楼市调控下 地产股暴动为哪般？
房地产被调控但房企股票为何被看好？
作者：齐俊杰看财经【ID：qijunjie82】
本周一，中国迎来了新一任首富，这就是著名地产商恒大董事局主席许家印，他凭借391亿美元的身价登顶中国，而排在首富身后的永远都是二马。隔壁老王因为贱卖资产后身价不进反退，所以只能排名第四，但基本上与第三名的差距高达80亿美元，短期翻盘无望。
许家印的登顶，与恒大在资本市场的表现息息相关，今年以来恒大的股价竟然涨了480%，去年底还只有5.3港元一股，今年就已经28.8元一股了。根据正统的分析是因为业绩改善，比如8月底，中国恒大发布2017半年度财报。财务数据显示，中国恒大今年上半年实现营业收入1879.8亿元（人民币），同比增长114.8%，净利润则为231.3亿元（人民币），同比增长224.4%。半年每股收益竟然高达1.6港元，要这么算全年应该翻一倍甚至更多，比如中国恒大总裁夏海钧的测算，中国恒大目前的市盈率只有4~5倍，大概是内地房地产企业的一半，所以恒大的股票还远远没有到达合适的位置。要按照他这么算，那么也就意味着今年年报的时候，恒大的每股收益应该是5-7块钱。这甚至比去年底的股价还高了。
另外大家看好恒大的还有他的土地储备，他应该是中国现在土地最多的开发商，中国恒大现有2.76亿平米的土地储备，这些土地的原值不过4576亿元，平均楼面地价1658元/平米，其中72.6%的土地位于一二线城市，27.4%的土地位于三线城市。现在正好是二三线暴涨，所以大家也预期恒大未来会有更好的收益。而恒大公布了他的战略，未来三年会少拿地，这样负债就下来了，利润就全出来了。
其实看恒大的思路，应该就是现在房地产股票的炒作思路，不光恒大在涨，我们看港股上什么富力地产，碧桂园，融创中国全都在涨，比如碧桂园说他自己上半年实现营业收入777.4亿元，同比增长35.5%；净利润约75亿元，同比增长39.2%。融创中国说上半年实现营收133.33亿元，同比增长25.9%；净利润约13亿元，同比增长1682.5%。如此巨大的增长，也让融创中国从6.4元，涨到了38，孙宏斌尽管踏入了乐视泥潭，但他的融创也涨了6倍。
随着地产股的暴涨，机构们全都后知后觉的乐观了，有人认为这是一个业绩修正行情，因为业绩太优秀，所以出现了补涨，还有些人认为未来随着宏观调控的深入，地产行业会发生大的整合，那么头部的地产商将成为人生赢家，他们凭借更加充裕的资金，将对行业进行兼并，从而获得更多的好处。
那么可能有人要问了，这么好的业绩可以持续吗？这个问题问的好，我们说这波地产行情2016年是高峰，开发商在2016年的业绩靓丽，在2017年的得到股价爆发，这也是很正常的一个事。所以这种地产股的投资自带反身性，投资者需要谨慎。也就是说，地产的业绩好，刺激股价上涨，而股价涨了，会让他的现金更加充裕，反而会刺激他拿更多的土地，在短时间内就会表现出更多的题材。所以今年的这种疯狂表现，更多是因为上涨所以上涨。反过来在楼市也是如此，因为楼市好了，所以地产公司业绩好，因为业绩好，所以他们的钱更多，就能维持一个楼市繁荣的景象。
但是，这种反身性也是把双刃剑，反身性叠加地产周期，你会发现某些公司越涨市盈率越低。所以其实地产公司根本就不能用市盈率估值，买地产公司，一定要看他们的销售，在销售触底反弹后买入，在销售见顶后离开。现在这种地产股疯狂的市场中，其实你仔细想想，地产销售在严格的调控之下，早已经见顶。地产销售已经回落。未来随着地产整个行业的成交快速下滑，这些地产股的业绩也会非常快的变脸。到时候会出现截然相反的情况，那就是越跌反而市盈率越高的情况。
所以这种周期类和自带反身性的行业，大家反而应该逆向投资，在他市盈率较高的时候进入，市盈率最低的时候离开。现在估计就是一个地产股市盈率最低的时候。不排除未来还有继续上冲的可能，毕竟涨起来的市场情绪，就很难快速回收。估计还是会继续上涨。但有一点可以肯定，那就是到2018年，你听到的业绩报告，一定不会再有这么好了。甚至越来越糟糕。综合来看，行业整合是会有的，但销售一定是下滑的。而地产商的业绩集中释放之后，将很难维持。估计十有八九是个过山车行情，所以来的快去的也快，如果要想跟上炒作，一定要做好止盈止损。
史蒂夫乔布斯传已经给大家讲完了