楼市只是假摔！千万不要搞错了调控的目的

楼市顶多算个假摔调控目标就是价稳量跌

作者：齐俊杰看财经【ID:qijunjie82】

昨天，国家统计局的数据，8月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为46个，持平的6个，下跌的18个。北京，上海，厦门持平，广州，深圳，成都微微下跌，涨幅比较多的反而是呼和浩特，桂林，南昌。

　表4：2017年8月70个大中城市二手住宅价格指数

城市	二手住宅价格指数	城市	二手住宅价格指数
环比	同比	定基	环比	同比	定基
上月=100	上年同月=100	2015年=100	上月=100	上年同月=100	2015年=100
北　　京	99.1	107.8	151.2	唐　　山	100	105.2	105
天　　津	99.2	106.9	127.8	秦 皇 岛	100.9	108.2	107.8
石 家 庄	100	102.9	119	包　　头	100.4	103.3	100
太　　原	100.4	106.9	110.4	丹　　东	100.1	101.3	99.3
呼和浩特	100.2	100.4	99.9	锦　　州	100	99.6	93.6
沈　　阳	100.6	106	107.6	吉　　林	100.4	103.5	104.1
大　　连	100.4	104.3	104.8	牡 丹 江	100.1	102.9	102.5
长　　春	100.2	104.2	104.2	无　　锡	101.2	120.8	130.3
哈 尔 滨	101.1	104.8	106.3	扬　　州	100.4	110.9	112.3
上　　海	99.8	103.4	141.6	徐　　州	100.1	107.5	109.7
南　　京	99.9	108.9	138.4	温　　州	100.4	107.1	110.9
杭　　州	100.7	113.5	132.5	金　　华	100.6	107.8	110.7
宁　　波	100.5	109	116.5	蚌　　埠	100.2	110.7	112.2
合　　肥	100.4	102.8	151.5	安　　庆	100.4	111.2	113.1
福　　州	100.1	112.8	125.9	泉　　州	100.1	111.3	111.3
厦　　门	99.6	106.5	144.2	九　　江	100.3	107.6	113.8
南　　昌	100.5	107.7	118.9	赣　　州	100.2	110	113.5
济　　南	99.4	113.3	120.6	烟　　台	100.5	106.5	107.5
青　　岛	100.5	115.3	118.7	济　　宁	100.7	106.2	106.4
郑　　州	99.5	115.3	132.9	洛　　阳	100.3	104.9	105.4
武　　汉	100.8	117.7	134.7	平 顶 山	100.9	104.1	104.2
长　　沙	100.6	120.2	124.7	宜　　昌	99.8	107	109.3
广　　州	100	118.3	147.3	襄　　阳	100.1	104.1	104.2
深　　圳	99.8	100.9	142.8	岳　　阳	100.2	105	105.6
南　　宁	100.5	110.8	115.1	常　　德	100.1	104.7	105.7
海　　口	99.6	103.6	104.6	惠　　州	100.2	113	122.1
重　　庆	100.8	109.5	114.1	湛　　江	100.8	109.1	107.7
成　　都	100.2	105.9	109.5	韶　　关	99.8	107	106.8
贵　　阳	100.3	104.2	105.9	桂　　林	100.9	101.7	99.7
昆　　明	100.4	104	105.8	北　　海	100.6	109	111.8
西　　安	100.9	107.2	104	三　　亚	100.2	103.7	104.6
兰　　州	100.3	102.5	103.4	泸　　州	100.3	103.4	106.6
西　　宁	100	100.9	100.1	南　　充	100.5	105	107
银　　川	100.2	100.1	99.6	遵　　义	100.7	104.7	103.9
乌鲁木齐	101	104	102.7	大　　理	100.2	100.3	99.6

每个月统计局都会公布这一堆数字，一共6张大表，好几百组数据大家也不知道看哪？一会同比，一会环比，一会跟定基比较。一会又新建商品房，一会又二手房。也不知道再说什么，反正就是结论永远跟我们心里的数字对不上。每次都说房价跌了，其实身边的房价根本没跌。

其实这一堆表，你就看表4二手住宅价格就可以了，别的根本不用看。因为新房价格基本都是限价限出来的，价格太低了，开发商就不乐意卖，即使能开盘，你也很难买的到。要不就以各种中介费用，给你把价格加回去。造成一房难求的景象，所以你看新房开盘总是遭遇哄抢，基本就是限价限出来的结果。只要备案价限制住了，那么统计数据就会好看很多。所以这里比较失真。而二手房的交易价格，还是能比较反应大家的实际的，有人说不对啊，二手房里有阴阳合同，把装修的钱能折到很高，房价基本就是最低指导价签约，但是这里计算的不是绝对价格，而是相对涨幅，阴阳合同一直都有，所以并不影响统计结果。

从二手房的价格来看，北京继3月之后，连续4个月环比回落，但幅度并不大，每月不到1%，一共也就4%左右，所以这个跌幅，很多人根本感受不到，或者说总体上还是走平的。这就符合我们一贯的判断，连续的调控，限制交易之后，大城市房价会价稳量缩。下跌是得靠卖的，现在是不让你卖了，也不让你买了，那么也就失去了做空的动力。反正怎么也卖不掉了，干脆就不卖了。但如果你拿北京上海的房价跟2015年的定基价格比较，你会发现，北京2年涨了50%，上海两年涨了40%，杭州也涨了32%，南京涨了38%，合肥涨了51%，厦门涨了44%，广州涨了47%，深圳涨了42%。这个还是比较符合大家感受的。这两年积累的涨幅实在太大，现在即使调控，由于惯性太大，也不容易刹车。

房价大涨之后走平，成交量却继续暴跌，如今可是金九银十，一线城市整体成交量依然低迷，平均环比下调20%。其中，北京环比下调28%，同比跌幅达60%；广州平均环比下调32%，同比跌幅72%；上海环比下调22%，同比下跌27%。可以预见，今年的销售旺季，肯定会惨淡收场。

那么面对这样的情况我们该怎么办，老齐反复强调，如果你要买房去住，2-3年内必须要有一套房子，那么与其等待房价下跌，不如早买。这点我跟著名地产商任先生的看法是一致的，反正你是刚需，不买房就过不下去的那种，买来房子也要住，没房的痛苦远远大于资金损失的痛苦，既然现在的房价能承受，而且你只要不卖一直住，他的涨跌对你就没有实质影响。想等房价跌再买，这就是一种贪婪，你不是神，世上也没有神，没人知道哪是底哪是顶，他要跌下去，你也不太可能买到最低点。所以刚需还是要早买。另外我们看到的随着调控深入，对于购房者越来越不利，8月全国首套房贷平均利率为5.12%，相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%，为连续8个月上升；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。也就是说未来1-2年房价跌不跌并不确定，但利率一定会涨。

但如果你是想买房投资，就要考虑一下了，你投资的目的是，把钱扔进去，把更多的钱拿回来。所以房子的市值有多高不是目的，目的是你要把钱拿回来，但我们刚才说了，随着调控的深入，成交量大幅下跌，金九银十一过，成交会跌的更厉害，未来1-2年你的房价虽然不跌，但已经再难变现。而最近几年的变化将很大，万一赶上个5年禁售，那么你的投资期还将加长，5年之后就一切皆有可能了。有人信誓旦旦说，房产税是杀手锏，但3年肯定出不来，但您有没有发现，人家现在这招叫做5年禁售专治3年出不来。我可以出不来，但你也别想跑。

明年将是中国楼市调控的关键期，现在很明显就是没跌，或者说我们就没想让房价跌。我们一直追求的效果就是，不动房价，但让大家都有房住，所以才提出了共有产权房，提出了租房市场建设。这就是说，现在的房地产就这样吧，以后还要在这个池子里抽税呢，所以房价不跌最好。其他还要买房来住的，估计十有八九都是穷人了，可以跟我到另一个池子里玩。但前提是要将两个市场彻底割裂开，维持高房价不跌，其实比让他下跌更加困难。放眼世界范围还没有先例。但我们的智慧是无穷的，比如乐视这么大利空，你怎么能让他不跌呢？停牌啊，一直停牌他就不跌了，所以维持楼市高房价而不跌的最佳方法就是禁售。所以不排除会有更多的城市加入到禁售的行列之中来。

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