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真的该为那些半价房、限价房叫好吗?

2017-09-18 齐俊杰 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经

 

作者:齐俊杰看财经【IDqijunjie82

 

最近很多人都在为长沙的半价房叫好,据新华社消息,长沙市政府推出定向限价商品住房,第一批20个项目共建设11682套,第二批建设计划正在制订中。在首批项目中,长沙市芙蓉区新桥小区三期项目将有1208套房屋推出,其销售价格仅为每平方米4950元,有人考证,这一价格不到周边地段二手房价格的一半,“长沙半价房”的美名一下传遍了全国。

 

这种限价房如今到处都是,包括北京上海,每个房子的预售价都是要报上去审批的,如果价格太高就拿不到预售证,所以不能销售。只能等着。这里面甚至包括了价格几万甚至十几万的豪宅,直到上月北京才放开了3个高端项目,售价8万以上的项目也放行了,仔细一看是中国玺和金茂府这样的豪宅项目。但即便让你卖了也不让你突破10万,但搜下这3个项目周边的二手房,你会发现老破小都已经12万了。所以即便高价房上市也是拉低周边水平的。

 

那么我们要问了,这种限价有意义吗?其实没什么意义,反而新房限价是造成炒房的一个原因,就拿北京这个项目来说,9万开盘,周边12万以上。很多人显然回去哄抢,因为这是赤裸裸的套利机会,一平米赚3万,一套房子一转手至少获利600万以上。这么大利润,你怎么限制?新房价格限制了,二手房你限制不限制?二手房限制了,你还要不要市场交易,还要不要价格机制?这些逻辑完全说不通,即使长沙这种定向限价半价商品房,也意义不大,大家肯定是遭遇哄抢。最后只能是资格收紧,要不就是摇号。对于平抑当地房价,并没有什么特别的贡献,反而容易形成,买房人特别多的假象。

 

所以综合来看,新房限价这种事,只跟政绩有关。新房限价有利于实现地方对于整体新房价格的控制,交出一份满意的成绩单。比如北京就说今年新房价格环比不增长。从新房价格来看,今年确实没涨,但二手房价格还是涨了10%以上。特别是第一季度,价格还是涨的,这就是大家感觉和统计数据的差异。

 

那应该怎么做?其实我们看,这些年调控房价比较成功的就是新加坡,他们天然的把房地产分成两个部分,一类是商品房,你爱涨就涨去,这是专门给富人住的,相当于私人岛屿和私人花园。还有一类是保障性住房,是给一般老百姓住的,要向对待公共设施一样去建设,不但要保证供应,还要超量供应,让他想买的时候一定能买到,面积不用大就按照人均30配建,也就是全都是70平米或者90平米的,严禁这种房子盖出的大户型,此外政府还要充当买卖的中介,给这部分房子一个合理的涨幅,比如每年3%,这个房子建好后,政府统一替你卖,卖完再把钱给你,购房人买房之后再想卖,但你也只能卖还给政府,这样这部分房子就失去了炒作的空间,可以说这部分房子就是按照公共设施来建造的,是按照城市居民人数来配比计划的,是属于最基础的福利保障。

 

而想炒房的人就会去纯粹的商品房那里,那边就是纯粹市场机制了,该拍卖土地就拍卖土地,该定高价就定高价。10万、20万甚至80万一平米,你也随便炒,只要你愿意花钱,就卖给你,银行和金融严把质量关就好。政府刚好从这里获得收入,来补贴一般保障性住房。

 

这么干房子就会被分为一般消费品和奢侈品,其实最后就跟手表和汽车差不多,我要想看时间,买块卡西欧和Swatch肯定是买的起的,但只有极少人能买得起百达翡丽和劳力士。首富们都做迈巴赫,我做不起开个小夏利我也不眼红。这样的房地产制度设计才是向富人收取利益补贴穷人,有政策保障又有市场机制。像我们之前,就是因为太想卖地了,结果市场化的步子迈的太大,而土地又是计划的,所以就造成了非常纠结的局面。现在各个地方都在提长效机制,提租售并举,其实就是我们刚才说的,保障的归保障,商品的归商品,他用政府租房来代替保障房来跟现在的商品房划清界限,但现在的问题是普通民宅的价格已经炒的这么高了,这个预期可不是一时半会能够扭转的,当大爷大妈也知道买房肯定赚钱的时候,实际上已经变成了穷人疯狂买入,让富人套现离场的游戏,最后倒霉的肯定还是穷人。最后豪宅由于稀缺肯定更贵,保障房也会逐渐满足大家的居住需要,那么中间这种一般公寓会很尴尬,价格暴跌或者流动性枯竭的,十有八九就是这类,一般工薪阶层老百姓手上的房子。


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