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楼市只是假摔!千万不要搞错了调控的目的

2017-09-19 齐俊杰 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经

楼市顶多算个假摔调控目标就是价稳量跌

 

作者:齐俊杰看财经【ID:qijunjie82

 

昨天,国家统计局的数据,870个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为46个,持平的6个,下跌的18个。北京,上海,厦门持平,广州,深圳,成都微微下跌,涨幅比较多的反而是呼和浩特,桂林,南昌。


 表4:2017年8月70个大中城市二手住宅价格指数

城市二手住宅价格指数城市二手住宅价格指数
环比同比定基环比同比定基
上月=100上年同月=1002015年=100上月=100上年同月=1002015年=100
北  京99.1107.8151.2唐  山100105.2105
天  津99.2106.9127.8秦 皇 岛100.9108.2107.8
石 家 庄100102.9119包  头100.4103.3100
太  原100.4106.9110.4丹  东100.1101.399.3
呼和浩特100.2100.499.9锦  州10099.693.6
沈  阳100.6106107.6吉  林100.4103.5104.1
大  连100.4104.3104.8牡 丹 江100.1102.9102.5
长  春100.2104.2104.2无  锡101.2120.8130.3
哈 尔 滨101.1104.8106.3扬  州100.4110.9112.3
上  海99.8103.4141.6徐  州100.1107.5109.7
南  京99.9108.9138.4温  州100.4107.1110.9
杭  州100.7113.5132.5金  华100.6107.8110.7
宁  波100.5109116.5蚌  埠100.2110.7112.2
合  肥100.4102.8151.5安  庆100.4111.2113.1
福  州100.1112.8125.9泉  州100.1111.3111.3
厦  门99.6106.5144.2九  江100.3107.6113.8
南  昌100.5107.7118.9赣  州100.2110113.5
济  南99.4113.3120.6烟  台100.5106.5107.5
青  岛100.5115.3118.7济  宁100.7106.2106.4
郑  州99.5115.3132.9洛  阳100.3104.9105.4
武  汉100.8117.7134.7平 顶 山100.9104.1104.2
长  沙100.6120.2124.7宜  昌99.8107109.3
广  州100118.3147.3襄  阳100.1104.1104.2
深  圳99.8100.9142.8岳  阳100.2105105.6
南  宁100.5110.8115.1常  德100.1104.7105.7
海  口99.6103.6104.6惠  州100.2113122.1
重  庆100.8109.5114.1湛  江100.8109.1107.7
成  都100.2105.9109.5韶  关99.8107106.8
贵  阳100.3104.2105.9桂  林100.9101.799.7
昆  明100.4104105.8北  海100.6109111.8
西  安100.9107.2104三  亚100.2103.7104.6
兰  州100.3102.5103.4泸  州100.3103.4106.6
西  宁100100.9100.1南  充100.5105107
银  川100.2100.199.6遵  义100.7104.7103.9
乌鲁木齐101104102.7大  理100.2100.399.6

 


每个月统计局都会公布这一堆数字,一共6张大表,好几百组数据大家也不知道看哪?一会同比,一会环比,一会跟定基比较。一会又新建商品房,一会又二手房。也不知道再说什么,反正就是结论永远跟我们心里的数字对不上。每次都说房价跌了,其实身边的房价根本没跌。

 

其实这一堆表,你就看表4二手住宅价格就可以了,别的根本不用看。因为新房价格基本都是限价限出来的,价格太低了,开发商就不乐意卖,即使能开盘,你也很难买的到。要不就以各种中介费用,给你把价格加回去。造成一房难求的景象,所以你看新房开盘总是遭遇哄抢,基本就是限价限出来的结果。只要备案价限制住了,那么统计数据就会好看很多。所以这里比较失真。而二手房的交易价格,还是能比较反应大家的实际的,有人说不对啊,二手房里有阴阳合同,把装修的钱能折到很高,房价基本就是最低指导价签约,但是这里计算的不是绝对价格,而是相对涨幅,阴阳合同一直都有,所以并不影响统计结果。

从二手房的价格来看,北京继3月之后,连续4个月环比回落,但幅度并不大,每月不到1%,一共也就4%左右,所以这个跌幅,很多人根本感受不到,或者说总体上还是走平的。这就符合我们一贯的判断,连续的调控,限制交易之后,大城市房价会价稳量缩。下跌是得靠卖的,现在是不让你卖了,也不让你买了,那么也就失去了做空的动力。反正怎么也卖不掉了,干脆就不卖了。但如果你拿北京上海的房价跟2015年的定基价格比较,你会发现,北京2年涨了50%,上海两年涨了40%,杭州也涨了32%,南京涨了38%,合肥涨了51%,厦门涨了44%,广州涨了47%,深圳涨了42%。这个还是比较符合大家感受的。这两年积累的涨幅实在太大,现在即使调控,由于惯性太大,也不容易刹车。

 

房价大涨之后走平,成交量却继续暴跌,如今可是金九银十,一线城市整体成交量依然低迷,平均环比下调20%。其中,北京环比下调28%,同比跌幅达60%;广州平均环比下调32%,同比跌幅72%;上海环比下调22%,同比下跌27%。可以预见,今年的销售旺季,肯定会惨淡收场。

 

那么面对这样的情况我们该怎么办,老齐反复强调,如果你要买房去住,2-3年内必须要有一套房子,那么与其等待房价下跌,不如早买。这点我跟著名地产商任先生的看法是一致的,反正你是刚需,不买房就过不下去的那种,买来房子也要住,没房的痛苦远远大于资金损失的痛苦,既然现在的房价能承受,而且你只要不卖一直住,他的涨跌对你就没有实质影响。想等房价跌再买,这就是一种贪婪,你不是神,世上也没有神,没人知道哪是底哪是顶,他要跌下去,你也不太可能买到最低点。所以刚需还是要早买。另外我们看到的随着调控深入,对于购房者越来越不利,8月全国首套房贷平均利率为5.12%,相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%,为连续8个月上升;同比去年8月的4.44%,上升了15.35%。也就是说未来1-2年房价跌不跌并不确定,但利率一定会涨。

 

但如果你是想买房投资,就要考虑一下了,你投资的目的是,把钱扔进去,把更多的钱拿回来。所以房子的市值有多高不是目的,目的是你要把钱拿回来,但我们刚才说了,随着调控的深入,成交量大幅下跌,金九银十一过,成交会跌的更厉害,未来1-2年你的房价虽然不跌,但已经再难变现。而最近几年的变化将很大,万一赶上个5年禁售,那么你的投资期还将加长,5年之后就一切皆有可能了。有人信誓旦旦说,房产税是杀手锏,但3年肯定出不来,但您有没有发现,人家现在这招叫做5年禁售专治3年出不来。我可以出不来,但你也别想跑。

 

明年将是中国楼市调控的关键期,现在很明显就是没跌,或者说我们就没想让房价跌。我们一直追求的效果就是,不动房价,但让大家都有房住,所以才提出了共有产权房,提出了租房市场建设。这就是说,现在的房地产就这样吧,以后还要在这个池子里抽税呢,所以房价不跌最好。其他还要买房来住的,估计十有八九都是穷人了,可以跟我到另一个池子里玩。但前提是要将两个市场彻底割裂开,维持高房价不跌,其实比让他下跌更加困难。放眼世界范围还没有先例。但我们的智慧是无穷的,比如乐视这么大利空,你怎么能让他不跌呢?停牌啊,一直停牌他就不跌了,所以维持楼市高房价而不跌的最佳方法就是禁售。所以不排除会有更多的城市加入到禁售的行列之中来。


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