楼市玩法要变！正酝酿寻找新的接盘侠

作者：齐俊杰看财经【ID：qijunje82】

昨天楼市传来重磅消息，证监会也来凑热闹了，正在制定政策，住房租赁REITs启动进入轨道，这可能是全面支持住房租赁市场建设的一个金融上的信号。

所谓REITs，就是不动产投资信托基金，说白了就是以房地产为标的的基金，是给房地产融资的金融路径，有人说，给开发商融资，那么是不是说房价还要涨呢？这已经形成了可怕的惯性思维，而实际上，REITs的推出，很好的解决了房地产的投资和预期问题，大家可以不必在去买房，你购买了REITs也一样可以获得房地产的收益权，说白了就是，用老百姓集资的钱，来建房出租，然后获取收益，再返还给出资人的金融产品。

其实投资，无非就是用今天的现金来换取未来现金的过程，用今天的财富换取未来的收益权，由于经济总是增长的，货币总是贬值的，所以投资的是可以赚钱的。所以在成熟市场REITs是很普遍的投资渠道，相比于你自己买一套房出租收房租，不如直接买这个更简单，更方便，流动性也会更强，而对于开发商而言，他盖好的房子，可以迅速出售给信托，不用再漫长的销售了，他扔给信托后，就相当于扔给了千千万万的REITs投资者，这些投资者成了开发商的接盘侠。所以在这东西在成熟市场已经很普遍，当房租回报率很高，超过5%的时候，投资有利可图，这种REITs就会大规模发行，筹集大量资金然后建房出租，房子多了租金回报就下降了。起到了平抑房租的效果。也把房地产的收益权让渡给了普通的投资者。

所以听明白了吧，这个REITs是以收益为价值的投资产品，也就是说大家买这个，应该看到的是租金回报率。但问题来了，中国的租房市场租金回报率只有1%了，那么这个REITs还有价值吗？中国目前的房地产收益，全部来自于价差，那么能不能来通过REITs获取楼市的价差呢？这个就不好说了，如果放在二级市场可以交易（不上市交易，年化收益只有1%的产品，根本卖不掉），那么按照中国楼市投资者的尿性，很可能会遭遇爆炒。大家想，这个REITs的背后就是房子，房子未来是要升值的，所以REITs也会升值，所以不排除上来就遭遇大家爆炒的可能。那么能够买涨自然也就能够买跌，在成熟市场可以先借来卖出，然后在买来归还。如此大家可以像炒股票一样的炒作房地产了，那么无疑也就加速了楼市泡沫的消亡。

你可以把REITs看成一只房地产的股票，现在这个股票的每股收益很低，市盈率100倍，而且盈利基本上不可能增长，甚至是随着房子越盖越多，租金下降，那也就是说这只股票的盈利下降，市盈率会越来越高。你投资他靠业绩收回投资需要100年的时间。怎么想这东西也没有任何可投资的价值，但如果你想到他的背后是一间间房子，可能很多人会立马180度改变思路，买房不赔钱的预期可能会战胜理性，所以很多人都会去尝鲜。短期暴涨之后就会暴跌。

但REITs的波动不是没有意义的，他如果推出，很可能会吸引大量的投资者到REITs上去接盘楼市，从而给开发商带来更好的收益，更快的回笼资金，开发贷的风险大幅下降。银行把锅彻底甩给了投资者。风险都被分散掉了，所以金融会更加安全。而这也会调动开发建设的积极性，从而建造更多的房子来进一步的平抑租金价格，让租房市场价格下跌。最终租房市场回报率越来越差，也会拉动REITs回头，投资者在爆炒之后，发现根本赚不到钱，也会逐渐回归理性。

所以REITs这样的资产证券化产品是相当重要的，他可以化解金融风险，将风险进一步分散，同时也加速了房地产的赶顶回落。更可以平抑大家的预期，你不是总担心现在不买房以后就买不到了吗？买REITs也是一样的，这样房地产的饥饿营销效果会大大减退。本来可买可不买的，现在肯定玩命想买，到时候就会把钱放在REITs里，其实就等同于买房了，或者说给开发商接盘了，先别管结果怎么样，心里会踏实很多。综合来看，REITs要是出台，刚开始价格可能会逐渐走高，如果还能上市交易的话，那么很可能会遭遇爆炒，但这种价格的变化只体现在证券市场上，很快由于收益太低，业绩太差，就会把房地产严重泡沫化这层窗户纸捅破。价格就会跌下来，甚至是暴跌。投资者可能抱着这个100年也收不回投资，但那时候也无所谓了，因为反正也是这帮投资者买单。跟银行已经没毛关系了。

那么如果防止他爆炒，不让他上市交易呢？那么你要问问自己了年化1%的理财你会买吗？

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