了，也就是说连最后的退出路径都没有了，摆在这些投资者面前的只有两条路，要么自己住，要么出租。自己住的基本都是拿商住房周转的北漂一族，而真正的炒房客投资客似乎只有出租一条路，别无选择。

这样的房子有多少呢？据数据统计，各地的商住房很多很多，像牛粪一样多，甚至去化周期最小的也要卖两年，最长的够卖十几年，当然这和商住房的销量小有关。但另一方面也说明，这个数量也不低了。在上海，库存的“商业用房”面积据称已经超过1000万平方米。相当于差不多10-15万套房子，一下子拿出来出租，建设长租公寓。解决三五十万人的居住问题，这酸爽，估计房东们都要骂街了。

供给瞬间增加这么多，房租一定会降，而事实上今年在北京上海，高端整租房已经在降价了，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金还坚挺，主要是因为北京上海清理人口，打击群租房所导致的。有意让低端住房价格偏高，这样能够增加低端产业人员的生活成本，从而达到控制人口的目的。换句话说，如果您租月租金上万的那种房子，基本能够感受到了租金下降趋势。而跟中介闲聊天，也基本上得到了信号，现在正是一年租房的最旺季，大学生毕业季，而今年并没有出现很明显的价格上升，也就意味着明年春节前，租房淡季的时候，很可能房租会大幅下降。

全国各地地一时间搞了这么多租房市场建设的新花样，一会又开发商自持物业，一会鼓励机构入局，一会租购同权，一会又商住房改租赁，还有要把集体土地租过来该租房的。八仙过海各显神通，这绝不是个孤立事件，很可能是受到了某些明确的政策指引，要大力发展租房市场，而且还得又快又好的干出点成绩。所以租房市场建设，现在已经有点大规模跃进的意思，中国人说矫枉必须过正，我们租房市场建设欠债欠了十几年，要想迎头赶上，不用点邪招是不行的。所以判断，貌似这一次很可能在几年之间把租房市场给变成极度繁荣，甚至是过度繁荣。也就是说如果你这两年租房，可能正是好时候，什么好事估计都能赶上。而早期进入租房市场的企业，可能会瞬间圈到用户，独享政策福利。有需求，有痛点，有政策，有过剩产能。现在看谁能够把这些住房资源有效的利用起来，组织起来了。未来在这里面诞生几个独角兽是很有可能的。