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跟着李嘉诚学卖房!老超人为何连中环中心也不要了!

2017-10-18 齐俊杰 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经


跟着李嘉诚学卖房!老超人为何连中环中心也不要了!

 

作者:齐俊杰看财经【IDqijunjie82

 

昨天下午传来重磅消息,李嘉诚旗下的长实集团,要出售皇后大道的中环中心75%的股权,成交价将高达402亿港元,这可能会刷新一个记录。而接手的很可能又是中资公司,说是以石油集团为首的财团。但这件事目前还没有获得长实方面的证实,但他们也没否认,只是不予置评,说明可能已经有意向了,但谈判可能还没谈下来。

 

其实这不是第一次报道这个事了,去年10月份就有消息说,长实要卖掉中环中心75%的股权,也是要卖给中石油的母公司,但最后价格没谈妥,上次只谈到了357亿港元,最后谈判告吹,这才一年,又传出了同样的消息,而且是加价出售,看来老超人真的要卖掉这块风水宝地。

 

之所以说是风水宝地,主要是因为这个中环中心的租金还是很高的,差不多一个月一平米要1100元人民币,相当于36元每平米每天,这跟北京上海比贵了一倍,在国贸金融街这种地方,能超过15块钱以上每平米每天的地方就算是顶级写字楼了。所以可见这块地方的吸引力,这次交易的面积大概是122万平方尺的面积,相当于13万平方米,那么简单算下来一天的租金就相当于470万左右,一年算下来是17亿,而李嘉诚要卖到402亿港元,相当于340亿人民币,买75%的股权,也就是相当于总价453亿,算下来是26倍的年租金收益,接手者相当于买了一个市盈率26倍的股票。投资回报率差不多是每年3.8%

所以,大家也可以看看李嘉诚的算法,他觉得26倍市盈率的楼市,就已经高估了。租金回报率3.8%就是应该是一个物业该卖出的价格。那大家可以算算,你要投资的商铺,你要买的房子,租金回报率有多少呢?市盈率又有多少呢?恐怕现在一线城市的北京上海的租金回报率已经不到2%,每年只能租15万的房子,价格已经飙到了1000万,这样的房子已经基本上不产生现金流了,未来要想赚钱,只能靠价差。而这种价差是没有现金流支撑的,也就只存在于别人的脑海里,一旦别人不这么想了,那么你就再也卖不掉了。所以最后就像那句台词一样,曾经上天给了你一个成为千万富翁的机会,你没有珍惜,直到失去才追悔莫及,如果再给你重来一次的机会的话,你仍然不会卖。因为你总觉得他还会涨,现在卖就亏了。

 

我们看到李嘉诚他就从来不怕卖亏了,每次他都是这样,卖掉之后往往还有涨幅。李嘉诚的生意经就是,如果一个事你能赚7分合理,赚8分也行,你最佳的选择就是只拿6分,这样就会有更多的人愿意跟你合作,生意也能干的长久,更重要的是把最后一个铜板扔出去的同时,也把风险都甩给了别人。所以他不怕亏,他不会像我们一样,有便宜不占王八蛋,甚至有时候他还要主动去吃亏,因为他的投资决策都是比较而来的,而不是拍脑袋赌出来的。就比如说这个物业,如果投资回报率只有3.8%,那么他当然不如卖掉,买个高息债券更合适。他投资欧洲的公用事业也有每年5-8%的回报,所以当然应该卖掉这边,从那边获取更高的现金流。

 

有人说了,他不是傻吗?多拿几年价格没准还能涨,但是这只是我们一厢情愿的想法,随着租金回报率越来越低,价格再高,恐怕就没人愿意接手了。如果卖不出去,价格更高又有什么意义呢,不还是收那点租金吗?李嘉诚是中国玩房地产的祖宗,他是真正经过了2-3次地产周期的人,当年房子满大街没人要的时候他敢抄底,房价一夜崩盘,他也看到过香港一地鸡毛的惨状,所以他太知道了,房子的顶点就是底点。越是高点就越卖不掉。所以你要想套现离场,就必须把你的奶酪分给别人一点,如果你死守着奶酪一点都不愿意让给别人,那么最后的结果就是逐渐失去流动性,如果一旦自己缺钱,这些奶酪随时被别人抢走。所以学会在大家都上山的时候,自己提前下山,才能避免山顶踩踏的风险。

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