房企发债减半！明年资金将相当困难

作者：齐俊杰看财经【ID：qijunjie82】

一轮又一轮的楼市调控，不断有新花样产生，各大部委也全都有各自的高招，而在金融方面，我们一手收紧了房贷，让购房人一贷难求，另一手则掐住了房企的脖子，今年前7个月，银行给开发贷1.27万亿，比去年减少了17.5%，而银行融资受阻，发债效果更差，根据Wind资讯统计，今年以来，地产企业境内累计发债规模2767.21亿元，较去年同期的8212.59亿元，下挫66.3%。其中，8月份发债规模439.93亿元，结束环比两连涨，且较去年同期下滑58.2%。国内发债受阻之后，大多数房企转向了海外融资，今年以来，地产企业海外累计发债规模已达279.71亿美元，发行债券数量60只，规模和数量继续创新高。

从数据可以看出，房地产企业如今想得到钱已经越来越困难，以上这些银行贷款也好，发债以及海外融资也罢，通常都是针对大开发商的。中小开发商获得资金相当艰难。从整体看目前开发商手上的现金，仍然能够覆盖短期负债，也就是说半年之内没什么太大问题。但这其中如果排除掉招保万金，恒大碧桂园等大开发商的话，负债率会大幅提升。也就是说，很多中小开发商的钱顶多再撑1年。明年这时候如果地产调控还在继续，特别是金融的口子还不放松。那么大量的中小开发商只能去学隔壁老王，寻找接盘侠了。

很多人都在问，开发商没钱了会不会降价？这个可能性不大，开发商宁可寻找其他开发商或者金融机构，进行资产处置，也不会便宜卖给购房人。首先，资产处置变现的途径很多，速度也更快，可以快速缓解他的财务问题。其次，这种方式赔多少钱，他的总体风险可控。一旦打折促销，能卖出多少，他实在心里没底。还可能引发打砸售楼处的情况。所以但凡有资产处置的途径，开发商绝不会降价出售，所以等着一手楼盘降价。等着开发商降价的购房人，可以醒醒啦，短期内应该不会发生这样的情况。你只会看到越来越多的开发商选择卖项目，看到越来越多的行业兼并，但这也是一个好事，因为这些资产并非好资产，很多兼并过后，财务问题和负债问题会把大的开发商也拖下水。

尽管老齐看空房价，但也仅仅觉得到顶了，并不会很快转向。因为我说的令房地产内在发生变化的两个关键因素还没有出现，一个是房产税，一个是连续加息。所以今年大家看到的一切降价包括北上深的，全部都是假摔，这种降幅不具备杀伤力。也不会改变市场预期，如果政策错把这种降幅当成是趋势，一旦放开调控势必引发巨大的房价反弹。那么什么叫放松调控呢？一个是限购取消，一个是房贷利率下调。其他政策不会有太大的影响。目测到2019年之前，调控放松的可能性极小。更大可能是不断的加码，贷款会越来越难申请。

这里面要说一下武汉，长沙，南京，成都，西安这些有争夺人才计划的城市，这些城市对于人才落户给予了一定条件的放宽，主要为了承接一线城市挤压出来的人口。这种人口吸引势必对冲掉楼市调控的影响，人口政策和楼市调控是相互纠结矛盾的。最重要的是强化了后面还有大量接盘侠的预期，所以这几个城市的房价近几个月一直很猛，毕业季的人才政策也让城市落户看起来很热闹，从优先级来说，很明显人才吸引已经高过了楼市调控，所以这些地方估计还会涨到年底。而相反看为什么北上深的楼市调控如此坚决，因为人口政策和楼市调控是同方向的，控制人口流入再加上楼市调控，这样会很容易出效果。所以明年理想的情况是，随着中国开始跟随美国加息，以及租房市场建设的推进，北上深继续小幅下降，二线核心城市停涨，三四线涨幅收窄。从而形成整个楼市悄悄筑顶的情况。全国楼市成交量降到冰点，流动性枯竭，在沉默中慢慢等待连续加息和房产税的大变局来临。

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